房地產(chǎn)或繼續(xù)調(diào)整：房企融資難度攀升 債務(wù)利劍高懸

自去年樓市“去杠桿”以來(lái)，房企杠桿率和居民杠桿率均開(kāi)始有不同程度的下降。在加速推進(jìn)金融去杠桿的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或繼續(xù)迎來(lái)調(diào)整。與此同時(shí)，應(yīng)關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力。在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)存在較大不確定性、流動(dòng)性趨緊的背景下，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)安全的角度，還是從把握機(jī)會(huì)的角度看，房企保持貨幣資金的充裕是非常有必要的?！　∏朗?融資成本上升　　中國(guó)指數(shù)研究院《2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10》研究報(bào)告指出，2017年房地產(chǎn)自籌資金比例已逐步下降，房地產(chǎn)上市公司融資來(lái)源由公司債轉(zhuǎn)向銀行貸款、中期票據(jù)、信托等傳統(tǒng)融資渠道?！　‰S著2016年以來(lái)金融監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，房企資金面持續(xù)收緊。Wind資訊統(tǒng)計(jì)，按照信用債申萬(wàn)行業(yè)SW房地產(chǎn)行業(yè)劃分，今年1月1日至5月21日，企業(yè)債發(fā)行只數(shù)為10只，發(fā)行額為98.7億元；公司債發(fā)行34只，發(fā)行額為296.8億元。而去年同期，企業(yè)債共發(fā)行52只，發(fā)行額643.8億元；公司債共發(fā)行294只，發(fā)行額3901.53億元。　　從4月數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債節(jié)奏放緩，主力品種仍為中票與美元票　據(jù)。繼三月地產(chǎn)債發(fā)行的小高潮之后，四月上市房企發(fā)行量銳減，發(fā)行主力品種仍為中票與優(yōu)先票據(jù)，其中人民幣融資79億元，美元融資18億美元（合人民幣124億元），相較于上月244億元人民幣以及42億美元（合人民幣288億元）的規(guī)模銳減，相較于前幾個(gè)月，利率中樞開(kāi)始上移。　　廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂(lè)家棟表示，房企在融資方面出現(xiàn)兩個(gè)變化：一是4月房企融資成本有所上行，需要積極關(guān)注后續(xù)資金收緊對(duì)房企資金成本的影響；二是由于國(guó)內(nèi)融資渠道全面收窄，房企融資逐步轉(zhuǎn)向海外，海外融資有所升溫?！　娜谫Y成本來(lái)看，海通證券的首席宏觀債券分析師姜超表示：“地產(chǎn)債券發(fā)行利率大幅提升。地產(chǎn)企業(yè)債券融資快速攀升，主要與2015年新公司債發(fā)債門檻降低以及發(fā)債利率持續(xù)下行有關(guān)，現(xiàn)在公司債發(fā)債門檻提高，發(fā)債利率也有了大幅回升。”　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年到2016年中地產(chǎn)公司債發(fā)行利率從6%至7%的高位一路下行，但10月份以后發(fā)行利率拐頭向上，到2016年12月份地產(chǎn)公司債的平均發(fā)行利率已經(jīng)回升到6%左右；中票的發(fā)行利率趨勢(shì)也是如此，2015年地產(chǎn)公司發(fā)行中票的平均利率在5.5%左右，2016年一度降到3.5%，但近期拐頭上行，目前在5.3%至5.4%左右。　　對(duì)于海外發(fā)債規(guī)模，申萬(wàn)宏源固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)表示，具體來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模　116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍；近期降溫明顯，二季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，為2013年以來(lái)同期次低。　　另外，從房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)看，受地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)影響，4月新增居民中長(zhǎng)期按揭貸款4441億元，較上月略有回落，占全部新增貸款比重40.4%，較上月下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。今年前4個(gè)月，按揭貸款累計(jì)占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個(gè)百分點(diǎn)，趨向合理區(qū)間?！　“残抛C券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，地產(chǎn)公司融資難度上升，信貸轉(zhuǎn)信托或成趨勢(shì)，回想2010年至2014年的融資限制，地產(chǎn)公司融資成本上行不可避免：截至一季度末金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。 上一頁(yè)12下一頁(yè)

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