公積金貼息貸款受青睞 提前半年準備房貸材料

日前，廣州市住房公積金管理中心宣布公積金貼息貸款追加50億元額度。據(jù)記者了解，目前已有銀行的公積金貼息貸款額度用完，追加的50億元貸款額度暫時還未到位，購房者已需要開始輪候放款。目前建行廣東省分行、中行廣東省分行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行可受理住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)（只限組合貸款），公積金中心直接貼息銀行，貸款人按照公積金貸款利率供樓?？傆嬐度牍?00億元的貼息額度，將在一定程度上緩解貸款緊張的局面。對購房者來說，選擇何種貸款除了要考慮貸款額度充裕與否，還要“睇吃飯”，首先要自身是否符合公積金貸款資格，其次則是要看業(yè)主收款的時間迫切性，不能因等放款而延誤購房時機。

公積金貼息貸款極受買家青睞

五年以上公積金貸款利率是3.25%，同期住房商業(yè)貸款基準利率是4.9%，按廣州貸款市場首次貸款享受8.5折的優(yōu)惠來看，住房商貸4.165%，公積金貸款利率依然要比商貸優(yōu)惠利率低近1%，故此公積金貸款備受購房者的歡迎。

記者向廣州市若干按揭服務(wù)機構(gòu)了解了二手房買家使用貸款的情況。據(jù)滿堂紅專業(yè)人士介紹，從鏈家滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，公積金貼息貸款、純公積金貸款和商貸的比例大約為15.53.5左右。合富置業(yè)按揭中心資深經(jīng)理湯麗娟表示，這三種貸款比例約為111，較為均衡。中原地產(chǎn)匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)莫靜透露，公積金與商貸比例約為1:1。房衛(wèi)士按揭服務(wù)公司負責人鄭大源告訴記者，純商業(yè)貸款比例為33%，在公積金貸款里，公積金貼息貸款則要占2/3以上。由此可見，公積金貼息貸款與純公積金貸款、純商業(yè)貸款已經(jīng)達到分庭抗禮的水平，廣州市公積金貼息貸款50億元追加額度的確非常有必要。

除貸款利息優(yōu)惠外，審批與放款速度也是購房者非常關(guān)心的。從近期看，商業(yè)貸款審批速度最快，資料齊備、客戶資質(zhì)無問題的，基本3個工作日左右可批，組合公積金貼息貸款審批時間約12個工作日，而純公積金審批時間相對較長，從收件計算，如交擔保費則需10~15個工作日，不交擔保費約需一個半月至兩個月左右。商業(yè)貸款放款時間約為一個月至一個半月，公積金貼息貸款放款時長約為3個月，純公積金貸款放款約需4~5個月。

切不可貪圖最低利率優(yōu)惠而因小失大

滿堂紅有關(guān)人士表示，對于有繳存公積金的購房者來說，公積金利率的優(yōu)惠絕對比商業(yè)打折下浮要強，公積金貸款必然是首選，但對于業(yè)主急收尾期的情況下，買家要么只能選擇商業(yè)貸款或選擇按揭公司的“尾期貸”產(chǎn)品，可繼續(xù)選擇公積金貸款，享受利率優(yōu)惠又可以節(jié)省時間，業(yè)主快速收樓款。

合富置業(yè)湯麗娟認為，購房者需整體從購房成本來考慮貸款品種的選擇，業(yè)主的態(tài)度也是一個需要考慮的關(guān)鍵，如果業(yè)主對收款時間有要求，一定要選擇公積金貸款的，建議客戶選擇公積金擔?？旆呕蛸N息貸款，能夠選用純商業(yè)貸款則是最快。

匯瀚按揭莫靜表示，購房者想拿著數(shù)切勿因小失大，舉例說，他們見過有些購房合同約定，業(yè)主3個月未能收齊款項，合同解除。如果客戶非要選擇純公積金，收款時間有可能超過3個月，那么買家就可能面臨合同解除，而在3個月后該盤源有可能上漲了十幾萬元，購房者追悔莫及。此外，他們也見過有業(yè)主在遲遲收不到樓款后要求反價，買家需要追加幾萬元才能安撫業(yè)主。莫靜表示，由于貸款申請需要業(yè)主簽名且提交房產(chǎn)證給銀行審核，業(yè)主配合買家做一次按揭申請，如果買家批不下來或者認為貸款成數(shù)不滿意，需要換銀行來申請，業(yè)主不一定配合二次貸款申請，有可能要求買家轉(zhuǎn)為一次性付款。

房衛(wèi)士鄭大源建議貸款客戶提前半年準備買房貸款的材料，準備銀行流水、收入證明，準備公積金繳存額度，讓自己盡可能符合公積金足額貸款。此外，無論購房者選擇哪一種貸款，務(wù)必要注意信用記錄，切不可以出現(xiàn)逾期還款，尤其是貼息貸款，如果出現(xiàn)逾期超過六次，或者連續(xù)三次，會取消貼息的，那就變成純商業(yè)貸款了。鄭大源告訴記者，由于公積金貼息貸款是一個新鮮事物，至今放款最早的也是11月初，所以月供次數(shù)是不多的，暫時沒有聽到有逾期的個案。對比公積金貸款和貼息貸款兩種貸款，由于公積金貼息貸款是根據(jù)商業(yè)貸款的月供要求來進行批貸，如果購房者對收入水平的信心不大，不如直接申請公積金組合貸款。

業(yè)主不配合辦轉(zhuǎn)按手續(xù)

交易不成要賠違約金？

業(yè)主劉先生放售海珠的一套房，買家葉小姐看中后，雙方很快以約150萬元的價格成交，付款方式是轉(zhuǎn)按付款，并約定買賣雙方如果違約不能完成交易，要支付該物業(yè)成交價的10%作違約金。很快雙方就一起去辦理轉(zhuǎn)按申請手續(xù)，并簽訂《個人貸款協(xié)議書》，申請貸款的是葉小姐和其家屬。但不久后卻被告知，因葉小姐的一名家屬不符合貸款條件，《個人貸款協(xié)議書》審批無法通過，如果只用葉小姐和其余家屬名義申請即可通過審批，因此，葉小姐及其余家屬又重新辦理了轉(zhuǎn)按申請手續(xù)，第二次簽訂《個人貸款協(xié)議書》及相關(guān)文件，新借款人為葉小姐和她另外的兩名家屬，而且貸款額度為40多萬元，與一開始說的90多萬元相去甚遠。接到消息的劉先生覺得葉小姐沒有支付能力，不愿配合再次辦理轉(zhuǎn)按申請手續(xù)，在收到辦理按揭公司轉(zhuǎn)按申請手續(xù)已通過抵押銀行的審批，但需劉先生簽字確認后抵押銀行才會放貸的短信通知后，劉先生也不愿前往簽字。

劉先生認為，在簽署房屋買賣合同后，已經(jīng)依約及時到按揭銀行配合葉小姐和按揭服務(wù)公司辦理了有關(guān)轉(zhuǎn)按貸款的申請手續(xù)，但因葉小姐的原因，導致轉(zhuǎn)按貸款未能通過，因此也造成了“房屋買賣合同”不能繼續(xù)履行，兩個多月遲遲不能收到首期購房款，他賣房想再次置業(yè)的意愿已基本落空，第二次按揭申請手續(xù)中貸款人發(fā)生變更，也是《房屋買賣合同》買受人主體等內(nèi)容發(fā)生了實質(zhì)變更，而且辦理第二次轉(zhuǎn)按申請手續(xù)的合同中有大量空白之處，會對自己產(chǎn)生重大風險，因此一直不愿配合葉小姐辦理第二次按揭手續(xù)。

由此雙方最終對簿公堂要求終止合同，并都要求對方支付近15萬元的違約金。法院終審判決認為，轉(zhuǎn)按申請的貸款人變更對劉先生的權(quán)利并無損害，且銀行也已經(jīng)承諾貸款，對房屋買賣的付款履行也是有利的，劉先生協(xié)助葉小姐辦理第二次轉(zhuǎn)按申請獲得貸款并不會增加其交易風險，反而有助于合同的履行，且劉先生沒有提供證據(jù)證明葉小姐無能力支付其余房款，拒絕協(xié)助葉小姐辦理第二次轉(zhuǎn)按申請手續(xù)的行為，并表示需要解除合同，實質(zhì)上是拒絕履行合同義務(wù)的行為，致使合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)當承擔違約責任，因此，劉先生不僅要向葉小姐返還定金50000元，還需要向葉小姐支付近15萬元的違約金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。