廈門住宅土地“庫存”情況良好 供應(yīng)充足穩(wěn)定

廈門市已批預(yù)售未售商品住宅近200萬平方米，加上未達到預(yù)售條件的潛在存量700萬平方米，合計商品住宅存量900萬平方米。若按月均銷售量25萬平方米計，那么目前廈門市的住宅庫存量，足以再賣36個月。

全市已供應(yīng)各類住宅用地20宗，建筑面積220.48萬平方米。今年內(nèi)廈門擬推商住用地還有10宗，總用地面積約49萬平方米，總建筑面積預(yù)計超過110萬平方米。今年供應(yīng)的各類住宅用地總建筑面積將突破300萬平方米。

住宅成交量回落，價格上漲趨勢也得到遏制，在今年10月5日“限貸”、“限購”全面升級的調(diào)控作用下，廈門市房地產(chǎn)市場正逐步向平穩(wěn)、理性方向發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士指出，從宏觀來看，無論政策如何變化，市場供需平衡關(guān)系依舊是決定市場走向的風(fēng)向標(biāo)之一，若要保持廈門房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，如何維持供需平衡是永恒的話題。

那么，廈門市目前存量住宅和住宅用地出讓情況如何呢？能否適時滿足市場需求？近日，記者采訪了市國土房產(chǎn)局，進行深入了解。

滾動庫存長期穩(wěn)定

商品住宅存量900萬平方米能夠滿足3年市場需求

要判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需關(guān)系穩(wěn)不穩(wěn)定，最重要的一個指標(biāo)就是廈門市存量住宅的“庫存”情況如何。

可喜的是，廈門市存量住宅目前可以說“庫存”情況良好，購房市民的選擇空間還有很多。根據(jù)統(tǒng)計，廈門市已批預(yù)售未售商品住宅近200萬平方米，加上未達到預(yù)售條件的潛在存量700萬平方米，合計商品住宅存量900萬平方米，可供3年銷售，總體供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期相當(dāng)，能實現(xiàn)基本滾動平衡。

通俗點來說，若按月均銷售量25萬平方米計，那么目前廈門市的住宅庫存量，足以再賣36個月，而這也意味著，廈門商品住宅正保持長期穩(wěn)定的滾動庫存。

“因此，購房者不需要有擔(dān)心買不到的恐慌，特別是剛需購房者，在調(diào)控政策出臺后，其選擇空間更大，也有了更豐裕的議價空間。”廈門鏈家思北區(qū)營銷總監(jiān)莊惠川這樣認為。

供應(yīng)力度不斷加大

今年供應(yīng)的各類住宅用地建筑面積將破300萬平方米

存量住宅較偏向于體現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，而要長遠預(yù)估未來住宅量，就要將目光轉(zhuǎn)向住宅用地供應(yīng)了?？上攵?，住宅用地供應(yīng)量越大，就將會有越來越多的住宅拔地而起，面向市場銷售，而這也要求廈門市國土部門具有正確評估市場的能力，以及立足宏觀發(fā)展趨勢的前瞻性。

市國土房產(chǎn)局相關(guān)負責(zé)人告訴記者，對于住宅用地的出讓，廈門市始終結(jié)合房地產(chǎn)銷售動態(tài)，全局“一盤棋”考慮。站在滿足更多市民購房需求的基礎(chǔ)上，今年以來廈門市不斷加大征地拆遷力度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，加大土地供應(yīng)量。一方面成批量向市場供應(yīng)商品住宅用地，另一方面加大保障性住房、公租房用地的供應(yīng)量，以滿足社會多層次的住房需求。

全市已供應(yīng)各類住宅用地20宗，建筑面積220.48萬平方米。其中商住用地9宗，建筑面積93.98萬平方米；保障性住房、公共租賃房用地10宗，建筑面積113.55萬平方米，集體發(fā)展用地上外口公寓用地1宗，建筑面積12.95萬平方米。

據(jù)悉，今年第四季度除了12月14日，繼續(xù)推出H2016P02、H2016P03、T2016P02這三幅地塊外，還將加推7宗商住用地,其中4宗已發(fā)布土地出讓公告并將于12月23日舉行拍賣會，另外3宗正在辦理出讓前期手續(xù)。因此，今年內(nèi)廈門擬推商住用地還有10宗，總用地面積約49萬平方米，總建筑面積預(yù)計超過110萬平方米。如果按計劃成功出讓的話，今年出讓的住宅用地供應(yīng)量將突破200萬平方米，較去年同類型用地實際出讓量增加46%。

“加上歷年已出讓的商住用地存量，在今后一段時間內(nèi)，可保證商品住宅市場的良性有序開發(fā)。”市國土房產(chǎn)局相關(guān)負責(zé)人說。

值得一提的是，今年除了加大出讓商住用地外，廈門市還積極供應(yīng)保障性住房、公租房用地量，今年內(nèi)廈門已供應(yīng)各類保障性住房、公共租賃房用地26.79公頃，建筑面積113.55萬平方米。目前正在辦理手續(xù)的保障性住房項目用地面積42.34公頃。這一舉措，將讓廈門市有越來越多的保障性住房、公租房建成，實現(xiàn)一部分老百姓“居者有其屋”的剛性需求。

【觀點】盤活存量住房增加住房供給

近幾年，廈門二手住宅成交量逐年上漲，已超過一手住宅成交量，二手房市場正成為廈門市房地產(chǎn)市場重要的生力軍。其中2015年二手住宅成交量首次超越新建商品住宅，2016年前11個月一、二手房成交量差距一度擴大至230萬平方米，二手住宅成交量是一手商品房銷售量的1.8倍?？梢姸肿≌讶怀蔀閺B門房地產(chǎn)市場的成交主力，人們對二手住宅市場的關(guān)注度也越來越高。

據(jù)了解，多家中介門店表示，近期二手房房源增多，價格有所松動，買方有一定的議價空間。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這是一個好趨勢。廈門麥田職能中心副總經(jīng)理葉玉萍認為，增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。一個成熟的房地產(chǎn)市場，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)，因為經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平到一定階段后，城市土地發(fā)展空間畢竟是有限的，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿?、改造和保護為主，一手房銷售量下降，交易便集中到存量房市場。

“二手住宅市場呈現(xiàn)產(chǎn)品類型豐富、區(qū)位條件多樣、周邊配套較為完善等特點，可滿足不同類型的購房需求，使得購房者的選擇更加多元化。”葉玉萍說，目前一手住宅市場絕大多數(shù)分布在島外新城或城郊區(qū)域，部分樓盤周邊配套完善還需時日，建議購房者可根據(jù)自身需求，多關(guān)注性價比較高的二手住宅市場，從中尋找中意房源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。