從“2”躍至“4”廣鋼新城將撐芳村樓價連級跳？

近日，廣鋼新城首盤中?；骋继栐?a href="http://www.wqcgm.cn/city/guangzhou/" target="_blank">廣州大劇院舉行產(chǎn)品發(fā)布會，宣布即將開放銷售中心和樣板房。這意味著，這個坊間當(dāng)前吹風(fēng)價在4萬元/平方米的樓盤，或?qū)⒃谀陜?nèi)將荔灣區(qū)芳村的樓價從2字頭帶入4字頭，直跳兩級。

“5年前白云新城地價兩萬周邊房價也是2萬，但后面還是賣到了4萬；所以廣鋼新城能否賣到4萬，目前看也不是不可能，因?yàn)?萬元是接近市場預(yù)期的。”

———中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜

“為什么要賣4萬元？理由就是土地成本2萬元/平方米+附加值>2萬元/平方米。”

——— 合富輝煌首席分析師黎文江

其實(shí)，芳村這幾年的房價不大穩(wěn)定。當(dāng)前在售的12個樓盤中，有5個樓盤是1字頭的，另有7個樓盤是2字頭的，售價在3萬的幾乎沒有。

到底芳村的樓市能不能在廣鋼新城的帶領(lǐng)下，從“2年級”直接跳到“4年級”？中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，中?；骋继栴A(yù)計會以3 .5萬元/平方米開盤，“要賣到4萬也不是沒可能”。至于合富輝煌首席分析師黎文江，則是廣鋼新城房價破4萬的堅定發(fā)聲者。

并區(qū)十年仍有盤單價賣1.4萬

芳村，原是廣州市昔日的一個市轄區(qū)，位于廣州市西南端，三面臨珠江，陸地面積42.6平方公里。在2005年4月28日，廣州市撤銷芳村區(qū)，原芳村劃歸荔灣區(qū)管轄。并區(qū)十年，盡管如今我們早已習(xí)慣將芳村喊作荔灣區(qū)，但實(shí)際上，原芳村和老荔灣的樓價仍難以逾越：老荔灣賣到三萬、四萬，而芳村還在一萬元到兩萬多元之間徘徊。

以芳村的標(biāo)桿大盤新世界凱粵灣(原逸彩新世界)而言，2009年底地鐵五號線開通后，凱粵灣在2010年1月推新品時，售價邁入萬字頭，為1.3萬至1.6萬元/平方米，直至同年底，該盤部分戶型的售價才突破2萬元/平方米?，F(xiàn)在，凱粵灣總體均價仍在2.5萬元/平方米左右，而且8月將推的B系新品甚至?xí)陀? .5萬元/平方米。

目前該區(qū)在售的住宅，如保利公園九里、路勁雋瀧灣、翠荷軒報價都在兩萬元以下，其中路勁雋瀧灣145平方米的戶型毛坯價1.4萬元/平方米，便宜過番禺、蘿崗的一些樓盤。此外，公寓盤如遠(yuǎn)大芳華都匯、邦華星際廣場，帶裝修賣1 .6萬至1 .7萬元/平方米之間。而已經(jīng)拿到預(yù)售證，計劃本月中入市的廣鋼新城邊緣公寓富凱星堤，則計劃以帶精裝修1.6萬元/平方米開盤，相當(dāng)于同板塊內(nèi)廣鋼新城最高價地的七折。

前地王也逃不過“2字頭”

事實(shí)上，新世界凱粵灣部分大戶型前兩年售價曾達(dá)3萬元/平方米。但經(jīng)歷2014年樓市震蕩，至今芳村板塊相對少見售價達(dá)3字頭的樓盤。即便是前芳村地王金蝶地塊———珠江鵝潭灣(2012年樓面地價1.42萬元/平方米)，去年國慶上市報價曾在2.8萬至3.2萬元/平方米之間，但后來隨行就市做出調(diào)整，目前報價為帶裝修均價2.8萬元/平方米。

除去5個售價“1字頭”的樓盤外，芳村在售的珠江鵝潭灣、新世界凱粵灣、元邦明月水岸等7個樓盤的報價都在兩萬多元。其中當(dāng)前報價均價超2 .7萬元/平方米的有珠江鵝潭灣、花語水岸、元邦明月水岸。

根據(jù)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)得知，今年前七個月，芳村樓盤網(wǎng)簽均價最高的是珠江鵝潭灣，為27761元/平方米，翠竹苑為25398元/平方米，花語水岸為25281元/平方米，僅兩個盤網(wǎng)簽價在2.5萬元/平方米。麗和華庭、悅江上品苑、新世界凱粵灣三個樓盤的網(wǎng)簽均價都在2.2萬元/平方米之間；中國鐵建荔灣國際城則為2.1萬元/平方米。除此7個樓盤外，芳村當(dāng)前有網(wǎng)簽的住宅網(wǎng)簽均價都在兩萬元/平方米以下。

和大荔灣相比，芳村樓市真是弱爆了。目前，荔灣老城區(qū)在售的樓盤有中信西關(guān)海，珠光御景壹號、君薈名軒、龍津世家、龍津華府、流花君庭、荔灣南灣7個樓盤，除了中信西關(guān)海二線望江的部分戶型均價為2 .9萬元/平方米之外，其它樓盤的售價都在3萬元/平方米以上，而豪宅珠光御景壹號更是最高售價達(dá)七八萬元/平方米。

新地王上市要賣“4字頭”？

在廣州，人們習(xí)慣將越秀、荔灣、海珠三區(qū)稱作老城區(qū)，加上天河、白云、原黃埔在內(nèi)，則被稱為中心六區(qū)。和除黃埔以外的其它中心區(qū)域的高大上房價相比，芳村似乎是個黯然失色的小屌絲。直到2014年初廣鋼新城那場激情的拍地高潮之后，芳村樓市方似乎迎來轉(zhuǎn)機(jī)。華發(fā)以最高達(dá)21568元/平方米的樓面地價，亮瞎了所有人的眼。就在眾人以為芳村樓市就此華麗轉(zhuǎn)身的時候，同年9月底還是廣鋼新城卻又拍出低至1.4萬元/平方米的樓面地價，相當(dāng)于回到2012年；同期拍賣成交價即便最高的，也不過是1.8萬元/平方米。

如今，去年在廣鋼新城一擲百億元拿地的中海地產(chǎn)，即將在明天開放銷售中心和樣板房。在此前后，市場吹風(fēng)它要賣4萬元/平方米。“為什么要賣4萬元？理由就是土地成本2萬元/平方米+附加值>2萬元/平方米”。面對質(zhì)疑，合富輝煌首席分析師黎文江表示，“當(dāng)天新品發(fā)布會現(xiàn)場1700坐位有1200人已有購買意向，聽完中海介紹優(yōu)秀產(chǎn)品，我對賣4萬元/平方米更有信心”。

買家是否買賬？黎文江認(rèn)為，“既然是買家，就會接受。廣鋼新城是全新的概念，無可比性，沒必要和大芳村作對比”。

廣鋼新城，芳村樓市靠你了

在2014年初于廣鋼拿地的中海、金融街和華發(fā)，前兩者都將在今年內(nèi)推出。其中率先在明天亮相的中?；骋继枺渥≌a(chǎn)品包括約80-160平方米二至四房，帶國際品牌精裝修。中海在此項目中首次創(chuàng)新采用新風(fēng)抗PM 2.5除塵系統(tǒng)、外墻、外窗節(jié)能隔熱系統(tǒng)等十大人居科技系統(tǒng)。金融街融穗華府則主推70-110平方米的精裝中小戶型，預(yù)計10月正式開放售樓處。此外，華發(fā)荔灣薈、保利西悅灣等計劃明年亮相。

黎文江認(rèn)為，未來廣鋼新城單價4萬元的房價只是起步，“32個新的學(xué)校建成，它的教育資源比在老東山區(qū)買一個舊房子要值。此外，廣鋼新城還有6大生態(tài)公園，珠江新城只有2個；廣鋼新城還有5維立體交通，4條地鐵線、3個交通中心、3條有軌電車線、2條水上巴士，還有5所甲級醫(yī)院。”

在廣鋼新城利好的推動下，芳村二手樓市直到今年方揚(yáng)眉吐氣。滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，在2013年和2014年，芳村的二手房均價分別是15079元/平方米、15800元/平方米，2014年同比僅漲4.78%，跑輸廣州全市(南沙從化除外，漲10.39%)和中心六區(qū)(漲9.22%)。直到今年前七月，芳村二手房成交均價方漲至17447元/平方米，比去年漲了10 .42%。至此，芳村二手房價漲幅終于跑贏廣州全市(漲2.78%)、中心六區(qū)(漲1.85%)和荔灣區(qū)(漲5.58%)。

“5年前白云新城地價2萬周邊房價也是兩萬，但后面還是賣到了4萬；所以廣鋼新城能否賣到4萬，目前看也不是不可能，因?yàn)?萬元是接近市場預(yù)期的”。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，中海地產(chǎn)向來是利潤高手，且規(guī)劃也有前景，預(yù)計中?；骋继枙?.5萬元/平方米作為售價起步。他認(rèn)為，好比珠江新城和五羊新城也是一路之隔，所以同處芳村的廣鋼新城與周邊樓盤拉開較大差距也不無可能。

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廣鋼新城未來將建32所學(xué)校

有數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年，政府投入2000億資金在廣鋼新城和白鵝潭，廣鋼新城在2年內(nèi)投資金額就超1000億，創(chuàng)廣州記錄新高。廣鋼新城總占地面積為6.46平方公里，總建筑面積達(dá)1017萬平方米，規(guī)劃居住人口達(dá)20.7萬人，將打造成為廣州“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”。

目前，廣鋼新城千米內(nèi)外已有地鐵1號線、廣佛線二期年底通車；有荔灣兒童公園；有廣州環(huán)城高速、東新高速、廣珠西線高速；有廣東省中醫(yī)院芳村分院、廣州市腦科醫(yī)院、廣州市第一人民醫(yī)院鶴洞分院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、廣鋼醫(yī)院；有省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、培英中學(xué)、真光中學(xué)3座省一級學(xué)校。

按照規(guī)劃，廣鋼將再建18萬平米的白鵝潭廣場；3千米的白鵝潭濱江觀景長廊；18萬平米花城生態(tài)園、30萬平米廣鋼中央公園；地鐵10號線、11號線在建。未來廣鋼新城內(nèi)還將建32所學(xué)校，達(dá)到每800米一間中學(xué)，每500米一間小學(xué)，每300米一所幼兒園等。 南方都市報

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。