廣州庫存量再上高峰 樓市求“穩(wěn)”讓利是關(guān)鍵

今年2月，廣州住宅庫存量曾創(chuàng)下自2010年以來的月度新高，當(dāng)時(shí)的未售面積為1996.82萬平方米。而記者在陽光家緣了解到，截至3月16日，廣州住宅未售面積也沖到了1976萬平方米，不僅接近2月高位，同時(shí)距離2000萬平方米只有一步之遙。而剛過去的兩會(huì)，政府釋放出穩(wěn)房產(chǎn)的信號(hào)。自3月份以來市場成交也開始有所起色。但開發(fā)商讓利仍然是拉動(dòng)銷售的關(guān)鍵。有分析認(rèn)為，樓市往后仍然要求“穩(wěn)”，讓利仍是最大的支撐。

廣州住宅庫存再上高位

陽光家緣網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，廣州住宅庫存近期沖上高位。截至3月16日，廣州住宅未售套數(shù)為148579套，未售面積為1976萬平方米，離2000萬平方米僅一步之遙。此前廣州高庫存頂峰出現(xiàn)在2月12日，其時(shí)廣州住宅未售套數(shù)為15.0648萬套，未售面積為1996.82萬平方米，創(chuàng)下2010年以來的月度新高。

3月2日-3月8日，廣州商用物業(yè)銷售也表現(xiàn)低迷，銷售面積4638平方米，銷售金額8549萬元。辦公物業(yè)銷售面積7725平方米，銷售金額1.87億元。商業(yè)地產(chǎn)方面，2015年廣州預(yù)計(jì)將有6個(gè)新購物中心開業(yè)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，6個(gè)新項(xiàng)目總體零售面積超過50萬平方米，其中4個(gè)位于番禺和南沙，天河商圈新項(xiàng)目天環(huán)廣場預(yù)計(jì)將于2015年底開業(yè)，將引入廣州首家蘋果直營店。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月開始全市28盤有新貨推出。其中番禺有6盤推新位居區(qū)域第一，除了番禺，前三的區(qū)域還有從化以及南沙，三區(qū)域推貨總量占全市53%。而中心區(qū)域已鮮有新盤，推新主要集中在寫字樓和加推單位，天河區(qū)兩盤推新為寫字樓。

而2015年全年，廣州預(yù)計(jì)將有147個(gè)樓盤推新（包含住宅及商業(yè)項(xiàng)目）。其中，全新盤43個(gè)，老盤加推104個(gè)。而在住宅與商業(yè)項(xiàng)目占比上，洋房占131個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目僅18個(gè)。據(jù)合富輝煌市場研究中心監(jiān)測，預(yù)計(jì)2015年廣州十區(qū)可售貨量（包括余貨和新貨）約有12萬套，比2014年減少了10%以上，仍高于前幾年的平均水平，貨量充足，庫存壓力依然巨大。

在2014年，全國商品房銷售7.6萬億元，同比下降6.3%，銷售面積12萬億平方米，同比下降7.6%。全國商品房庫存面積逾6億平方米，去庫存和降價(jià)促銷成為樓市主基調(diào)。而在2015年，這種現(xiàn)象可能有過之而無不及。

成交開始有起色

庫存的壓力需要成交去緩和。記者了解到，經(jīng)歷了春節(jié)前后的冷淡，廣州的一手住宅市場在成交上有所起色。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2015年2月廣州網(wǎng)簽3388套，同比2014年2月份4481套跌24%；環(huán)比2015年1月則減少49.96%。從歷史數(shù)據(jù)來看，2月廣州成交量創(chuàng)下了近兩年以來的最低水平。

進(jìn)入3月后，情況有所好轉(zhuǎn)。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，3月9日至3月15日的一周內(nèi)，廣州全市網(wǎng)簽1330套，環(huán)比3月2日至3月8日一周的1038套上漲28%；成交均價(jià)則從上上周14742元/平方米下跌至上周14492元/平方米，環(huán)比下跌2%。其中，中心六區(qū)環(huán)比上升81%至508套，外圍五郊區(qū)環(huán)比上升9%至822套。

十一區(qū)中，只有南沙、海珠、番禺和越秀四區(qū)成交出現(xiàn)下降。其中，海珠區(qū)的下降幅度最大，環(huán)比下跌22%至28套。而天河區(qū)是十一區(qū)中成交上漲幅度最大的區(qū)域，環(huán)比上漲154%至104套。區(qū)域方面，新黃埔區(qū)周成交量領(lǐng)跑全市，成交268套，其中君和名城貢獻(xiàn)了144套，也在一定程度上拉高了區(qū)域整體均價(jià)，黃埔區(qū)成交均價(jià)達(dá)到16443元/平方米。而南沙區(qū)則以193套位居第二，成交均價(jià)為10475元/平方米。

由于受到自貿(mào)區(qū)政策利好因素的影響，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，南沙還將繼續(xù)成為區(qū)域熱銷前列。除了黃埔和南沙之外，從化、番禺兩大成交大戶緊隨其后，分別以170套和163的成交量位居第三和第四位。

讓利仍是市場最大支撐

記者發(fā)現(xiàn)，一手市場成交的起色仍然是建立在價(jià)格回調(diào)的基礎(chǔ)之上。從數(shù)據(jù)顯示，上周廣州全市的成交均價(jià)為14492元/平方米，相比上上周14742元/平環(huán)比下跌2%。其中，中心六區(qū)環(huán)比跌12%至21965元/平方米；外圍五郊區(qū)則環(huán)比跌4%至10644元/平方米。

從區(qū)域上看，除白云、南沙、增城、海珠和黃埔?guī)讉€(gè)區(qū)域均價(jià)環(huán)比略有上漲之外，其他區(qū)域無一例外呈下跌趨勢，下跌幅度最大為天河區(qū)，環(huán)比下跌16%。由于上周均價(jià)23118元/平方米的南國商苑持續(xù)放量，且網(wǎng)簽量環(huán)比上漲明顯，占比較大，從而拉低了區(qū)域均價(jià)。

單盤成交方面，黃埔2盤入圍十大熱銷樓盤榜單，其中君和名城和中海譽(yù)城分別以144套和36套的成交量位列第一、第六位。位于天河區(qū)的南國商苑以75套的成交位列第二名，花都的自由人花園以57套的成交位列第三位，珠光流溪御景以50套的成交位列第四位。

政策利好樓市仍要求“穩(wěn)”

今年兩會(huì)期間政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場今年的政策指明了方向。國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。在報(bào)告中，對于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容頗多。其中“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善性住房需求”都被提及。值得關(guān)注的是，關(guān)于“公積金改革”、“戶籍制度改革”等熱點(diǎn)內(nèi)容也進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。報(bào)告稱要繼續(xù)推進(jìn)公積金改革，同時(shí)要用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點(diǎn)問題，要落實(shí)放寬戶口遷移政策。

“從近期政府一系列表態(tài)，尤其是兩會(huì)政府工作報(bào)告釋放出信號(hào)看出，政府對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保留政策調(diào)控空間的同時(shí)也保留市場自我修復(fù)空間?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉分析今年的樓市走勢時(shí)認(rèn)為。

陳仲偉指出，房地產(chǎn)市場的問題關(guān)鍵還在供需關(guān)系的扭曲。“在三、四線高庫存，以及一二線利潤率逐步走低的情形下，房地產(chǎn)的投資以及背后的資本涌入都會(huì)恢復(fù)到一個(gè)高度理性乃至謹(jǐn)慎的態(tài)度，非理性供給和投資炒作的水分將持續(xù)被擠出。”除卻供給，政府在需求端也有許多操作手段，比如降息、公積金相關(guān)政策的放開，都能刺激購房需求，且這部分需求是有效需求，是健康需求。此外，隨著金融利率市場化的快速推進(jìn)，未來首付比例、貸款利息存在更大的議價(jià)空間，能夠?yàn)橛姓鎸?shí)剛需和剛改需求的人提供財(cái)務(wù)支持，這部分政策紅利將給市場注入很大的動(dòng)力。

有市場人士認(rèn)為，今年政府對于房地產(chǎn)市場給出的信號(hào)都是比較積極的，但在高庫存的壓力下，快速消化仍是王道?！艾F(xiàn)在很多房企都實(shí)行項(xiàng)目制，把大權(quán)都放到各自樓盤去，改變了以往總部命令式的策略?？焖儋u房獲得資金的快速回流肯定會(huì)成為主流?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。