美國商業(yè)地產市場危在旦夕？寫字樓空置率已超金融危機時期

近期，美國商業(yè)地產市場形勢持續(xù)惡化，相關數據顯示，一季度美國寫字樓空置率已升至12.9%，超過了2008年金融危機期間的空置率峰值，引發(fā)外界擔憂。

據美國《華爾街日報》報道，利率短時間內的大幅上漲令商業(yè)地產貶值，加之居家辦公的推廣以及電子商務的崛起，均導致了對辦公及零售用地的需求銳減。

報道稱，雖然尚不清楚這一輪美國商業(yè)地產市場的形勢惡化究竟會到什么地步，但辦公及零售用地的所有者們還有一個更深層次的問題需要擔心，那就是手中的地產價值，未來可能無法像之前幾次崩盤后那樣再度反彈了。

這意味著，美國的商業(yè)地產行業(yè)也不能再像之前幾次反彈期間那樣，為美國的經濟增長作出貢獻，而地產市場的低迷，還會連帶傷害那些依賴房地產稅收的城市，并拖累銀行的資產負債情況，導致經濟整體的借貸情況萎縮。

對于各大銀行、養(yǎng)老基金以及資產管理公司們來說，這也同樣是一個壞消息。他們都是美國商業(yè)地產的最大放貸者以及所有人。未來幾年內他們都將面臨虧損。

根據研究機構KBW提供的數據，商業(yè)抵押貸款占到了美國銀行貸款持有量中位數的38%，而來自睿勤的數據則顯示，各大北美公共養(yǎng)老基金平均持有約9%的房地產資產。

文章稱，在此前的經濟下滑期間，一旦出現反彈跡象，對房地產的所有者們來說都是有利的。大量的白領工作者涌入城市，填滿了辦公場所，也給商店和餐館帶來了可靠的顧客群。與此同時，繁瑣的審批流程和區(qū)域限制也令開發(fā)商很難新造房屋，這也讓業(yè)主們免去了競爭的煩惱。

但是當下，新技術的出現，已經改變了人們居住和工作的方式，并讓許多業(yè)主們感受到了威脅。例如，零售商們不斷與崛起的電子商務纏斗，商鋪的地產價值也因此下滑。瑞銀集團表示，今年美國國內關張的商鋪數量將大幅上升，該集團本月發(fā)布的數據預測稱，未來五年內美國或將有五萬家商鋪關門。

辦公用地方面，寫字樓的所有者們已經開始感受到了“供大于求”，未來許多年內，他們還將不斷面臨租戶需求的衰減。得益于技術的輔助，例如電子郵件、視頻會議、云存儲等，遠程辦公正在成為時尚，這也意味著相比疫情前，有更多的辦公室將出現空置。

“人們想到這些辦公樓，就覺得它們是永恒的。因為這些樓似乎總是應該差不多租滿。但他們沒預想到會有這樣的改變。”紐約一家資產管理及房地產投資企業(yè)的負責人茲維恩說。

報道稱，目前多數分析人士都預測，伴隨著更多租約的到期，以及企業(yè)不斷縮減用地規(guī)模，未來地產的空置率還將繼續(xù)上升。一家房地產分析機構的預測顯示，自2022年初以來，寫字樓的價格已經下滑了25%，商場的價格下滑了19%，相比2016年間，更是下滑了44%之多。

摩根士丹利資本國際公司不動產首席經濟學家吉姆·科斯特洛稱，美國大城市的地產所有者們上一次經歷市場下行以及長期性變化還是在二十世紀六七十年代，當時高速公路的建設，以及傳真機、長途電話的出現，讓工廠和辦公室可以從大城市搬出，尋找更便宜的地方落腳。更多的美國家庭也放棄了在市中心居住，選擇在郊區(qū)安家。此外，通脹和持續(xù)上漲的失業(yè)率也給市場造成了負面影響。許多市區(qū)公寓、辦公室以及零售店鋪的所有者，眼睜睜地看著自己的財富被蒸發(fā)。在紐約的布朗克斯，一些業(yè)主甚至故意放火燒毀自己的房產，以獲取保險賠償。

如今，空置和不斷上漲的利率，正共同給業(yè)主帶來打擊。以佛羅里達州杰克遜維爾市郊的一處辦公用地為例，該用地的唯一租戶德意志銀行，已于2022年底搬出。由于美國國內借貸成本普遍上漲，房屋價格暴跌，該處用地的所有者無法獲得新的貸款，導致其已于4月1日宣布抵押貸款違約。

另據報道，寫字樓空置率高企和利率上升已導致今年出現了一系列違約事件，其中也包括全球最大上市房地產公司之一博楓。彭博社報道稱，該公司約有1.614億美元的寫字樓抵押貸款違約，面臨違約問題的寫字樓主要集中在華盛頓特區(qū)。兩個月前，該公司剛剛因為位于洛杉磯的兩棟大樓而出現大約7.84億美元規(guī)模的債務違約。

近期，美國商業(yè)地產市場形勢持續(xù)惡化，相關數據顯示，一季度美國寫字樓空置率已升至12.9%，超過了2008年金融危機期間的空置率峰值，引發(fā)外界擔憂。

據美國《華爾街日報》報道，利率短時間內的大幅上漲令商業(yè)地產貶值，加之居家辦公的推廣以及電子商務的崛起，均導致了對辦公及零售用地的需求銳減。

報道稱，雖然尚不清楚這一輪美國商業(yè)地產市場的形勢惡化究竟會到什么地步，但辦公及零售用地的所有者們還有一個更深層次的問題需要擔心，那就是手中的地產價值，未來可能無法像之前幾次崩盤后那樣再度反彈了。

這意味著，美國的商業(yè)地產行業(yè)也不能再像之前幾次反彈期間那樣，為美國的經濟增長作出貢獻，而地產市場的低迷，還會連帶傷害那些依賴房地產稅收的城市，并拖累銀行的資產負債情況，導致經濟整體的借貸情況萎縮。

對于各大銀行、養(yǎng)老基金以及資產管理公司們來說，這也同樣是一個壞消息。他們都是美國商業(yè)地產的最大放貸者以及所有人。未來幾年內他們都將面臨虧損。

根據研究機構KBW提供的數據，商業(yè)抵押貸款占到了美國銀行貸款持有量中位數的38%，而來自睿勤的數據則顯示，各大北美公共養(yǎng)老基金平均持有約9%的房地產資產。

文章稱，在此前的經濟下滑期間，一旦出現反彈跡象，對房地產的所有者們來說都是有利的。大量的白領工作者涌入城市，填滿了辦公場所，也給商店和餐館帶來了可靠的顧客群。與此同時，繁瑣的審批流程和區(qū)域限制也令開發(fā)商很難新造房屋，這也讓業(yè)主們免去了競爭的煩惱。

但是當下，新技術的出現，已經改變了人們居住和工作的方式，并讓許多業(yè)主們感受到了威脅。例如，零售商們不斷與崛起的電子商務纏斗，商鋪的地產價值也因此下滑。瑞銀集團表示，今年美國國內關張的商鋪數量將大幅上升，該集團本月發(fā)布的數據預測稱，未來五年內美國或將有五萬家商鋪關門。

辦公用地方面，寫字樓的所有者們已經開始感受到了“供大于求”，未來許多年內，他們還將不斷面臨租戶需求的衰減。得益于技術的輔助，例如電子郵件、視頻會議、云存儲等，遠程辦公正在成為時尚，這也意味著相比疫情前，有更多的辦公室將出現空置。

“人們想到這些辦公樓，就覺得它們是永恒的。因為這些樓似乎總是應該差不多租滿。但他們沒預想到會有這樣的改變。”紐約一家資產管理及房地產投資企業(yè)的負責人茲維恩說。

報道稱，目前多數分析人士都預測，伴隨著更多租約的到期，以及企業(yè)不斷縮減用地規(guī)模，未來地產的空置率還將繼續(xù)上升。一家房地產分析機構的預測顯示，自2022年初以來，寫字樓的價格已經下滑了25%，商場的價格下滑了19%，相比2016年間，更是下滑了44%之多。

摩根士丹利資本國際公司不動產首席經濟學家吉姆·科斯特洛稱，美國大城市的地產所有者們上一次經歷市場下行以及長期性變化還是在二十世紀六七十年代，當時高速公路的建設，以及傳真機、長途電話的出現，讓工廠和辦公室可以從大城市搬出，尋找更便宜的地方落腳。更多的美國家庭也放棄了在市中心居住，選擇在郊區(qū)安家。此外，通脹和持續(xù)上漲的失業(yè)率也給市場造成了負面影響。許多市區(qū)公寓、辦公室以及零售店鋪的所有者，眼睜睜地看著自己的財富被蒸發(fā)。在紐約的布朗克斯，一些業(yè)主甚至故意放火燒毀自己的房產，以獲取保險賠償。

如今，空置和不斷上漲的利率，正共同給業(yè)主帶來打擊。以佛羅里達州杰克遜維爾市郊的一處辦公用地為例，該用地的唯一租戶德意志銀行，已于2022年底搬出。由于美國國內借貸成本普遍上漲，房屋價格暴跌，該處用地的所有者無法獲得新的貸款，導致其已于4月1日宣布抵押貸款違約。

另據報道，寫字樓空置率高企和利率上升已導致今年出現了一系列違約事件，其中也包括全球最大上市房地產公司之一博楓。彭博社報道稱，該公司約有1.614億美元的寫字樓抵押貸款違約，面臨違約問題的寫字樓主要集中在華盛頓特區(qū)。兩個月前，該公司剛剛因為位于洛杉磯的兩棟大樓而出現大約7.84億美元規(guī)模的債務違約。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。