板等入學(xué)新政細(xì)則 買(mǎi)房人欲尋“上好佳”樓盤(pán)

自上周五出臺(tái)《南京市2015年義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作指導(dǎo)意見(jiàn)》后，今年義務(wù)教育招生方向是明確了，但具體的如何劃分學(xué)區(qū)，哪些學(xué)校有空余學(xué)額可供搖號(hào)等細(xì)則，還得等各區(qū)在本月26日之前發(fā)布。于是，在這個(gè)政策銜接期，與學(xué)區(qū)房密切相關(guān)的樓市放出多版本“解讀政策”，其實(shí)不管怎么解讀，發(fā)布者目的只有一個(gè)，為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊“我還是學(xué)區(qū)房”。綜觀南京樓市，歷年成為“神盤(pán)”的項(xiàng)目無(wú)不是高精尖學(xué)區(qū)房的化身，可見(jiàn)成為學(xué)區(qū)房對(duì)于樓盤(pán)的重要性。此刻，在政策未明朗之前，開(kāi)發(fā)商自貼“學(xué)區(qū)房”標(biāo)簽，還為時(shí)尚早。

那些年“神盤(pán)”都是學(xué)區(qū)房化身

2013年陳先生的女兒快到了入學(xué)年齡，他在鼓樓區(qū)三大名校附近轉(zhuǎn)了好多遍，還是下不了決心買(mǎi)一套老房子學(xué)區(qū)房。陳先生說(shuō)：“這動(dòng)輒四五萬(wàn)一平方米的二手房，除了可以上名校，居住體驗(yàn)簡(jiǎn)直為負(fù)數(shù)?！本驮陉愊壬糟臅r(shí)候，一個(gè)嶄新的、高大尚的樓盤(pán)走入了他的視線。簡(jiǎn)單了解后，陳先生十分看好這個(gè)拉小本部學(xué)區(qū)盤(pán)金鼎灣今朝天下。最后，通過(guò)多番努力，陳先生還是實(shí)現(xiàn)了愿望。據(jù)了解，2013月5月，金鼎灣今朝天下憑借“拉小本部學(xué)區(qū)”的威力，沒(méi)有做什么廣告，未等到開(kāi)盤(pán)消息傳出，238套總價(jià)最低也要600萬(wàn)的房子提前售罄。被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)還未開(kāi)始就已結(jié)束的神盤(pán)。

而另一個(gè)神盤(pán)當(dāng)推擁有9年制樹(shù)人本部雙學(xué)區(qū)的恒盛金陵灣，2013年開(kāi)盤(pán)即被“哄搶”，2014年下半年樓市震蕩期，以高出周邊數(shù)千元的姿態(tài)，仍能持續(xù)熱銷(xiāo)。

在主城樓盤(pán)銷(xiāo)售頻頻受挫的時(shí)刻，去年11月，位于新街口地區(qū)，擁有長(zhǎng)江路小學(xué)、九中雙學(xué)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，低調(diào)推出79套65年產(chǎn)權(quán)的公寓，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一舉打破城中樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)魔咒，當(dāng)天賣(mài)出了50多套，去化近七成。這樣的成績(jī)，足以讓同樣傲居主城多年未清盤(pán)的項(xiàng)目，蒙頭哭鼻子。

今年樓市乏力學(xué)區(qū)房助力樓盤(pán)銷(xiāo)售

今年樓市遭遇困難期，盡管不斷有政策刺激，仍未見(jiàn)熱銷(xiāo)勢(shì)頭。細(xì)數(shù)上半年銷(xiāo)售不錯(cuò)的項(xiàng)目，皆有好學(xué)區(qū)傍身。

3月29日，位于江寧百家湖生態(tài)區(qū)的朗詩(shī)玲瓏嶼，推出的7、8號(hào)樓，銷(xiāo)售202套銷(xiāo)售比例93.5%。一個(gè)月后4月29日，朗詩(shī)玲瓏嶼再次推出項(xiàng)目16號(hào)樓共計(jì)132套，面積為86和132平方米，根據(jù)銷(xiāo)許價(jià)格顯示，16號(hào)樓的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到22300元/平方米，比此前上漲1500元/平方米。還是吸引了300多組購(gòu)房者前來(lái)選房。最終盡管漲幅不小，當(dāng)天推出的132套房子還是僅剩1套，基本“夜光”。這與項(xiàng)目自身?xiàng)l件好不無(wú)關(guān)系，社區(qū)內(nèi)設(shè)9班幼兒園、兒童樂(lè)園、社區(qū)服務(wù)中心等配套，家門(mén)口有蘇果超市、肯德基，步行十分鐘即到1912街區(qū)和金鷹商業(yè)中心等高端商圈。地鐵1號(hào)線南延線小龍灣站距離項(xiàng)目?jī)H200米。尤其是引進(jìn)了金字招牌北京東路小學(xué)分校，據(jù)悉，該校與朗詩(shī)玲瓏嶼僅300米一橋之隔，預(yù)計(jì)2016年9月1日建成投入使用。

4月中旬，仙林湖高端盤(pán)高科榮境加推新房，數(shù)量共有322套，主要是95平方米到180平方米的改善戶(hù)型，均價(jià)為17800元/平方米，每平方米高出周邊樓盤(pán)3000元到4000元。開(kāi)發(fā)商給出的數(shù)據(jù)是，當(dāng)晚售出了220套房源，銷(xiāo)售金額超過(guò)6個(gè)億，并憑借此役使今年的銷(xiāo)售額增加到12億，完成了全年任務(wù)的一半。近來(lái)仙林湖板塊愈發(fā)受到買(mǎi)房人的青睞，除了商業(yè)交通等配套的升級(jí)，最重要的因素是，仙林湖擁有金陵中學(xué)中小學(xué)分校的優(yōu)勢(shì)。加上周邊還有南外仙林分校等名校，仙林的學(xué)區(qū)配套一路領(lǐng)先其他新區(qū)板塊。

首家?guī)ьI(lǐng)河西中部沖破3萬(wàn)天花板的項(xiàng)目，宏圖上水云錦在4月中旬首開(kāi)，推出了204套房源，均價(jià)在30000元/平方米。開(kāi)盤(pán)時(shí)的到場(chǎng)客戶(hù)足有600多組，而房源僅推出了204套，戶(hù)型以100平方米到140平方米為主，領(lǐng)證價(jià)格達(dá)30500元/平方米，而最高價(jià)超過(guò)32000元/平方米，最終當(dāng)天賣(mài)出180套。該項(xiàng)目高價(jià)熱銷(xiāo)，除了地段優(yōu)勢(shì)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)十分明顯。幼兒園為恒山路幼兒園。小學(xué)目前正在與北京東路小學(xué)分校洽談，其中幼兒園和小學(xué)都為開(kāi)發(fā)商自建。在新的入學(xué)政策出臺(tái)前，中學(xué)學(xué)區(qū)則是屬于新城中學(xué)北校區(qū)的施教區(qū)。

樓盤(pán)要做好從“學(xué)區(qū)房”到“上好佳”的演變

3月底，教育部對(duì)包括南京在內(nèi)的24個(gè)重點(diǎn)大城市出臺(tái)“劃片入學(xué)”新規(guī)定，新規(guī)之后，嚴(yán)控?fù)裥３蔀榻衲陮W(xué)區(qū)劃定的方向，由此也將影響到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。市場(chǎng)第一反應(yīng)是買(mǎi)套“學(xué)區(qū)房”成了孩子上名校的唯一途徑。隨之第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，到底是單校劃片，還是多校劃片，前者會(huì)帶熱學(xué)區(qū)房，后者降溫學(xué)區(qū)房。根據(jù)南京市教育局最新出臺(tái)的2015年招生政策，這個(gè)問(wèn)題得要各區(qū)自己提供方案解答了。

業(yè)內(nèi)人士分析，從政策的導(dǎo)向來(lái)看，今后的入學(xué)政策肯定是朝著均衡教育資源，推動(dòng)教育公平方向發(fā)展。學(xué)區(qū)房的概念會(huì)進(jìn)一步被稀釋?zhuān)@個(gè)多年來(lái)為樓市立下汗馬功勞的概念，將逐漸退出舞臺(tái)。結(jié)合進(jìn)入調(diào)整期的樓市，兩級(jí)分化日趨明顯的情況，好房子不愁賣(mài)，壞房子沒(méi)法賣(mài)，開(kāi)發(fā)商要做好如何從“學(xué)區(qū)房”升級(jí)為“上好佳”樓盤(pán)的轉(zhuǎn)變。

購(gòu)房者普遍認(rèn)同的“上好佳”樓盤(pán)，應(yīng)該符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，配套好、環(huán)境好、產(chǎn)品好。在地段和環(huán)境無(wú)法通過(guò)自身努力很快改變的前提下，開(kāi)發(fā)商提供什么樣的產(chǎn)品，成為了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。這樣也就回歸了樓市，通過(guò)產(chǎn)品說(shuō)話(huà)的良性市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。