新階段 新市場(chǎng)

樓宇經(jīng)濟(jì)面面觀(guān)

樓宇經(jīng)濟(jì)，是以商務(wù)樓為載體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、出售、出租樓宇并進(jìn)行招商引資，從而引進(jìn)稅源，增加收入，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在土地等資源要素日益成為發(fā)展瓶頸的現(xiàn)階段，要實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須考慮以最少土地占用、最少能源消耗、最小資源投入、最小環(huán)境污染和最低商務(wù)成本的模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。樓宇經(jīng)濟(jì)占地少、不“冒煙”、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、聚集度高，是城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一種必然選擇，由此正在成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新風(fēng)向、現(xiàn)代都市新的“掘金地”。

新階段

聲名鵲起的南昌樓宇經(jīng)濟(jì)，本世紀(jì)自紅谷灘中心區(qū)開(kāi)始演繹，迄今已在英雄城各個(gè)區(qū)域百花齊放。

2008年以來(lái)，定位為南昌CBD的紅谷灘新區(qū)逐步進(jìn)入“寫(xiě)字樓時(shí)代”，涌現(xiàn)了一批批高端寫(xiě)字樓，如綠地中央廣場(chǎng)、中航國(guó)際、國(guó)際金融中心、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、新地中心、江西企業(yè)總部基地等。有利的地域條件，促成了眾多寫(xiě)字樓云集，使紅谷灘新區(qū)成為南昌樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳土壤。隨著大南昌規(guī)劃的出臺(tái)，南昌城市不斷擴(kuò)容，高新區(qū)、朝陽(yáng)新城、鳳凰洲、九龍湖板塊迅速開(kāi)發(fā)拓展，并逐步成長(zhǎng)為城市新的副中心，作為商業(yè)主力產(chǎn)品的寫(xiě)字樓，也在這些區(qū)域出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)——

據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著綠地中心、云中城、泰豪科技廣場(chǎng)、財(cái)富巔峰廣場(chǎng)、傳奇國(guó)際廣場(chǎng)、中節(jié)能?chē)?guó)際中心等項(xiàng)目的扎堆入市，高新區(qū)寫(xiě)字樓庫(kù)存目前已達(dá)到60萬(wàn)平方米。在朝陽(yáng)新城，新力中心、煌盛外灘、力高濱江國(guó)際、萬(wàn)豪城等寫(xiě)字樓也出現(xiàn)巨量供應(yīng)。在紅谷灘，綠地中央廣場(chǎng)、新地中心還未完全銷(xiāo)售去化，銅鑼灣中環(huán)國(guó)際、聯(lián)泰七號(hào)廣場(chǎng)、萊蒙都會(huì)、商聯(lián)中心以及綠地國(guó)際博覽城等項(xiàng)目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，也已陸續(xù)入市……寫(xiě)字樓產(chǎn)品就此在全市各區(qū)域“百花齊放”，并因同質(zhì)化而使市場(chǎng)供求關(guān)系一時(shí)出現(xiàn)明顯的失衡。

中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月初，南昌在租在售、待售寫(xiě)字樓面積總約225萬(wàn)㎡；若加上面積逾300萬(wàn)㎡的商鋪、酒店式公寓，2013年南昌商業(yè)地產(chǎn)總量預(yù)計(jì)超過(guò)550萬(wàn)㎡。再經(jīng)兩年快速發(fā)展，至今年5月底，南昌在售寫(xiě)字樓總庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)160萬(wàn)平方米。由于目前市場(chǎng)去化難度增大，南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)已然呈現(xiàn)出“高供應(yīng)、高庫(kù)存”的現(xiàn)狀。

新市場(chǎng)

寫(xiě)字樓的大規(guī)模崛起，是城市化發(fā)展的必由之路，它能夠使有限的土地資源實(shí)現(xiàn)最大化產(chǎn)出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一幢高級(jí)商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，相當(dāng)于城郊7.8平方公里范圍內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益……進(jìn)入20世紀(jì)以來(lái)，新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)明顯，城市群大量形成，金融業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)在經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高，于是樓宇經(jīng)濟(jì)成為城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

江西道智地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理袁少清告訴記者：“相比市場(chǎng)需求，目前南昌寫(xiě)字樓供應(yīng)量太大，這還不包括許多廠(chǎng)區(qū)、開(kāi)發(fā)園區(qū)的辦公樓。目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不甚景氣，公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求較少，加上同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致寫(xiě)字樓大量空置，回報(bào)率不高，又使投資客減少，這讓寫(xiě)字樓銷(xiāo)售去化緩慢?！?/p>

另一方面，寫(xiě)字樓價(jià)格卻出現(xiàn)明顯分化——成熟商圈的寫(xiě)字樓價(jià)格一路飆高，而在人氣不足的新區(qū)域副中心，某些寫(xiě)字樓價(jià)格卻與住宅產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)倒掛。譬如在紅谷灘新區(qū)，因背靠成熟商圈，綠地中央廣場(chǎng)303雙子塔的寫(xiě)字樓價(jià)格均價(jià)達(dá)到28000元/平方米，遠(yuǎn)超同區(qū)域的住宅產(chǎn)品價(jià)格；而在朝陽(yáng)新城，寫(xiě)字樓價(jià)格卻與普通住宅價(jià)格出現(xiàn)倒掛，該板塊的住宅均價(jià)已近9000元/平方米，而同一區(qū)域的萬(wàn)豪城寫(xiě)字樓，均價(jià)僅達(dá)7900元/平方米……

寫(xiě)字市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)分化，是投資者對(duì)寫(xiě)字樓投資價(jià)值的“投票”。目前的紅谷灘，以綠地中央廣場(chǎng)為代表的高端寫(xiě)字樓月租金能接近100元/平方米，但以時(shí)間廣場(chǎng)、博能中心為代表的普通寫(xiě)字樓產(chǎn)品月租金，卻只能達(dá)到50元/平方米……因此，在辦公配套設(shè)施不完善，尚未形成商圈氣氛的新區(qū)域中心的寫(xiě)字樓，其空置率足以讓投資者望而卻步。

新出路

樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形勢(shì)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)具有高度關(guān)聯(lián)性。與此同時(shí)，地方政府不同時(shí)期的商業(yè)政策，往往又會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到一定的導(dǎo)向作用。

創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不熄引擎；我們要進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，用好創(chuàng)新這把“金鑰匙”，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高端水平，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。我們要加快體制創(chuàng)新步伐，創(chuàng)新不單是技術(shù)創(chuàng)新，更包括體制機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、模式創(chuàng)新；要加大科技創(chuàng)新力度，更多地依靠科技進(jìn)步調(diào)整結(jié)構(gòu)；培育壯大新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)；積極化解產(chǎn)能過(guò)剩矛盾，走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和內(nèi)生增長(zhǎng)之路。只要大力破除對(duì)個(gè)體和企業(yè)創(chuàng)新的種種束縛，形成“人人創(chuàng)新”、“萬(wàn)眾創(chuàng)新”的新局面，中國(guó)發(fā)展就能再上新水平……萬(wàn)眾創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)由此正在成為全中國(guó)的新時(shí)尚。

就此，我們吁請(qǐng)地方政府高度重視南昌樓宇經(jīng)濟(jì)目前供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀，盡快出臺(tái)有關(guān)扶持政策，在服務(wù)轉(zhuǎn)型、稅收優(yōu)惠、金融配套等方面創(chuàng)造更加良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境，在激勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的同時(shí)，設(shè)法吸引大公司、大企業(yè)入駐南昌，將南昌打造成華中地區(qū)的總部基地以及省內(nèi)企業(yè)的總部中心，并與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃有機(jī)對(duì)接。目前大南昌規(guī)劃已經(jīng)編就，南昌將借國(guó)務(wù)院批復(fù)《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》的春風(fēng)實(shí)現(xiàn)跨越性發(fā)展——逾500萬(wàn)人的特大型城市，將為樓宇經(jīng)濟(jì)提供成倍發(fā)展的潛在條件。加快南昌的城市規(guī)劃建設(shè)，南昌寫(xiě)字樓將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

從微觀(guān)上分析，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需求，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)必須更新?lián)Q代。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)也要形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，因此開(kāi)發(fā)商也要積極探索新的寫(xiě)字樓模式，如“生態(tài)辦公”、“一站式服務(wù)寫(xiě)字樓”；或者通過(guò)企業(yè)更多的品質(zhì)服務(wù)，設(shè)法增加寫(xiě)字樓的附加值等。我們有理由相信，通過(guò)差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)服務(wù)能級(jí)的提升并有效增大附加值，寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷(xiāo)售瓶頸的有效突破，值得期待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。