小區(qū)咋成立業(yè)委會 西安出臺指導規(guī)則

進入業(yè)主大會籌備組成員資格有哪些要求？什么樣的條件可成立業(yè)委會？業(yè)主大會的召開方式是什么？

華商報記者昨日從西安市住房保障和房屋管理局獲悉，備受社會各界關注的《西安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導規(guī)則》（以下簡稱《指導規(guī)則》），已下發(fā)至各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門。

西安市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理辦公室相關負責人介紹，今年1月1日《西安市物業(yè)管理條例》實施后，該局立即啟動制訂相關《條例》配套政策，其中就《西安市業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導規(guī)則》先后征求了各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)專家、相關律師等意見，修訂完成經過審批向社會公布。

該負責人表示，《指導規(guī)則》從業(yè)主大會組成、管理機制、協(xié)調機制、召開首次業(yè)主大會的條件，再到籌備組成立程序、籌備組成員條件、職責等都進行了細化，對于后期的業(yè)主大會投票面積、人數等作出說明，對于后期的經費、召開形式以及監(jiān)管，都有明確規(guī)定。應該說，《指導規(guī)則》已經精細化到實際操作，這樣更便于基層單位和小區(qū)業(yè)主們執(zhí)行。

核心看點

籌備組成員條件

無侵犯小區(qū)業(yè)主公共利益的行為

《指導規(guī)則》中明確，籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)任職?；I備組成員中的業(yè)主代表還應當遵守臨時管理規(guī)約，及時交納物業(yè)服務費，不得有侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權益和公共利益的行為；不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當使用的行為。

業(yè)主大會投票面積

專有部分面積按不動產登記簿記載的面積計算

《指導規(guī)則》中明確，業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主大會投票人數

同一買受人擁有一個以上專有部分的按一人計算

業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，《指導規(guī)則》中明確，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

（一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

對于小區(qū)其他投票人數確定，《指導規(guī)則》中明確，業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業(yè)主人數為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

西安市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理辦公室相關負責人介紹，《指導規(guī)則》提倡在業(yè)主委員會選舉或換屆選舉前，業(yè)主大會會議召集方組織召開業(yè)主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業(yè)主介紹本人基本情況、競選優(yōu)勢和管理服務理念。

成立起始時間

表決通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》之日起成立

《指導規(guī)則》明確，業(yè)主大會自全體業(yè)主表決通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》之日起成立。業(yè)主委員會自業(yè)主大會表決通過業(yè)主委員會委員選舉之日起設立。西安市提倡根據住宅小區(qū)專項維修資金列支范圍，按幢、單元或若干建筑物組成的組團等設立業(yè)主小組。

管理職責

區(qū)、縣物管部門負責轄區(qū)業(yè)主大會成立

西安市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理辦公室相關負責人表示，區(qū)、縣人民政府、開發(fā)區(qū)管理委員會應當加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動監(jiān)督管理，有序引導業(yè)主依法進行自治活動；區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)內業(yè)主大會指導工作；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供業(yè)務指導，將業(yè)主大會活動納入社區(qū)活動范疇。鼓勵黨員、律師業(yè)主參選業(yè)主委員會，鼓勵業(yè)主委員會委員參選社區(qū)居民委員會委員。

業(yè)主大會活動原則

業(yè)主大會是物業(yè)管理權利和管理責任主體

《指導規(guī)則》明確，業(yè)主大會是物業(yè)管理權利和管理責任主體，業(yè)主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會的決定由全體業(yè)主共同形成。

業(yè)主大會成立原則

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會會議召開形式

可采用集體討論或書面征求意見形式召開

對于業(yè)主大會的召開形式，《指導規(guī)則》明確，業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。

業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會書面記錄并存檔，首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組記錄。華商報記者陳思存

華商報持續(xù)關注小區(qū)業(yè)委會成立，各方都在積極推進——

王永康、上官吉慶曾批示

今年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》正式施行。從條例提交西安市人大常委會審議到通過并實施，華商報一直在持續(xù)關注。

2016年11月，華商報啟動“用好新條例管好咱的家”活動，面向全城征集符合條件的小區(qū)，全程跟蹤業(yè)委會成立過程，協(xié)助解決成立過程中的難題，同時面向全城征集公益律師。

從2016年12月27日起，華商報連續(xù)召開“公益律師座談會”“籌備業(yè)委會經驗交流會”“律師、小區(qū)對接會”等3場會議，最終為西安具有代表性的36個小區(qū)一對一對接公益律師。截至目前，已有兩個小區(qū)成立業(yè)委會、18個小區(qū)成立籌備組。

今年5月15日，西安市住房保障和房屋管理局物業(yè)辦相關負責人到華商報社接熱線，就業(yè)主關心的問題答疑解惑。

8月21日，華商報A01、C01、C02版報道的西安市業(yè)委會成立難一事，引起各級關注，省委常委、西安市委書記王永康，西安市市長上官吉慶作出批示，要求西安市房管局拿出解決方案。

西安市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理辦公室相關負責人介紹，為確?！段靼彩形飿I(yè)管理條例》有效貫徹落實，該局對各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)1200余人分批次進行了培訓。同時，將組建、成立業(yè)主大會納入區(qū)縣物業(yè)管理工作考核。

對華商報報道出來的業(yè)委會成立難的區(qū)、縣、開發(fā)區(qū)，安排專人進行督導，對符合條件的成熟小區(qū)，要求區(qū)縣、開發(fā)區(qū)督促街道辦事處指導成立業(yè)委會；對于達不到成立業(yè)主大會條件的，也明確按照《條例》規(guī)定積極推進成立物業(yè)管理委員會。要求各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，應采取多種措施完成物業(yè)管理工作任務；要求區(qū)縣、開發(fā)區(qū)加強對業(yè)主大會成立相關政策的培訓；指出與會單位要強化措施，抓好落實，確保成效，加強督辦。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。