5月29日徹底打破樓市路徑依賴

在我國有效應(yīng)對(duì)外部沖擊和加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)固然重要，但樓市路徑依賴與我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求南轅北轍，既不存在也沒有可能會(huì)依靠樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

經(jīng)歷過去兩年多嚴(yán)厲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，近期局部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度提升。2019年4月，國房景氣指數(shù)為100.92，環(huán)比提高0.14點(diǎn)。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大，但從商品房銷售面積和銷售額看，增幅仍低于上年同期。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)增長空間已經(jīng)非常狹小。從人口因素看，2018年我國新生人口出生率為10.94‰，創(chuàng)1962年以來新低，人口老齡化將加快到來，樓市人口紅利拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。從家庭資產(chǎn)配置看，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)和研究，我國住宅不動(dòng)產(chǎn)約占家庭總資產(chǎn)的75%以上，過去兩年我國家庭財(cái)務(wù)杠桿明顯上升，有能力繼續(xù)增配住宅不動(dòng)產(chǎn)的，很可能已經(jīng)不屬于剛需的范疇。從購買力看，熱點(diǎn)城市住宅供求矛盾更多表現(xiàn)為購買力的結(jié)構(gòu)矛盾，想買房的沒有能力，有能力的還要繼續(xù)增配住宅不動(dòng)產(chǎn)。從房價(jià)收入比的橫向比較看，北京、上海、深圳的絕對(duì)房價(jià)水平在國際大都市中絲毫不遜色，其他城市的房價(jià)收入比也部分超過國際公認(rèn)的合理水平。

此外，從風(fēng)險(xiǎn)看，歷史經(jīng)驗(yàn)和他國的實(shí)踐都充分表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)往往蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代廣場(chǎng)協(xié)議后，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后一地雞毛，至今仍有影響。過去，我國房價(jià)超前運(yùn)行，固然可以提供當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力，但也在一定程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。特別是房價(jià)過快上漲所引發(fā)的財(cái)富示范效應(yīng)、資源虹吸效應(yīng)，影響到社會(huì)實(shí)業(yè)精神的傳承，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)金融的虛擬化，固化了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，集聚了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

基于人口、家庭資產(chǎn)配置、購買力、房價(jià)收入比和風(fēng)險(xiǎn)等多維度觀察分析，當(dāng)前我國既不存在樓市穩(wěn)增長空間，也不可能通過樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由量變到質(zhì)變的跳躍過程。不難發(fā)現(xiàn)，樓市路徑依賴的背后邏輯在于，房價(jià)永遠(yuǎn)快速上漲，但這顯然違背了社會(huì)規(guī)律。過去兩年，我國堅(jiān)決打破樓市路徑依賴，有力推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。一方面，熱點(diǎn)城市房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)中有落，有效減少了社會(huì)資金盲目向房地產(chǎn)業(yè)聚集的現(xiàn)象；另一方面，有效推動(dòng)了社會(huì)實(shí)業(yè)精神的活躍，增加了全社會(huì)追求高技術(shù)領(lǐng)域開拓創(chuàng)新的熱情。

毋庸置疑，樓市路徑依賴存在頑固性。近期，局部土地市場(chǎng)出現(xiàn)異常升溫，個(gè)別城市的房價(jià)炒作也有所抬頭，這與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)方向背道而馳，也不符合依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的大環(huán)境。

考慮到當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大容量、住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在家庭財(cái)富中的高比重以及房地產(chǎn)金融規(guī)模，樓市穩(wěn)健運(yùn)行比以往任何時(shí)候都更重要。在通往經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的道路上，我國房地產(chǎn)業(yè)也要追求高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)，首要是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。在堅(jiān)持“房住不炒”的政策定位下，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方向要依靠有效的房地產(chǎn)調(diào)控措施來保障，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行更要依靠破除樓市路徑依賴來保駕護(hù)航。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，但絕非經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力量，需要理性看待其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的支持作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。