限購升級 北京通州樓市成交不降反升

無論怎樣，多年利好終于落地。隨著北京行政副中心的確立，通州人民終于等到這一天。

雖然“史上最嚴限購”令通州樓市從此前的火爆行情一度跌入冰窖。但未受限購政策影響的商住產品，則成為去年通州樓市上的一匹黑馬。

限購升級，通州樓市成交不降反升

2015年開年以來，京津冀協(xié)同發(fā)展加速落地。在交通、醫(yī)療等資源在三地加速融通的同時，通州即將成為北京城市副中心的傳聞一度傳得沸沸揚揚。

自去年3月份602套的成交，到8月份2454套的新房成交量，通州樓市在京津冀協(xié)同發(fā)展和城市副中心的利好刺激下一路狂飆。與此同時，通州二手房成交量價也一路上漲，業(yè)主報價不斷上漲，市場熱度不斷上升。

然而就在市場火爆之時，突如其來的限購令令市場迅速冷凍。2015年8月14日下午，有關通州限購的消息便已在坊間流傳。8月14日晚間，北京市住建委與通州區(qū)政府聯合發(fā)布限購政策，通州多個樓盤紛紛趕在項目落地前推動成交，甚至有項目連夜開盤。

雖然限購后的9月份通州樓市成交跌回千套之下，但從10月份開始通州樓市成交量再次走出低谷。同時，新房和二手房價格持續(xù)走高。來自偉業(yè)我愛我家的數據顯示，2015年通州的新房交易量占全年北京網簽總量的16.9%，成為2015年北京新房交易最多的區(qū)域。與此同時，2015年（截至11月），通州的二手房交易量為11885套，較2014年同期大漲91.3%，創(chuàng)2010年以來的新高；成交均價為22521元/平米，較2014年上漲5.3%。

北京十三五規(guī)劃建議公布后，再次為通州帶來樓市利好。在業(yè)內看來，面對產業(yè)和人口利好，通州樓市仍有升值空間。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從去年年初傳言到7月10日至11日的中共北京市委十一屆七次全會，再到11月25日的北京市委十一屆八次全會，通州的行政副中心規(guī)劃被逐步確認。這一利好深刻影響了通州樓市，導致了2015年通州樓市的不斷升溫，下半年尤甚，并使得2015年通州的新房交易量再次位居北京各區(qū)縣之首。

●備忘欄

行政副中心

2015年11月25日，閉幕的北京市委十一屆八次全會公布消息稱，北京市各市屬行政事業(yè)單位，將在2017年整體或部分遷入北京通州行政副中心。行政副中心的行政辦公區(qū)所在地——通州區(qū)潞城鎮(zhèn)郝家府村的拆遷工作已經完畢，核心區(qū)的建設已全面展開，一些樓宇已經封頂。

目前，通州北京行政副中心規(guī)劃將于今年上半年完成，通州區(qū)產業(yè)、人口等各方面的調整工作也在推進中。

根據媒體報道，明年，通州將再退出500家以上污染企業(yè)。同時，至少減少5%的流動人口。據了解，“十三五”期間，通州區(qū)的人口調控上限約為160萬人。隨著行政副中心功能定位，通州將采取以房和以業(yè)控人的方式。在控人方面，將進一步加大對違法使用地下空間、經營群租房等行為的治理力度，確保年內完成全區(qū)所有地下空間的綜合整治和人員清退。

以業(yè)控人方面，岳鵬表示，八里橋市場搬遷工作明年將啟動，目前，搬遷的前期工作已經開始。

燕郊“沾光”

人口遷入、住宅供應偏緊，無疑為緊鄰通州的燕郊區(qū)域帶來新機會。實際上，借助京津冀協(xié)同發(fā)展等利好，燕郊樓市早已從上一次的寒冬中復蘇，目前不少項目的售價已達15000元/平方米，甚至更高。

曾經北漂客住得起的上上城，新推項目也在1.7萬元/平方米，同一條街上的黃金藍灣開盤更是報出2.3萬元/平方米的價格。盡管2萬+的項目在燕郊是少數，但燕郊房價上漲的節(jié)奏卻根本停不下來。

業(yè)內人士表示，副中心規(guī)劃的確立，為燕郊樓市帶來了切實利好。面對大批人口遷入，燕郊也將進一步承接在北京工作的新通州人。同時，由于京津冀三地協(xié)同規(guī)劃，燕郊也將告別以住宅為中心的開發(fā)模式，未來區(qū)域里的住宅產品價值將進一步提升。

最“因禍得福”

商住房不限購，成“黑馬”

通州樓市限購，冷凍了住宅供應，火了商住房。

2015年北京商住產品成交超1.9萬套，同比2014年增長五成。而且商住產品的成交價格也同比上漲了三成，成為2015年市場上的一匹黑馬。而商住產品更是撐起了通州商品房成交的大戲。保利大都匯、新北京中心等項目的商住產品成交火爆。其中，新北京中心曾創(chuàng)下日銷15億元的業(yè)績。2016年元旦，位于通州運河CBD的保利大都匯項目再次開盤，取得了日銷三億的銷售業(yè)績。

機構數據顯示，2015年通州12月的商住房交易量，甚至達到了通州12月全部新房交易量的近7成。

胡景暉分析，目前北京高價地頻現，商品房市場豪宅化趨勢明顯。商住房擁有不限購以及面積偏小、總價偏低的優(yōu)點，既能夠吸引投資人，又能吸引部分剛需人群，因而在北京整體市場上都已成為熱點，而加強版限購令的存在則讓通州的商住房尤其火爆。

在業(yè)內看來，通州的行政副中心地位已然確立，2016年將進行一系列的規(guī)劃建設，限購令也將繼續(xù)存在。因此，2016年的通州樓市基本上將會延續(xù)2015年的升溫態(tài)勢，交易量和價格都將穩(wěn)中有升，而商住房也將持續(xù)火熱。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。