“分城調(diào)控”定案 京滬限購短期內(nèi)難以松動(dòng)

北京、上海等特大型城市的限購政策，短期之內(nèi)將難以松動(dòng)。

盡管樓市“去庫存”已經(jīng)成為中央政府確定的2016年經(jīng)濟(jì)工作的“國家任務(wù)”，但是，面對(duì)多種有可能對(duì)樓市全面性刺激影響的建議或方案，中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層已經(jīng)將“全面刺激樓市”排除在“去庫存”的政策儲(chǔ)備之外。

“分城施策”已經(jīng)成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場政策思路。在“分城調(diào)控”調(diào)控政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而庫存較大的二三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。

這意味著，而大量二三線城市，已經(jīng)開始醞釀考慮出臺(tái)地方性政策，對(duì)“新市民”購房通過補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段，活躍房地產(chǎn)市場交易。而二三線城市對(duì)第三套住房的各類限制，有望漸次放開。

排除“全面刺激”

“去庫存雖然被提到了前所未有的高度，但是，你不要指望決策層會(huì)出臺(tái)2009年那樣的全面刺激樓市的政策。”1月13日，一位不愿具名的地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士告據(jù)記者，中央不打算用“大水漫灌”式的方式解決房地產(chǎn)市場的庫存問題。

2015年底，中央城市工作會(huì)議時(shí)隔37年后召開。據(jù)了解，這次會(huì)議除了對(duì)城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理等方面的議題進(jìn)行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場的有關(guān)問題，“去庫存”的政策目標(biāo)，再度被強(qiáng)調(diào)。

因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)布置2016年重點(diǎn)工作時(shí)，“鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢(shì)”被置于多項(xiàng)工作的首位。而在此前幾年中，重點(diǎn)工作的第一項(xiàng)基本上會(huì)被保障性安居工程等住房保障領(lǐng)域的工作任務(wù)占據(jù)。

住建部部長陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。

記者了解到，在“去庫存”被明確為房地產(chǎn)市場政策的核心目標(biāo)之后，有不同方面通過不同渠道，向有關(guān)部門建言、建議，提出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的看法、建議和思路，其中不乏對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全局性刺激的思路建議。

在這些思路中，全面取消現(xiàn)行的限購政策、進(jìn)一步加大銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)的支持和優(yōu)惠等，均位列其中。其中一些建議、建言等，不乏通過民主黨派等渠道，向中央提交。

“但是，大規(guī)模的整體性刺激政策已經(jīng)被中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層排除。”一位接近政策制定機(jī)構(gòu)的權(quán)威人士表示，當(dāng)前決策層更希望用外科手術(shù)式的方式，解決樓市產(chǎn)能過剩問題，即實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)。

“分城調(diào)控”定案

2015年11月11日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，在講話中，習(xí)近平提出“需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展,繼續(xù)去庫存,提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性”，“去庫存”第一次出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中。

“其實(shí)，從2014年底的時(shí)候，住建部就已經(jīng)在全系統(tǒng)內(nèi)部要求庫存較大城市的政府，加快去化庫存。在2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議前，住建部向中央進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)市場當(dāng)前走勢(shì)和未來走向的專題匯報(bào)，在專題匯報(bào)中，去庫存這一思路，得到了中央的認(rèn)可。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士稱。

因此，在提出“去庫存”的政策目標(biāo)之后，住建部已經(jīng)基本形成了2016年房地產(chǎn)市場政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實(shí)，“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”已經(jīng)被列入住建部2016年工作重點(diǎn)，并已經(jīng)向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)定案。

“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”的核心，已經(jīng)被住建部確定為“分城施策、分類調(diào)控”。這意味著，2016年將不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場情況的局面，出臺(tái)針對(duì)性的措施。

從中央層面，將進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)奉行各類資產(chǎn)抵押證券化試點(diǎn)置換出的信貸額度，優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場需求，針對(duì)性地向房地產(chǎn)市場注入流動(dòng)性。

此外，從供給層面，中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場庫存較大的城市，要控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并可以對(duì)已出讓地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行修改，從而確保不產(chǎn)生更多的潛在和新庫存。

限購或仍延續(xù)

“在分城施策、分類調(diào)控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進(jìn)行大面積的調(diào)整。“至少從年底年初特大型城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

記者了解到，住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點(diǎn)工作時(shí)，曾明確向地方政府表示，2016年將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控的地方政府主體責(zé)任，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類調(diào)控。

陳政高到任住建部部長后，曾與100多個(gè)地方市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分別進(jìn)行溝通和交流，了解不同城市房地產(chǎn)市場存在的不同問題，在此基礎(chǔ)上，住建部將“去庫存”作為貫穿2015年房地產(chǎn)調(diào)控工作的主線要點(diǎn)。

“從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調(diào)整的問題上，還是非常慎重的。大家誰也不想做出頭鳥。”一位住建系統(tǒng)的專家告訴記者，北京、上海、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動(dòng)機(jī)對(duì)現(xiàn)行限購政策進(jìn)行大幅度的調(diào)整。

“因?yàn)楝F(xiàn)在講的是地方政府有主體責(zé)任，如果你調(diào)整了，房價(jià)又呈現(xiàn)過快上漲的勢(shì)頭，這個(gè)責(zé)任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。”他表示，在2015年的“3·30”新政后，北京、上海的房地產(chǎn)市場去化速度已經(jīng)明顯加快，房價(jià)也呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢(shì)。

國家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，房價(jià)漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達(dá)到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經(jīng)難以有足夠的理由放開限購政策，或?qū)ζ溥M(jìn)行調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。