遠(yuǎn)洋代建謀“新生”，發(fā)力不良資產(chǎn)賽道

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的業(yè)務(wù)變革。

“輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已成為集團(tuán)主業(yè)之一。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁趙建軍近日向財(cái)聯(lián)社記者表示。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，遠(yuǎn)洋建管新簽約代建面積562萬(wàn)平方米，位列行業(yè)第八，其中二季度單季新增簽約面積沖進(jìn)行業(yè)前三。

不過(guò)，在財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)上，遠(yuǎn)洋代建業(yè)務(wù)尚未成為“主力軍”。中指院數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋建管2025上半年銷(xiāo)售額7.8億元。

從重到輕 代建升為遠(yuǎn)洋“主業(yè)”之一

遠(yuǎn)洋正通過(guò)在代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，為企業(yè)發(fā)展開(kāi)辟新路徑。

這一轉(zhuǎn)向，源于2023年下半年遠(yuǎn)洋管理層確定的“輕重結(jié)合”發(fā)展路徑。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)。

“在這樣的環(huán)境下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在想方設(shè)法尋找新的發(fā)展出路。”趙建軍表示，2023年下半年，代建業(yè)務(wù)成為遠(yuǎn)洋一個(gè)積極的嘗試。

2023年底，遠(yuǎn)洋整合內(nèi)部資源推出“遠(yuǎn)洋建管”品牌，將代建業(yè)務(wù)正式納入核心發(fā)展框架?！?024年，遠(yuǎn)洋代建行業(yè)排名提升到前20；2025年上半年成功進(jìn)入行業(yè)前十，較重資產(chǎn)板塊在行業(yè)內(nèi)的排名高不少，這促使我們今年明確將其升級(jí)為主業(yè)之一。”趙建軍解釋道。

“代建業(yè)務(wù)就是憑本事吃飯?！壁w建軍在接受采訪時(shí)坦言。相較于重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)受宏觀環(huán)境制約，代建業(yè)務(wù)自主性更強(qiáng)、路徑更清晰，只要團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)扎實(shí)，能解決委托方的問(wèn)題，就能達(dá)成目標(biāo)。

據(jù)了解，目前遠(yuǎn)洋代建業(yè)務(wù)在內(nèi)部越來(lái)越受重視，其采取完全融合的發(fā)展模式，而非將輕重資產(chǎn)分開(kāi)運(yùn)作。

遠(yuǎn)洋方面表示， “各方都很支持遠(yuǎn)洋做代建，希望我們做好代建穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、提升能力和品牌影響力。”

該公司管理層介紹，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)還處在風(fēng)險(xiǎn)化解中，輕資產(chǎn)是維持團(tuán)隊(duì)、專(zhuān)業(yè)體系和供應(yīng)鏈最好的模式，也是能夠繼續(xù)創(chuàng)造專(zhuān)業(yè)價(jià)值的領(lǐng)域。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇 尋求差異化生存

隨著入局代建企業(yè)數(shù)量的不斷增加，目前已有超過(guò)百家房地產(chǎn)企業(yè)涉足代建領(lǐng)域，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，代建管理費(fèi)率下降成為趨勢(shì)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，81.7%的項(xiàng)目代建費(fèi)率在1%-3%之間，未來(lái)低管理費(fèi)率、微利趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

對(duì)此，遠(yuǎn)洋采取差異化定價(jià)策略，避免惡性價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率平衡收益。

“在項(xiàng)目評(píng)估上，重點(diǎn)計(jì)算邊際收益確保項(xiàng)目利潤(rùn)。同時(shí)避免盲目進(jìn)入新城市，防止重復(fù)建設(shè)團(tuán)隊(duì)帶來(lái)的成本增加。”趙建軍稱(chēng)。

據(jù)了解，在代建市場(chǎng)，不同渠道的收費(fèi)水平存在明顯差異。在非公開(kāi)市場(chǎng)的民營(yíng)企業(yè)合作中，遠(yuǎn)洋議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，費(fèi)率通常能達(dá)到3個(gè)點(diǎn)的水平；在公開(kāi)招投標(biāo)市場(chǎng)，代建費(fèi)用普遍較低，多為2%出頭；但涉及復(fù)雜不良資產(chǎn)處置的項(xiàng)目，收費(fèi)比例會(huì)相對(duì)高一些。

“相較于頭部房企，遠(yuǎn)洋的規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不突出，但通過(guò)差異化打法，我們正逐步獲取他人不愿或難以涉足的市場(chǎng)，形成正向循環(huán)?！壁w建軍表示。

在業(yè)務(wù)獲取渠道方面，遠(yuǎn)洋代建正經(jīng)歷從熟人資源開(kāi)發(fā)向公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變?！斑^(guò)去主要依靠朋友圈和關(guān)系網(wǎng)獲取項(xiàng)目，如今則更多地轉(zhuǎn)向公開(kāi)市場(chǎng)，包括不良資產(chǎn)處置和金融機(jī)構(gòu)委托等渠道?！?/p>

遠(yuǎn)洋從2020年開(kāi)始通過(guò)訴訟、法拍、并購(gòu)重組等多種方式處理不良資產(chǎn)項(xiàng)目， 并在此過(guò)程中探索出“資產(chǎn)梳理+資源整合、資金導(dǎo)入+運(yùn)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)代建+資產(chǎn)盤(pán)活”等模式，以匹配不良資產(chǎn)重整機(jī)會(huì)，多維助力項(xiàng)目盤(pán)活，重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

趙建軍認(rèn)為，不良資產(chǎn)賽道不僅前景好，而且剛剛開(kāi)始。隨著企業(yè)化債需求的持續(xù)釋放，金融機(jī)構(gòu)手中積累了大量資產(chǎn)亟待盤(pán)活，未來(lái)兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模會(huì)快速增長(zhǎng)。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋已落地多個(gè)不良項(xiàng)目，包括2023年接手了兩個(gè)AMC委托項(xiàng)目，近期在昆明、西安、成都等地，又陸續(xù)接手或在深入跟進(jìn)一些金融機(jī)構(gòu)委托的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋正在加強(qiáng)與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的合作，與多家AMC機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，進(jìn)行不良資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和處置。同時(shí)，在華東等區(qū)域與多家資金方組建聯(lián)合體，以小股操盤(pán)或類(lèi)似方式共同推進(jìn)傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落地。

目前，遠(yuǎn)洋代建已形成覆蓋住宅、商業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)、養(yǎng)老、物業(yè)、物流等全業(yè)態(tài)整合能力，但住宅代建仍是主力，占比約70%。

對(duì)于未來(lái)目標(biāo)，趙建軍介紹，“先讓它健康成長(zhǎng)，不設(shè)定不切實(shí)際的目標(biāo)，逐年增長(zhǎng)即可?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。