發(fā)展住房租賃是房地產(chǎn)一大重點 長租公寓火爆

2015年底，住建部曾召開會議提出，擬建立購租并舉的住房制度，除直接的去庫存外，根本上是為了推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，2014年以來，包括四川優(yōu)客逸家、魔方公寓、YOU+公寓等結(jié)合了“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)手段的諸多新型租賃型公寓企業(yè)相繼誕生。當(dāng)前，不少房企為了去庫存而紛紛聯(lián)合途家等，試圖推出類似優(yōu)客逸家等新商業(yè)租賃服務(wù)模式。

隨之而來的是，多家公寓管理企業(yè)多輪融資背后已隱現(xiàn)資本身影，與此前相比，資本涌動似乎更為兇猛。

政策催化

2015年初，住建部對外發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，該文件要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，通過從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道，發(fā)展租賃市場。

值得注意的是，REITs試點也被住建部重點提及。住建部方面認為，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展、增加企業(yè)的融資渠道、增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，這是房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一個風(fēng)向標(biāo)，將改變房地產(chǎn)市場只售不租，多售少租的局面，將部分房源轉(zhuǎn)化為租賃房將帶動房地產(chǎn)市場向租售并驅(qū)方向發(fā)展。

2015年底，住建部強調(diào)，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為重點，建立購租并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。實現(xiàn)公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼。

如果說上述關(guān)于政府鼓勵培育及發(fā)展租賃住房市場的表述仍相對模糊，那么2015年11月份國務(wù)院發(fā)布的一個重要文件似乎更有針對性。

該文件全稱為《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，宗旨是基于居民消費升級需求，推動生活消費方式向發(fā)展型、現(xiàn)代型、服務(wù)型轉(zhuǎn)變，重點是“積極發(fā)展短租公寓、長期公寓等細分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，國務(wù)院上述文件似乎直接抓到了企業(yè)“痛點”，要求加快完善體制機制，注重加強政策引導(dǎo)扶持，在政策扶持上加大財稅、金融、價格、土地政策引導(dǎo)支持。

具體來看，國務(wù)院強調(diào)，針對創(chuàng)新財稅政策，應(yīng)適時推進“營改增”改革，研究將尚未試點的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍；拓寬融資渠道，支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券等。

資本布局

2014年以來，以提供“長租公寓”為特長的四川本土房產(chǎn)服務(wù)商“優(yōu)客逸家”資管平臺異軍突起，在2015年實現(xiàn)了爆發(fā)式增長。

優(yōu)客逸家的商業(yè)模式是，通過整合一個城市閑置的公寓或公寓型住宅，借助O2O模式以打造“美好生活服務(wù)商”，其本身對接的就是每年畢業(yè)的大批大中專畢業(yè)生等青年群體，而這直接拉動了成都投資型公寓的市場銷售。

2013年9月，優(yōu)客逸家獲得了聯(lián)想控股旗下君聯(lián)資本400萬美元A輪投資，到2014年9月再次獲得經(jīng)緯中國、海納亞洲、君聯(lián)資本等聯(lián)合注資（B輪）2200萬美元。

僅在成都市場，除優(yōu)客逸家之外，包括鏈家旗下自如網(wǎng)、小豬短租等對成都市場也虎視眈眈。放眼全國市場，類似優(yōu)客逸家的YOU+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗號公寓等均在跑馬圈地。

記者了解到，上線于2012年的小豬短租，首輪獲得了晨興創(chuàng)投千萬美元的A輪融資。2011年，YOU+創(chuàng)始人劉洋、劉昕兄弟簽下了原高露潔牙膏廠廠房，開始了長達8個月的公寓改造，幾經(jīng)摸索后在2014年開始被市場發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年8月雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投YOU+的A輪融資，馮波的策源創(chuàng)投跟投。

按照YOU+的戰(zhàn)略，其定位于“青年生活和青年創(chuàng)業(yè)”兩大主題，將以北京、上海、廣州、深圳為主要城市，快速進行連鎖擴張。

蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平曾對媒體表示，長租公寓的盈利模式在于房租差價和管理費，最重要的在于成本管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本。

不同于散售型的投資型公寓，優(yōu)客逸家的長租公寓模式特別之處在于將零散的業(yè)主空置房資源集中起來，通過集中性優(yōu)化管理服務(wù)，來提升租客人氣，這些房源差不多位于成都市主城區(qū)，而非一些新建的遠郊性投資公寓。

記者還了解到，不同于優(yōu)客逸家式的長租公寓，成都不少房企聯(lián)合國內(nèi)短租巨頭途家網(wǎng)推出了酒店式短租公寓，不過站在房企的角度，這仍更像是一個營銷噱頭，意在加速去庫存，讓公寓投資人買單。

2015年8月，號稱全球最大的靈活辦公空間提供商雷格斯集團，在成都和重慶開設(shè)了新的服務(wù)式辦公中心，意在加速西南辦公短租市場的進一步擴張。

按照雷格斯的公開說法，上述布局是為了滿足西南市場不斷增長的靈活辦公空間需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。