去庫(kù)存 2016年杭州樓市的一場(chǎng)硬仗

“僵尸房”成16萬(wàn)余套庫(kù)存“主力”之一

主城區(qū)2萬(wàn)余套房源積壓超兩年

2015年已經(jīng)過(guò)去，從成交量和成交金額來(lái)說(shuō)，杭州樓市的確交出了一份令人滿意的答卷：新房成交127176套，刷新市區(qū)年度銷量歷史紀(jì)錄；市區(qū)成交金額首破2000億元，創(chuàng)了新高。（市區(qū)包括主城區(qū)、余杭、蕭山、大江東，下同?！浾咦ⅲ?/p>

有業(yè)內(nèi)人士稱，2015年是杭州樓市創(chuàng)紀(jì)錄之年：12月市區(qū)新房成交量達(dá)15882套，創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄；市區(qū)成交套數(shù)首次走出“九連萬(wàn)”；樓盤(pán)活躍度達(dá)到歷史峰值，816個(gè)項(xiàng)目有成交；萬(wàn)寶城以2698套的成交量創(chuàng)下歷年單盤(pán)銷售紀(jì)錄。

……

然而，在這些紀(jì)錄的背后是日趨嚴(yán)重的市場(chǎng)分化。

市區(qū)成交量前十的樓盤(pán)，貢獻(xiàn)了總成交量的10.8%，成交金額前十的房企占據(jù)的比例超過(guò)40%。但令人不安的是，某些房源已經(jīng)多年沒(méi)有銷售“動(dòng)靜”，他們也成為了庫(kù)存中的重點(diǎn)、難點(diǎn)之一，被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“僵尸房”。

截至昨日，杭州樓市新建商品房存量高達(dá)164127套，其中主城區(qū)85336套（住宅36738套，非住宅48598套）。

A

強(qiáng)者恒強(qiáng)

兩極分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯

2015年，是不少開(kāi)發(fā)商“日子最好過(guò)的一年”。像濱江集團(tuán)、德信地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商，2015年的銷售業(yè)績(jī)都有新的突破。

然而，幾家歡樂(lè)幾家愁。對(duì)杭城的諸多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有的業(yè)績(jī)創(chuàng)了新高，有的卻黯然退出了杭州市場(chǎng)，比如雨潤(rùn)在杭州唯一的項(xiàng)目城東地塊被遠(yuǎn)洋收購(gòu)。用透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接的話說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型期間，“優(yōu)勝劣汰的速度將會(huì)加劇，最終很可能會(huì)剩下幾家寡頭。”

房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入了新常態(tài)，企業(yè)業(yè)績(jī)分化更為明顯，整個(gè)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，并購(gòu)或?qū)⒊蔀橐环N趨勢(shì)。一些大型房企自有資金充裕，且有充足的土地儲(chǔ)備，較有優(yōu)勢(shì)；而另一些房企“主業(yè)”不在房地產(chǎn)，只是看行情想進(jìn)入房產(chǎn)業(yè)賺上一票的，遇上行業(yè)不景氣，就很有可能選擇主動(dòng)退出，轉(zhuǎn)讓當(dāng)初拿到的土地或項(xiàng)目。

專家認(rèn)為，對(duì)并購(gòu)標(biāo)的的角逐，一般只會(huì)發(fā)生在大型房企之間；同時(shí)，在強(qiáng)勢(shì)房企之間，還有一場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的盛宴。在當(dāng)下這種大聯(lián)盟時(shí)代，整合是一場(chǎng)只與行業(yè)大佬有關(guān)的游戲，中小企業(yè)除了將項(xiàng)目賣給大房企外，根本無(wú)法參與到游戲當(dāng)中。未來(lái)房企想活得更好，只有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合這條路可走。

在購(gòu)房者眼中，品牌房企的優(yōu)勢(shì)比較明顯。洪先生是記者認(rèn)識(shí)的一個(gè)購(gòu)房者。他曾多次向記者咨詢買房事宜，每次在談到某個(gè)項(xiàng)目如何的時(shí)候，洪先生的第一個(gè)問(wèn)題都是：“這個(gè)開(kāi)發(fā)商怎么樣？”開(kāi)發(fā)商的品牌，成為洪先生買房參考的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

“小的開(kāi)發(fā)商，或者口碑不好的開(kāi)發(fā)商造的房子根本不敢買，畢竟買房子是一輩子的事情，誰(shuí)也不想到時(shí)候出現(xiàn)爛尾，或者交房的時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題。好一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商有保障一點(diǎn)?！焙橄壬莱隽怂念檻]。

B

熱盤(pán)撐起板塊業(yè)績(jī)

漲跌互現(xiàn)成常態(tài)

其實(shí)，看看今年的成績(jī)單，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：無(wú)論是成交面積還是成交金額，前十樓盤(pán)在市場(chǎng)上所搶占的份額越來(lái)越大。

某開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示：“市場(chǎng)分化不斷加劇，銷售冷熱不均。高額存量前，購(gòu)房者越來(lái)越理性。市場(chǎng)資源越來(lái)越向寡頭集中，要去化存量，開(kāi)發(fā)商不得不學(xué)會(huì)搶客戶。”

武林壹號(hào)2015年1月份成交均價(jià)為58124元/平方米，而12月的成交均價(jià)為67303元/平方米，月漲幅達(dá)到15.8%。對(duì)于這個(gè)“浙江第一豪宅”來(lái)說(shuō)，2015年不僅以50億銷售額，刷新杭州樓市單盤(pán)銷量最高紀(jì)錄，更以累計(jì)銷售超100億的輝煌成績(jī)，成為杭州第一個(gè)入圍“百億俱樂(lè)部”的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。

2015年紅盤(pán)歐美金融城，在春節(jié)前再次發(fā)力，首發(fā)的T5寫(xiě)字樓，共3.5萬(wàn)平方米。2015年的銷售熱度，延續(xù)到了2016年。自2015年12月底啟動(dòng)認(rèn)籌以來(lái)，至今銷售已超3萬(wàn)平方米，甚至有客戶一次性認(rèn)購(gòu)三層。以杭州一年去化約30萬(wàn)方來(lái)說(shuō)，此次EFC寫(xiě)字樓一次開(kāi)盤(pán)的成交量，相當(dāng)于全杭州一年成交量的十分之一。

有的項(xiàng)目?jī)r(jià)量齊漲，自然有的項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)下滑。以主城區(qū)的成交主力江干區(qū)為例，2015年12月，新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)了區(qū)域內(nèi)在售的57個(gè)項(xiàng)目，其中漲幅最大的是華家池項(xiàng)目世茂·天宸，達(dá)到11.1%；下降幅度最大的是位于德勝東路上的原筑壹號(hào)，下降幅度達(dá)到22.37%，12月的成交套數(shù)為1套；12月江干區(qū)成交套數(shù)最多的是城東新城的楊柳郡，成交882套，遠(yuǎn)超第二名733套。

市場(chǎng)不再是“一榮俱榮，一損俱損”。在成熟的市場(chǎng)和購(gòu)房者面前，杭州樓市今年呈現(xiàn)出的分化格局越來(lái)越突出。

2015年1-9月份，杭州市（包括蕭山、余杭）共成交商品房89936套，其中，銷售金額排名前20的房企就賣了31203套（包括蕭山、余杭），約占35%。同樣，今年前三季度銷售額排名前20的樓盤(pán)，也共賣了11482套房，約占總套數(shù)的13%。

如果統(tǒng)計(jì)全年，市區(qū)成交量前十的樓盤(pán)，貢獻(xiàn)了總成交量的10.8%，成交金額前十的房企占據(jù)的比例超過(guò)40%。

C

“僵尸房”成庫(kù)存“主力”之一

主城區(qū)2萬(wàn)余套房源積壓超兩年

有些樓盤(pán)的成交活躍度雖然比不上熱門紅盤(pán)，但好歹也在慢慢去化；而某些樓盤(pán)，有些房源卻慢慢熬成了“僵尸房”。

自2013年9月杭州市區(qū)新建商品房庫(kù)存量突破10萬(wàn)套起，高庫(kù)存一直是杭州樓市揮之不去的“陰霾”。2014年12月，市區(qū)新房庫(kù)存首次超過(guò)15萬(wàn)套。

近兩年，新房成交主要以新推房源為主，歷史庫(kù)存的去化十分緩慢，其中主城區(qū)近3成房源積壓超過(guò)兩年，而銷售基本停滯的“僵尸房”在總庫(kù)存中亦占了較大比重。

透明售房研究院曾經(jīng)在2015年9月公布一個(gè)報(bào)告，認(rèn)為主城區(qū)77863套庫(kù)存（截至9月9日數(shù)據(jù)）中，有777套形成于2009年，2010年形成的庫(kù)存則有2109套；2011年、2012年領(lǐng)出預(yù)售證卻至今仍處于可售狀態(tài)的房源量分別為2662套、3594套；新增供應(yīng)量激增的2013年、2014年則分別有1.2萬(wàn)套、2.4萬(wàn)套領(lǐng)出預(yù)售證房源遺留到了現(xiàn)在。

該報(bào)告還公布了一組數(shù)據(jù)：2013年及以前遺留庫(kù)存最多的10個(gè)樓盤(pán)，排在第一的是中大銀泰城，遺留庫(kù)存量達(dá)到1084套，即使是排在第十的金隅·田員外也有386套的遺留庫(kù)存。

D

“尾房難銷”是去庫(kù)存難點(diǎn)

大戶型存量占比不少

從房源積壓比例來(lái)看，2009年杭州主城區(qū)新建商品房新增供應(yīng)中有1.7%積壓到了現(xiàn)在，隨后幾年的新增供應(yīng)房源積壓比例逐漸攀升，2012年領(lǐng)出預(yù)售證的房源中至今未售出的房源占比7.7%，2013年、2014年，這一比例分別為24%、43%。

事實(shí)證明，庫(kù)存去化比新增供應(yīng)的去化更加艱難。有專家表示，除了基數(shù)增加的因素外，“尾房難銷”也是重要原因。某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該樓盤(pán)目前是尾房在售，已經(jīng)賣了二年多了，由于房?jī)r(jià)在波動(dòng)，二期比一期便宜不少，導(dǎo)致一期遺留的房源難出手。

此外，由于經(jīng)過(guò)市場(chǎng)篩選而遺留下來(lái)的歷史庫(kù)存房源往往在戶型、樓層等方面存在劣勢(shì)，與同板塊、同小區(qū)新入市的同類房源相比銷售難度通常更大。

部分開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地入杭也是導(dǎo)致房源積壓的原因。位于錢江新城某樓盤(pán)相關(guān)人員告訴記者，由于其拿地早，放了5年多未動(dòng)，而其他成本則每年都在增加，導(dǎo)致樓盤(pán)很難定價(jià)，定高了出不了手，而低了又是虧本的買賣。

前幾年土地出讓集中的板塊，很多項(xiàng)目都在近兩年扎堆供應(yīng)，而且受制于當(dāng)時(shí)70/90限制，大部分項(xiàng)目以90平方米戶型為主。因?yàn)樵涯玫?，使得板塊內(nèi)供應(yīng)量大增。隨著時(shí)間的推移，這些“過(guò)時(shí)”產(chǎn)品去化壓力會(huì)越來(lái)越大，恐怕只能以價(jià)換量。

另一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，數(shù)據(jù)顯示，2006年至2013年，每年積壓至今的住宅的平均面積幾乎都在150平方米以上，其中2006年至2008年積壓至今的住宅房平均面積超過(guò)了200平方米，2009年至2012年積壓至今的住宅平均面積超過(guò)了160平方米，這一特征顯示改需市場(chǎng)供需失衡的形勢(shì)相對(duì)比較嚴(yán)峻。

E

城東新城成主城存量大戶

商業(yè)項(xiàng)目庫(kù)存量攀升

不同的板塊供應(yīng)基礎(chǔ)加之不同的去化率，近些年各板塊積壓的房源也各不相同。據(jù)透明售房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年至2015年，市中心、濱江區(qū)政府、濱江橋南、城東新城、下沙沿江、錢江新城等板塊的累計(jì)供應(yīng)量居位前列。

數(shù)據(jù)顯示，在這一時(shí)期，濱江區(qū)政府、奧體博覽城、三墩、市中心、九堡等板塊新增供應(yīng)的積壓率較低，城東新城、丁橋、錢江新城、田園半山等板塊的積壓率較高。

從主城區(qū)的庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2015年12月30日，城東新城以10441套的可售房源成為主城存量大戶。田園半山積壓也較為嚴(yán)重，四年間申領(lǐng)預(yù)售證的房源積壓至今的比例達(dá)39%。由于離市中心較遠(yuǎn)，地鐵并不直達(dá)，公交到達(dá)數(shù)量也不多，加上區(qū)域配套缺失，本地消化有限，去化吃力。良渚街道也不容樂(lè)觀，可售房源高達(dá)9603套。

相比之下，申花、橋西等板塊，存量都在三四千套的水平，年成交量也在3000套左右，庫(kù)存壓力并不大。

有數(shù)據(jù)顯示，很多庫(kù)存高企的板塊，都是由于商業(yè)項(xiàng)目拖了后腿。譬如，城東新城的庫(kù)存，商業(yè)項(xiàng)目占近五成，光是東亞新干線、港龍城兩個(gè)樓盤(pán)的存量，就占整個(gè)板塊庫(kù)存的33%。此外，由于商業(yè)項(xiàng)目通常一次性領(lǐng)出所有預(yù)售證，所以在庫(kù)存體現(xiàn)上頗為明顯。

F

去庫(kù)存化仍是第一要?jiǎng)?wù)

開(kāi)發(fā)商要研究如何走量

2015年杭州樓市12.7萬(wàn)套的新房成交量加快了去庫(kù)存的步伐。但是，杭州樓市庫(kù)存量依然高企，目前雖已從2015年末的超17萬(wàn)套回落，但仍有高達(dá)16.4萬(wàn)套存量房。當(dāng)前，業(yè)已成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)核心話題的“去庫(kù)存”，也是杭州市場(chǎng)亟須面對(duì)的當(dāng)務(wù)之急。

那么，2016年該如何做到去庫(kù)存化？

浙工大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬總結(jié)認(rèn)為：

首先，政府對(duì)土地源頭要進(jìn)行有效管控，庫(kù)存量大的地方停止或減少土地供應(yīng)，要摸清顯性存量和隱性存量，針對(duì)性地建立有效的土地供給配比機(jī)制。其次，政府應(yīng)當(dāng)降低開(kāi)發(fā)商不合理的稅費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。同時(shí)，房企應(yīng)當(dāng)更加理性投資、決策，密切跟蹤市場(chǎng)變化，要去研究城市人口與房地產(chǎn)的匹配關(guān)系，不能盲目拿地。

另外，杭州的公建量太大，造成寫(xiě)字樓租金和寫(xiě)字樓銷售價(jià)格與城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)很不匹配，形成了大規(guī)模的空置、浪費(fèi)。建議政府在某些區(qū)域，特別是住宅供不應(yīng)求的區(qū)域，可以允許部分公建用地改變用途，加快公建去庫(kù)存。

最后，杭州需要借助G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等，加大對(duì)外招商引資力度。杭州僅依賴浙江市場(chǎng)有些需求不足，需要跳出浙江，面向上海、長(zhǎng)三角。

當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，選擇好的時(shí)機(jī)降價(jià)走量仍是重要一環(huán)。譬如2015年賣得比較好的一些剛需盤(pán)，純粹是因?yàn)槠鋬r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。臨平某樓盤(pán)去年上半年的均價(jià)在7500-8000元/平方米之間，年底均價(jià)降到了7500元/平方米，最近的價(jià)格又下調(diào)到6500元/平方米。開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)調(diào)價(jià)行為，得到了市場(chǎng)熱烈回應(yīng)。一段時(shí)間來(lái)，該樓盤(pán)頻頻躋身區(qū)域熱銷前十榜單，也使其成為臨平板塊為數(shù)不多的熱銷盤(pán)之一。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在拿地以及做產(chǎn)品時(shí)應(yīng)該進(jìn)行綜合考量，諸如品牌、地段等因素也是有講究的。那些賣得好的單盤(pán)，不外乎出自綠城、濱江、萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)等品牌開(kāi)發(fā)商之手。而花大價(jià)錢買這些高端盤(pán)的購(gòu)房者，首先買的就是品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商的口碑。還有地段。擁有稀缺性地段，周邊沒(méi)有太多競(jìng)品，才更容易讓購(gòu)房者下單。如果兩者得以完美融合，這樣的樓盤(pán)何愁沒(méi)有銷路？比如濱江的萬(wàn)家名城，將豪宅標(biāo)配的室內(nèi)恒溫泳池做進(jìn)了剛需樓盤(pán)里，并承諾業(yè)主每年可以免費(fèi)游泳200次，配套做到這樣的程度，對(duì)購(gòu)房者的確有一定吸引力。

●樓市觀察

造好房！

買好房！

似乎老天格外眷顧杭州。

新年伊始，紅火的杭州樓市再添喜訊。前天，北京傳來(lái)消息，《杭州市城市總體規(guī)劃（2001-2020）（2016年修訂）》已獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)同意。根據(jù)批復(fù)，未來(lái)5年杭州將逐步建設(shè)成為現(xiàn)代化城市和美麗中國(guó)先行區(qū)。到2020年，中心城區(qū)常住人口控制在400萬(wàn)以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在430平方公里以內(nèi)。

這對(duì)于生活在這座天堂城市的人們，以及包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的城市建設(shè)者來(lái)說(shuō)，都是值得高興的大好事。它意味著，城市的品質(zhì)將會(huì)有質(zhì)的飛躍，城市的面貌將更加現(xiàn)代與美麗；它意味著，許多看得見(jiàn)的建設(shè)工程即將陸續(xù)上馬，更多更舒適的樓盤(pán)將拔地而起，而不用過(guò)度擔(dān)心房?jī)r(jià)的回落。

過(guò)去的2015年，杭州樓市獲得了大豐收。2016年一開(kāi)年，杭州樓市火熱依舊，短短20余天主城區(qū)新建商品房成交量已超過(guò)4000套。1月16日，杭州未來(lái)科技城核心地鐵上蓋百萬(wàn)方綜合體——EFC（歐美金融城）T5寫(xiě)字樓首開(kāi)，勁銷九成。

仿佛回到了那個(gè)令人熱血沸騰的“黃金時(shí)代”！

但是，且慢！時(shí)光不會(huì)倒流，今天杭州樓市再火，也不是昨天的杭州樓市。數(shù)據(jù)表明，市區(qū)成交量前十的樓盤(pán)，貢獻(xiàn)了總成交量的10.8%；成交金額前十的房企，占據(jù)的成交比例超過(guò)了40%。同樣在杭州，因?yàn)閰^(qū)域不同、地段不同、開(kāi)發(fā)商不同、交通與商業(yè)等配套不同，分化十分明顯，房?jī)r(jià)也大相徑庭。

更令人不安的是，有些房源已經(jīng)多年沒(méi)有銷售“動(dòng)靜”，成了去庫(kù)存中的重點(diǎn)、難點(diǎn)之一，被業(yè)內(nèi)人士稱為“僵尸房”。時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)近3成房源積壓超過(guò)兩年，而且隨著時(shí)間的推移，這些設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)、戶型與樓層有劣勢(shì)的“僵尸房”，加之交通不便、配套設(shè)施滯后等原因，去化愈加艱難，成為各開(kāi)發(fā)商的心頭之痛。

隨著80后、90后成為樓市消費(fèi)的主體，求新求品質(zhì)正成為新一代置業(yè)者的主流價(jià)值觀。綠城·楊柳郡之所以在過(guò)去一年中成為杭州的明星樓盤(pán)，不就是因?yàn)樗目谔?hào)“打造未來(lái)青年之城”，契合了年輕一代的消費(fèi)理念么？而濱江·萬(wàn)家名城將豪宅標(biāo)配的室內(nèi)恒溫泳池做進(jìn)了剛需樓盤(pán)里，能不吸引更多青年的注意，讓他們升騰起“占有”的欲望么？

如何滿足80后、90后這些今后一個(gè)時(shí)期樓市的消費(fèi)主體，圍繞著他們“要買一定要買好房子”的“住房夢(mèng)”，研究他們的所思所想，必須是開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)課題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。一句話，只要開(kāi)發(fā)商造了好房子，不愁賣不出去，不愁賣不出好的價(jià)錢！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。