去庫(kù)存壓力仍大 政策或促樓市復(fù)蘇延續(xù)

上海(樓盤)易居房地產(chǎn)研究院1月20日發(fā)布《2015年12月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，2015年全年，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國(guó)商品房成交均價(jià)6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，去庫(kù)存壓力依舊較大。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍?jiān)诮o本報(bào)記者的郵件中稱，從土地市場(chǎng)看，2015年全年跌幅依然較大，但年末幾個(gè)月土地交易量企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)開始顯現(xiàn)；從房地產(chǎn)投資情況看，增幅繼續(xù)放緩，放緩的速度開始變慢，且房屋新開工量累計(jì)同比降幅出現(xiàn)收窄；從商品房市場(chǎng)看，銷售量及庫(kù)存量增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，但未來(lái)去庫(kù)存壓力依舊較大；從房企資金情況看，同比正增長(zhǎng)保持持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，顯示房企資金情況也趨于好轉(zhuǎn)。

“總體而言，2015年全年，房地產(chǎn)行業(yè)保持企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，隨著各地樓市放松政策的進(jìn)一步推進(jìn)，全國(guó)樓市仍將延續(xù)復(fù)蘇的勢(shì)頭。”謝金龍說。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)創(chuàng)歷史新高。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3341元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)11.3%，增幅比前11個(gè)月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

謝金龍分析，從土地價(jià)格看，地價(jià)的小幅上漲，主要是土地成交結(jié)構(gòu)原因：第一，地價(jià)相對(duì)較高的一線和部分二線城市成交量相對(duì)下降，而地價(jià)相對(duì)較低的其他城市成交量相對(duì)上升，從而表現(xiàn)地價(jià)總體輕微下降；第二，一、二線地價(jià)較高城市成交土地區(qū)位更加偏遠(yuǎn)，表現(xiàn)為城市平均地價(jià)也在下降。

謝金龍預(yù)計(jì)，接下來(lái)兩個(gè)月，隨著樓市的進(jìn)一步復(fù)蘇，土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步回暖，土地價(jià)格整體仍將繼續(xù)波動(dòng)上行，但增幅進(jìn)一步趨于平穩(wěn)。

2015年，在樓市復(fù)蘇的背景下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，全國(guó)商品房成交均價(jià)6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高。同比增長(zhǎng)7.4%，超過近五年6.2%的均值，增速較1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，較2014年擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)。

從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來(lái)，商品房成交均價(jià)整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。在2005年之前房?jī)r(jià)增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005年到2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢(shì)得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。

在金融危機(jī)的影響下，2008年成交均價(jià)曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉動(dòng)下，成交均價(jià)出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國(guó)家實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策以來(lái)，成交均價(jià)漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010年到2013年，房?jī)r(jià)增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫(kù)存壓力較大的影響，房?jī)r(jià)增速明顯回落，僅略好于2008年。樓市回暖下，2015年房?jī)r(jià)漲幅恢復(fù)到近年平均水平。

2015年，商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值，同比增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積112406萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%。

謝金龍認(rèn)為，從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，2015年全年保持微弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。“2014年9月30日房貸新政以來(lái)，加上2015年3·30等一系列寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放。未來(lái)兩個(gè)月，考慮到部分二線以及大部分三四線城市整體銷售情況偏弱，銷售情況良好的一線城市供應(yīng)有限，如無(wú)積極去庫(kù)存政策措施出臺(tái)，全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)總體保持平穩(wěn)。”

此外，數(shù)據(jù)顯示，2015年12月末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2216萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。2015年，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)15.6%，各物業(yè)待售面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而2015年全年的商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.5%。“也就是說，2015年樓市待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，市場(chǎng)整體去庫(kù)存壓力不減。”謝金龍說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。