去庫存壓力仍大 政策或促樓市復蘇延續(xù)

上海(樓盤)易居房地產(chǎn)研究院1月20日發(fā)布《2015年12月全國房地產(chǎn)市場報告》指出，2015年全年，全國土地購置均價3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國商品房成交均價6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠大于銷售面積增速，去庫存壓力依舊較大。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍在給本報記者的郵件中稱，從土地市場看，2015年全年跌幅依然較大，但年末幾個月土地交易量企穩(wěn)的態(tài)勢開始顯現(xiàn)；從房地產(chǎn)投資情況看，增幅繼續(xù)放緩，放緩的速度開始變慢，且房屋新開工量累計同比降幅出現(xiàn)收窄；從商品房市場看，銷售量及庫存量增長保持穩(wěn)定，但未來去庫存壓力依舊較大；從房企資金情況看，同比正增長保持持續(xù)擴大的態(tài)勢，顯示房企資金情況也趨于好轉(zhuǎn)。

“總體而言，2015年全年，房地產(chǎn)行業(yè)保持企穩(wěn)復蘇態(tài)勢。預計未來幾個月，隨著各地樓市放松政策的進一步推進，全國樓市仍將延續(xù)復蘇的勢頭。”謝金龍說。

數(shù)據(jù)顯示，全國土地購置均價創(chuàng)歷史新高。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3341元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長11.3%，增幅比前11個月擴大0.6個百分點。

謝金龍分析，從土地價格看，地價的小幅上漲，主要是土地成交結(jié)構(gòu)原因：第一，地價相對較高的一線和部分二線城市成交量相對下降，而地價相對較低的其他城市成交量相對上升，從而表現(xiàn)地價總體輕微下降；第二，一、二線地價較高城市成交土地區(qū)位更加偏遠，表現(xiàn)為城市平均地價也在下降。

謝金龍預計，接下來兩個月，隨著樓市的進一步復蘇，土地市場成交量進一步回暖，土地價格整體仍將繼續(xù)波動上行，但增幅進一步趨于平穩(wěn)。

2015年，在樓市復蘇的背景下，房價增長穩(wěn)定，全國商品房成交均價6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高。同比增長7.4%，超過近五年6.2%的均值，增速較1-11月份回落0.2個百分點，較2014年擴大6個百分點。

從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來，商品房成交均價整體上呈現(xiàn)上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005年到2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。

在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調(diào)控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010年到2013年，房價增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大的影響，房價增速明顯回落，僅略好于2008年。樓市回暖下，2015年房價漲幅恢復到近年平均水平。

2015年，商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值，同比增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點；其中，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%。

謝金龍認為，從商品房銷售面積同比增幅走勢看，2015年全年保持微弱復蘇態(tài)勢。“2014年9月30日房貸新政以來，加上2015年3·30等一系列寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放。未來兩個月，考慮到部分二線以及大部分三四線城市整體銷售情況偏弱，銷售情況良好的一線城市供應有限，如無積極去庫存政策措施出臺，全國商品房銷售面積預計總體保持平穩(wěn)。”

此外，數(shù)據(jù)顯示，2015年12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2216萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。2015年，商品住宅待售面積同比增長15.6%，各物業(yè)待售面積保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，而2015年全年的商品房銷售面積同比增長6.5%。“也就是說，2015年樓市待售面積增速遠大于銷售面積增速，市場整體去庫存壓力不減。”謝金龍說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。