南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)布 交納物業(yè)費(fèi)將公示

昨天上午閉幕的市十五屆人大四次會議審議通過了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，待報省人大常委會審議批準(zhǔn)后施行。記者采訪了解到，代表們在審議中共提出了149條意見和建議，其中70條意見被吸納到條例當(dāng)中，涉及29個條文的修改。

對實(shí)名投訴、舉報實(shí)行限時回復(fù)

根據(jù)汪旭東等代表意見，政府相關(guān)部門受理登記投訴舉報事項(xiàng)、查處違法違規(guī)行為，不應(yīng)當(dāng)限于實(shí)名。但對于實(shí)名投訴舉報的，要建立限時回復(fù)制度，并對實(shí)名投訴舉報人予以保密。

條例第五條采納了這一意見，并作出相應(yīng)調(diào)整：“各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實(shí)名投訴、舉報實(shí)行限時回復(fù)，并對實(shí)名投訴、舉報人予以保密。”

物業(yè)保修金交存期由8年改為5年

草案第三十六條規(guī)定，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金交存期為8年。

江勁松、嚴(yán)菲、徐珺等代表提出，草案規(guī)定物業(yè)保修金交存期8年過長。經(jīng)過論證，條例將物業(yè)保修金的交存期限改為5年，以更好地與住宅專項(xiàng)維修資金制度相銜接。

第三方評估機(jī)構(gòu)無法協(xié)商產(chǎn)生，由物業(yè)管理主管部門隨機(jī)抽取

根據(jù)草案第三十八條，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。

胡道才等代表提出，草案規(guī)定各方協(xié)商開展第三方評估，應(yīng)補(bǔ)充協(xié)商不成的處理情形。為此，條例修改為“協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評估機(jī)構(gòu)。”

第三方評估實(shí)行市場化運(yùn)作

閔一峰等代表提出，第三方機(jī)構(gòu)要保證公平公正公開，物業(yè)管理部門要加強(qiáng)對第三方機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)。

“條例已授權(quán)制定第三方評估活動管理辦法，對第三方評估機(jī)構(gòu)的具體條件、運(yùn)作程序等會在授權(quán)政府制定的細(xì)則中規(guī)定。”相關(guān)人士回應(yīng)說，第三方評估實(shí)行市場化運(yùn)作，第三方評估機(jī)構(gòu)是完全的市場主體。對評估工作，政府放權(quán)，交給市場。在具體運(yùn)作中，物業(yè)管理行政主管部門將加強(qiáng)對第三方評估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)管，強(qiáng)化其依法公正進(jìn)行評估。

業(yè)主對物業(yè)費(fèi)調(diào)整有異議，可向物價部門投訴

陳高峰、汪敏等代表提出，草案第三十九條規(guī)定業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，直接提起訴訟不妥。為此，條例修改為“業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。”

物管企業(yè)不按約定履行合同，將錄入信用檔案

針對韓榮照等代表意見，條例第四十三條增加保護(hù)業(yè)主權(quán)益的內(nèi)容，并進(jìn)一步體現(xiàn)公平性，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同的，同樣進(jìn)行征信管理。

條例明確，業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)情況要公示

草案第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等。

根據(jù)徐祥等代表意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的內(nèi)容要進(jìn)一步細(xì)化。為此，條例修改為“業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益。”

不得擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品

根據(jù)草案第五十五條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定等。

針對毛新平、朱赫等代表的意見，該條款新增一項(xiàng)內(nèi)容，不得“擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品”。

業(yè)主對財(cái)務(wù)收支有異議，可查詢賬簿

汪旭東等代表提出，草案應(yīng)增加相關(guān)內(nèi)容，體現(xiàn)業(yè)主對住宅小區(qū)財(cái)務(wù)管理的知情權(quán)，保護(hù)業(yè)主權(quán)益。條例增加規(guī)定，業(yè)主對有關(guān)財(cái)務(wù)收支有異議的，“可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。”

條例第五十八條規(guī)定，業(yè)主對住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報告通報全體業(yè)主。

將制定保修金管理辦法明確使用、監(jiān)管問題

針對嚴(yán)菲、徐珺等代表提出要保證物業(yè)保修金的安全管理問題，市人大法制委員會相關(guān)人士表示，條例中已授權(quán)市政府制定保修金管理辦法，其中將明確使用、監(jiān)管、返還等具體問題。資金監(jiān)管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b造價情況，測算并公布按照建筑面積繳納保修金的具體標(biāo)準(zhǔn)。

已著手搭建統(tǒng)一信用平臺

周文松代表建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為，物業(yè)行政部門不將其納入招投標(biāo)平臺的舉措應(yīng)該更加具體。在下一步工作中，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招投標(biāo)平臺的建設(shè)和引導(dǎo)，充分運(yùn)用信用成果，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制。

據(jù)悉，目前，政府相關(guān)部門已著手搭建統(tǒng)一的信用平臺，在各相關(guān)部門間建立信息共享機(jī)制，確保這一制度能夠落地。同時，進(jìn)一步細(xì)化納入失信名單的標(biāo)準(zhǔn)和情形，確保公正公開，督促物業(yè)管理各方培養(yǎng)誠信意識。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。