樓市分化仍將持續(xù) 一線城市難享政策暖風

[“未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。”]

個人住房貸款首付比例再降，對2日央行出臺的這一政策，接受《第一財經(jīng)日報》采訪的多位分析人士指出，這貫徹了2015年以來去庫存的政策導向，同時此次新政并未將房價上漲較快的限購城市納入其中，未來，一線城市與三四線城市之間的樓市分化還將繼續(xù)。

對于昨日下午落靴的房貸新政，經(jīng)濟學家馬光遠認為，這與他此前的判斷相符，首套房貸首付比例回到了20%。他認為，這意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開。民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫也對本報記者分析，去庫存是供給側改革第一要務，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務。他說，下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調(diào)可能。

“未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。”朱振鑫表示，下一步可期的政策包括交易環(huán)節(jié)稅費進一步調(diào)整，如放松征收標準，改變征收方式，住宅標準調(diào)整，保障房以租代售，以及組建國家住房銀行等。

朱振鑫還表示，庫存問題不在京滬等一線城市，且此次新政也并未下調(diào)這些城市首付比例，未來限購放開可能性不大。

從近期數(shù)據(jù)上看，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯，一線城市與三四線城市之間的價格差距還在拉開。

2016年春節(jié)在即，一線城市二手房市場成交尤其活躍。本報記者近期在北京走訪發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前的一個月，買賣雙方對房價上漲預期走強，一些區(qū)域甚至再次出現(xiàn)了二手房業(yè)主加價、惜售的現(xiàn)象。

“此次政策說的兩成是允許地方按實際來調(diào)整，而不是全國統(tǒng)一，所以北京、上海等房價上漲壓力較大、去庫存壓力不大的城市，并不會嘗試此類政策，而是沿襲過去的老政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對本報記者表示，此次的房貸新政對于一線城市的購房者來說，可能喜憂參半，限購城市購房者無法享受此類利好政策，而其中那些有購房能力的群體，面對高房價和房價過快上漲的態(tài)勢，可能會積極出手，這在春節(jié)前最后幾天可能還會形成一波成交高峰。

也有人提到了產(chǎn)業(yè)對房價的支撐問題。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對記者表示，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫存壓力較大的城市沒有匯集能夠創(chuàng)造就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，此外，這些城市在醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共資源配套方面較為匱乏，所以無法形成人口的聚集效應，在沒有需求支撐的情況下，去庫存難度較大。

隨著近兩年持續(xù)的樓市分化，資金充足、嗅覺靈敏的大型房企紛紛回歸一線城市，在嚴控土地供給規(guī)模的一線城市拼搶高價土地，開發(fā)高端住宅，一線城市隨之出現(xiàn)新房普遍豪宅化的趨勢。雖然豪宅扎堆帶來了激烈的競爭，但隨著利率走低，開發(fā)商資金成本降低，現(xiàn)金流相對充足，降價走量的意愿不強。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。