機構稱上海上月成交均價破3.5萬/平方米 閘北地區(qū)房價或存泡沫

.“2015年初我打算賣掉現(xiàn)住的房子，因為感覺房子質(zhì)量不好，當時價格定在500萬左右，現(xiàn)在想想還好沒有賣。到2015年中，房子價格就漲到了550萬，而近期樓盤的房子已經(jīng)開始搖號賣了，我們的房子在中介的掛牌價介于750萬到800萬之間。”住在上海普陀區(qū)中環(huán)名品樓盤的李麗(化名)告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

和許多人一樣，李麗并沒有預料到過去一年上海房地產(chǎn)市場的火爆程度。日前，《第一財經(jīng)日報》記者走訪多地區(qū)樓盤后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商開始搖號賣房，二手房掛牌一周就被買走，很多購房者甚至上午看房下午就出手交易。這到底是為什么呢?

房價創(chuàng)新高

來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，上海市商品住宅供應量為43.1萬平方米，環(huán)比下滑55.1%，同比下滑42.0%;成交量為133.8萬平方米，環(huán)比下滑29.1%，同比上漲76.9%。供求比進一步縮小，僅為0.3：1，供不應求態(tài)勢突出。這個局面也進一步拉高了上海房價，多位開發(fā)商人士告訴記者，2016年自己樓盤的價格已比2015年上漲不少。“2015年末售價800萬的房子今年初就漲到了900萬，考慮到市場較好，我們已經(jīng)開始控制銷售節(jié)奏，”位于寶山的某開發(fā)商向記者透露。

值得一提的是，上海一月成交均價為35882元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了上海商品住宅均價的歷史新高。

“雖臨近春節(jié)，但中高端項目的熱銷結構性拉高了上海房價，此外由于供求不平衡導致很多開發(fā)商開始待價而估，房價自然被進一步拉高。”中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理盧文曦告訴記者。

過去的一月，購房者已然成為了“搶房者”?！兜谝回斀?jīng)日報》記者來到位于閘北區(qū)(現(xiàn)已經(jīng)并入靜安區(qū)，為區(qū)別板塊，本文所述“閘北”指合并之前的閘北區(qū))的萬科雅賓利樓盤，雖非周末，可案場依舊有不少購房者正在參觀，售樓人員在緊張地工作。“每天都會接待很多購房者，閘北目前價格還處于一個低洼地帶，未來隨著火車站的改造和蘇河灣板塊的升級，閘北的配套會越來越好，因此價格也會繼續(xù)拉高。”現(xiàn)場銷售人員告訴記者。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上述樓盤在去年12月初的開盤價格為7.5萬/平方米，而最新的均價已漲到9萬/平方米。“主要還是因為規(guī)劃，閘北并入靜安后未來整個板塊也會有一個區(qū)域升級，比如靜安的一些商業(yè)中心就會外遷到蘇河灣板塊，而上?；疖囌疚磥韯t會打造成倫敦火車站那樣的地標形象，這樣一來這個片區(qū)的商業(yè)和配套自然很好，而目前這個片區(qū)公開出讓的土地非常少，我們的樓盤自然可以賣出高價。”萬科一位負責人在接受記者采訪時提到。趁著市場較好，開發(fā)商都會通過營造“大靜安”概念增加賣點，從而提高銷售量。

“大靜安”概念瘋炒是否過于瘋狂？

由于市場火爆，很多中介也因此收入頗豐。在位于萬科雅賓利周圍的一個鏈家門店中，張華(化名)正在接待一位看房的客戶，這是他今天接待的第十個客戶。“很多購房者都覺得閘北目前的價格還較合理，而且在中心城區(qū)，一手房買不到的話也會考慮二手房。”張華告訴記者。

記者來到位于閘北大寧的大寧金茂府，發(fā)現(xiàn)該樓盤在售房源僅兩套。這個項目曾因拿地價過高，遭來業(yè)界的多種質(zhì)疑，但現(xiàn)在賣的還不錯，“我們的客戶大部分是70后和80后，他們本身就是改善型需求，隨著靜安閘北合并很多外區(qū)域購買我們項目的人越來越多。”大寧金茂府一位負責人在接受記者采訪時表示，“當然，這里面有一部分也是心理作用，目前房價已經(jīng)反映了未來片區(qū)的預期。”部分房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，金茂府已經(jīng)賣到了9萬每平米，甚至超過了被看作是黃金地段的浦東聯(lián)洋及世紀公園等熱門地區(qū)新樓盤價。

在金茂府附近居住了長達十年的一位居民則告訴本報記者，該地段的部分新開樓盤賣的如此火爆難以想象，已嚴重超過了當?shù)氐?a href="http://www.wqcgm.cn/sell/qita/" target="_blank">其他二手房，泡沫不小，“這種虛高的價格，不排除中介及房地產(chǎn)商聯(lián)手推價的可能性。一旦遭遇房地產(chǎn)淡季，高價新樓盤所承受的壓力將會很大，不排除降價的可能性。”

去年11月4日，上海市委、市政府舉行撤銷閘北區(qū)、靜安區(qū)設立新的靜安區(qū)工作大會。市委書記韓正強調(diào)，實施閘北、靜安兩區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，是事關上海長遠發(fā)展的一件大事，要統(tǒng)一思想、立足全市工作大局，有序實施“撤二建一”工作，切實發(fā)揮黨組織的領導作用。要緊緊抓住這次區(qū)劃調(diào)整的良好契機，在新的起點上，推動新靜安區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展再上新臺階，努力成為上海中心城區(qū)發(fā)展的新亮點。

事實上，在閘北并入靜安前，有著上海“大靜安”概念的部分土地就已經(jīng)處于火爆狀態(tài)。

去年3月，華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價70.52億元拿下的閘北市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價34871元/平方米。到了去年6月，華潤華發(fā)聯(lián)合體再次拍下上海閘北市北高新技術服務園區(qū)N070501單元09-03地塊，成交價格87.95億元，成交樓板價38062元/平米。三個月時間樓面價就漲了3000元。去年7月，歷時接近兩小時上海閘北上?；疖囌颈睆V場土地被金融街以88.15億人民幣拍的，該土地起始總價58.7億，金融街拍下土地溢價率在50.12%。

隨著土地市場火爆，閘北的房價也開始上升?！兜谝回斀?jīng)日報》在走訪中看到，雖然房價上升，目前閘北的配套依舊比較落后，上述項目周邊還是一些破舊居民樓。“未來這些新項目無疑會拉高周邊的地價，但是對于拿地這些土地的開發(fā)商可能壓力會很大?，F(xiàn)在消費者可以都講究性價比，上海市場雖好但是不好的項目一樣賣不掉。”中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦此前在接受記者采訪時表示。

而今年1月20日的閘北土地拍賣上，則遭遇了冷清的局面。1月20日，閘北天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)地塊迎來現(xiàn)場競拍，但是競拍現(xiàn)場并未出現(xiàn)激烈爭奪。按照上海土地市場官方網(wǎng)站公布的結果：最終華潤與華僑城聯(lián)合體以近底價拿下地塊，最終報價69.32億元，溢價率0.05%。

顯然，在經(jīng)歷過瘋狂的閘北市場以后開發(fā)商已經(jīng)不愿意接盤。事實上，很多區(qū)域的房價都反應了對于未來的預期，比如之前的迪士尼川沙板塊在迪士尼準備建造的時候就已經(jīng)有過了一輪價格上漲，而隨后價格就一直停滯。因此有市場人士稱，而閘北的很多價格已經(jīng)反應了對于未來的預期，而真正未來是否利好可以完全兌現(xiàn)，這個還有一定的風險。

那么，上海房價為何在瘋漲呢?《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中了解到，由于很多80后都已經(jīng)到了需要改善住房的時候，他們對于新房的訴求強烈，同時要求不錯的面積，因此中高端樓盤成為他們的首選。此外，很多浙江和江蘇的購房者也洶涌進入上海市場，比如上述中環(huán)名品就有很多江蘇客戶成群購買。巨大的需求和稀少的供應導致了房價不斷上漲，而上海也做出了堅決限購的表態(tài)。

“我們預計未來兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場呈上升趨勢，2016年成交均價的上升幅度在8%左右，主要是高端住宅市場表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。”戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。