江西出臺(tái)房地產(chǎn)救市“組合拳” 去庫(kù)存不力市縣將被約談

春節(jié)剛過(guò)，中央去庫(kù)存新政開(kāi)始在地方落實(shí)，江西打出了第一組省級(jí)去庫(kù)存“組合拳”。

2月14日，江西省人民政府官網(wǎng)掛出了一條消息：2月6日，江西省人民政府下發(fā)《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作的通知》（下稱《通知》），以強(qiáng)有力的20條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

上述20條舉措包括鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、降低房貸首付比例、加大棚改貨幣化安置力度、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)等，體現(xiàn)出江西省政府對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的極度重視。

值得注意的是，此次江西新政明確要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，2016年國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨很大壓力，房地產(chǎn)依然會(huì)成為各個(gè)地方的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)中央去庫(kù)存的政策會(huì)逐步在各個(gè)地方政府落實(shí)。

多手段刺激需求

去庫(kù)存依然是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)，江西成為第一個(gè)落實(shí)中央房地產(chǎn)新政的省份。

2月2日下午，中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

僅僅4天后，江西便出臺(tái)了去庫(kù)存20條的《通知》，規(guī)定居民購(gòu)買(mǎi)首套房的商業(yè)貸款首付比例最低為20%，購(gòu)買(mǎi)二套房的商業(yè)貸款首付比例最低為30%。

《通知》對(duì)首套房的認(rèn)定做出了調(diào)整：居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定，只要還清住房貸款，再次貸款按照首套房認(rèn)定。

這意味著，江西居民只要還清了所有房貸，再次買(mǎi)房均可認(rèn)定為首套，首付比例為20%，購(gòu)房門(mén)檻被進(jìn)一步降低。

除了對(duì)中央房貸新政的落實(shí)外，江西還推出了更為詳盡的刺激住房消費(fèi)政策。例如鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，市、縣政府對(duì)農(nóng)民等新市民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，可給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

江西還從公積金、棚改等方面著手，《通知》要求大力釋放住房公積金，住房公積金仍有存量資金的市、縣，要進(jìn)一步降低首付比例，提高貸款額度，放寬公積金貸款、提取條件，實(shí)施提貸并舉政策。落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，確保符合條件的職工購(gòu)房應(yīng)貸盡貸。積極推進(jìn)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶住房公積金制度。2016年，市、縣住房公積金個(gè)貸率達(dá)到85%以上。

《通知》還提出要加大棚改貨幣化安置力度。2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%。國(guó)有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到100%；國(guó)有工礦、墾區(qū)、林區(qū)棚改貨幣化安置比例不低于50%；積極探索城中村房屋征收貨幣化安置，占比力爭(zhēng)不低于30%。政府其他征地拆遷項(xiàng)目也要大力推進(jìn)貨幣化安置。

“江西救市20條非常細(xì)致，反映了政府對(duì)刺激住房消費(fèi)的重視程度。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

而在供應(yīng)端，江西也將嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，防止土地過(guò)量投放，從源頭上減少房地產(chǎn)庫(kù)存?！锻ㄖ愤€提到，允許未開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

去庫(kù)存效果將追責(zé)

“這次出臺(tái)的政策力度非常大，但具體效果還得看落實(shí)細(xì)則。”在南昌當(dāng)公務(wù)員的張小姐對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，她身邊很多朋友還在觀望。

《通知》中提到進(jìn)一步降低房地產(chǎn)稅費(fèi)、大力釋放住房公積金，但僅僅指出了大方向，對(duì)具體操作細(xì)節(jié)還要等各市縣落實(shí)。

張小姐告訴記者，她剛工作不久，在南昌已經(jīng)擁有一套住房，她的同事朋友則大多擁有兩套或兩套以上的住房。隨著“二孩”政策的放開(kāi)，以及這次對(duì)首套房認(rèn)定的放寬，或許會(huì)進(jìn)一步刺激改善型需求。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，江西此次出臺(tái)的政策體現(xiàn)了政府在面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下的焦慮，如此大力度的政策對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫(kù)存而言會(huì)起到較大刺激作用。

“具體來(lái)說(shuō)，像南昌這樣的省會(huì)城市房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而三四線城市的庫(kù)存壓力將得到一定緩解，房?jī)r(jià)止跌趨穩(wěn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

事實(shí)上，作為江西省會(huì)城市的南昌，在2015年憑借其優(yōu)越的城市地位、資源等優(yōu)勢(shì)，對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展，商品住宅可售面積平穩(wěn)下行。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年底，南昌的庫(kù)存消化時(shí)間只需6.7個(gè)月。

但在其他市縣，情況不容樂(lè)觀，尤其是縣級(jí)地區(qū)，大量人口外出務(wù)工，需求不振。這也是江西省政府推出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策的重要原因。

從《通知》中的20條不難發(fā)現(xiàn)，江西此番去庫(kù)存決心很大?！锻ㄖ芬螅康禺a(chǎn)庫(kù)存去化時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的市、縣，要加大力度，落實(shí)責(zé)任，確保2016年上半年當(dāng)?shù)貛?kù)存明顯下降，全年大幅下降。要加強(qiáng)檢查考核，對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。