財稅利好接踵至 助推樓市去庫存

調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是財稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場一記“大招”，將與之前出臺的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同對住房市場保持持續(xù)增長和“去庫存”產(chǎn)生積極影響。值得注意的是，北上廣深四地未享受全部政策紅利，也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路——

在與房地產(chǎn)相關(guān)的10多個稅收中，契稅和營業(yè)稅無疑占了大頭。2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。業(yè)內(nèi)人士指出，這是財稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)去庫存的強烈信號。

那么，此次稅收調(diào)整后，購房者能節(jié)省多少“真金白銀”？房地產(chǎn)去庫存將產(chǎn)生什么成效？稅收優(yōu)惠是否會令地方財政進(jìn)一步“吃緊”？就相關(guān)熱點話題，《經(jīng)濟(jì)日報》記者采訪了多位專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。

改善性需求將得到釋放

中國社科院戰(zhàn)略財經(jīng)研究院研究員張斌表示，此次政策調(diào)整的亮點之一，就是去掉“普通住房”的限制，擴(kuò)大了享受稅收優(yōu)惠的范圍。

據(jù)了解，此前享受契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠措施只限定在普通住房上。普通住房，一般是指140平方米以下的住房，面積較大或是高級公寓、別墅等大多被列為非普通住房。“此次調(diào)整以后，更多有購買能力又有改善需求的購房群體，將會享受政策紅利。”上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說。

更能攪動住房市場一潭春水的，是此次政策調(diào)整能為購房者帶來真金白銀的實惠。以營業(yè)稅為例，通知明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

契稅的調(diào)整步伐則更大。調(diào)整后，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平方米以內(nèi)，總價在200萬元，過去需要交納6萬元契稅，現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬元。如果面積在90平方米以上則以前需要繳納6萬元，新政后只需要4萬元。

契稅針對個人購買家庭唯一住房也加大了優(yōu)惠力度，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

“不少地方此前契稅稅率是3%，而且是按照普通住房來實施優(yōu)惠。也就是說，在90平方米以上、140平方米以下是減半征收，140平方米以上是沒有優(yōu)惠的。如今，只要是90平方米以上，都統(tǒng)一了稅率，降低了稅負(fù)。”朱為群表示。

住房交易市場更為活躍

一般而言，有三大因素影響購房成本：限購、貸款、稅收。近來，涉及房地產(chǎn)市場的政策接二連三。先是將非限購城市首套房首付比下調(diào)至最低20%，其后上調(diào)住房公積金賬戶存款利率。這些政策一方面降低了購房成本，也釋放出寬松的房市政策信號。業(yè)內(nèi)人士表示，接連出臺的政策將大大活躍房地產(chǎn)市場交易。

首先，政策在刺激需求的同時，也從供給側(cè)增加了住房供給。如果說降低契稅有利于買方降低購買成本，那么營業(yè)稅的優(yōu)惠則有利于賣方降低交易成本。這將在很大程度上刺激住房持有人的售房意愿，進(jìn)而大大增加房屋供給，為二手房市場交易帶來新的活力與動力。

其次，政策將有利于二三線城市去庫存。無論是從銷售量還是從庫存量來看，二三線城市都面臨著較大的去庫存壓力。因此，此次稅收調(diào)整更加突出了差別化的政策調(diào)控，比如有關(guān)第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策，及有關(guān)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，在北上廣深四地不執(zhí)行。“無論是針對供需雙方，還是區(qū)域性政策特色，都體現(xiàn)了稅收政策精準(zhǔn)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、健康發(fā)展的特點。”財政部財政科學(xué)研究所副所長白景明表示。

此外，此次政策調(diào)整還將降低管理難度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。“以前，無論是契稅和營業(yè)稅都得區(qū)分普通住房與非普通住房，每個地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)還不太一樣。比如上海，除了全國統(tǒng)一的140平方米的標(biāo)準(zhǔn)，還附加有房價、地段和樓層因素，操作過程比較麻煩。如今，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，操作簡易，利于管理。”朱為群表示。

不會造成地方財政收入困難

隨著近幾年房地產(chǎn)市場交易量下降，契稅等房地產(chǎn)稅收及土地出讓收入等告別兩位數(shù)增速，出現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2015年契稅、土地增值稅、國有土地使用權(quán)出讓收入分別同比下降2.6%、2.1%、21.4%。在這些關(guān)系地方財政收入的重要來源大幅下降的情況下，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)減稅會否加劇地方財政吃緊的狀況？

“這要算‘大賬’。從面上看，可能會暫時影響稅收收入。但通過減稅刺激交易量增加，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，稅基擴(kuò)大后自然就增加了稅收收入。這是一個動態(tài)變化過程。操作得當(dāng)，不僅不會造成地方財政收入困難，還有可能為地方財政增加穩(wěn)定的增收渠道。”張斌說。

白景明認(rèn)為，此次政策調(diào)整將更多激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，促進(jìn)市場長遠(yuǎn)健康有序發(fā)展，而這才是未來形成地方優(yōu)質(zhì)稅源的重要動力所在。

也有專家認(rèn)為，此次調(diào)整還將對未來稅收改革產(chǎn)生重要影響。相對于整個稅收收入來說，這兩個稅種收入額度并不算大，但調(diào)整后統(tǒng)一了稅率，則有助于為下一步推行房地產(chǎn)行業(yè)營改增做鋪墊，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。