高端豪宅將受街區(qū)制新政沖擊 具體細則亟待出臺

《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）指出，將逐步調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，不再建封閉式住宅小區(qū)?！兑庖姟芬怀雠_立即引發(fā)地產(chǎn)圈的熱議。相關(guān)人士表示，開放式設(shè)計將對強調(diào)安全性、私密性的高端豪宅項目帶來明顯沖擊。但《意見》需要輔以更加細致的細則，否則將遭遇落地難。

“開放”意在交通

《意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。并要求城市公園原則上要免費向居民開放，限期清理騰退違規(guī)占用的公共空間。

對此，專家表示，封閉社區(qū)把城市割裂開，無法形成高密度路網(wǎng)。而《意見》的藍圖指出的開放街區(qū)模式，最大優(yōu)勢在于能夠使得城市生活更便捷、交通循環(huán)更通暢。

實際上，為避免“攤大餅”式的傳統(tǒng)規(guī)劃思維，預防“大城市病”，成都在2015年提出“大成都建小街區(qū)”概念，成為國內(nèi)大城市推廣街區(qū)制的試點。

按照成都新規(guī)劃，新建住宅原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。從2015年12月起，包括中心5城區(qū)和高新區(qū)、天府新區(qū)等在內(nèi)的九大片區(qū)，將按照“窄道路、密路網(wǎng)”的標準打造成一種開放式的街區(qū)模式，形成以小街區(qū)為基礎(chǔ)的、交通便利、功能完善的宜居城市空間。

高端樓盤最受影響

地產(chǎn)行業(yè)專家分析，《意見》的目的在于提高城市規(guī)劃管理水平，但是由于涉及到房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)劃要求變更以及已售房產(chǎn)公共部分的使用用途調(diào)整，《意見》能否得以行之有效地實施將是個問題。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，主要目的是為了解決城市中尤其是大城市日益嚴峻的路網(wǎng)交通問題，但這一要求對于新建住宅小區(qū)將產(chǎn)生重大的不利影響，尤其是高端社區(qū)。

高端社區(qū)為滿足購房客群的居住品質(zhì)，除去樓宇內(nèi)部一些高新科技的應用以及精致的內(nèi)部設(shè)計，社區(qū)環(huán)境的打造也是不可或缺的一部分，而獨享優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區(qū)的重要價值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點都可能被打破。

“精英客群接受開放式設(shè)計恐怕不太容易”，某高端樓盤營銷負責人表示，畢竟豪宅項目的核心價值除了地段之外就是品質(zhì)、環(huán)境、安全、私密幾大要素。

當前，北京樓市受高地價倒逼，新增住宅項目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向，各項目之間只有依托于比拼產(chǎn)品、品質(zhì)和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。

具體細則待出臺

某小區(qū)業(yè)主張先生對《意見》的實施表示擔憂，他擔心小區(qū)圍墻拆除后外來機動車隨意進入小區(qū)將給孩子安全和老人休息帶來新的困擾。同時，臨近商業(yè)、商務區(qū)、醫(yī)院、學校等城市功能區(qū)的社區(qū)很有可能淪為外來機動車的停車場，令原本就已緊張的小區(qū)停車位更加捉襟見肘。

此外，相關(guān)人士表示，“已建成的住宅小區(qū)逐步打開”的合法性可能也與《物權(quán)法》相悖。業(yè)主支付的物業(yè)費中相當一部分是用于公共區(qū)域的綠化、清潔、安保服務，如果公共部分開放使用，這部分的物業(yè)費仍由業(yè)主支付顯然并不合理。

相關(guān)專家表示，《意見》聚焦解決城市擁堵，增加城市活力，方向當然正確，但在具體的執(zhí)行過程中仍需制定更加具體細致的執(zhí)行細則進行配套應用，才能確保合法合理的落地實施。

也有地產(chǎn)界人士表示，對高端樓盤而言，開放式街區(qū)也并非“世界末日”，我國香港以及西方發(fā)達國家也有相當多的豪宅都采取開放式設(shè)計，通過社區(qū)規(guī)劃和建筑物內(nèi)部空間設(shè)計，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)高端人士偏愛的安全性與私密性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。