李宇嘉：打破封閉小區(qū) 促城市“微循環(huán)”

□深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉

近日，作為中央城市工作會(huì)議的配套文件，指導(dǎo)“十三五”及未來城市規(guī)劃、土地利用和城市管理的“路線圖”，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布并實(shí)施。其中，“未來新建小區(qū)要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，打破了建國(guó)以來、特別是1998年住房市場(chǎng)化改革以來“大院制”、“小區(qū)化”的主流住區(qū)規(guī)劃模式，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

對(duì)于打破封閉小區(qū)的擔(dān)憂，主要在于安全、物業(yè)管理、物權(quán)歸屬、城市噪音等方面。事實(shí)上，打破封閉小區(qū)要與推廣街區(qū)制結(jié)合起來理解。街區(qū)制是由城市主干道圍合、次干道分割、毛細(xì)血管路網(wǎng)密集，形成公共交通完善、服務(wù)設(shè)施就近配套的開放街區(qū)模式。也就是意見提出的樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

城市正在成為經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，全球73%的GDP由城市創(chuàng)造，全球城市人口占全球總?cè)丝诘?3%，代表先進(jìn)生產(chǎn)力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中在城市，豐富多樣的生活和消費(fèi)集中在城市。大城市經(jīng)濟(jì)和人口集聚度更高。占國(guó)土面積僅4%的大東京聚集了全日本25%的人口、40%的產(chǎn)值；日本三大都市圈（東京、大阪和名古屋）僅占國(guó)土面積14.4%，但集中了全國(guó)61%的人口和70%的GDP；美國(guó)三大城市群集中了全國(guó)20%的人口和67%的GDP。

在服務(wù)業(yè)占主體時(shí)，城市主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)更明顯，這根源于城市集聚和規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮，即人口和資源在很小空間內(nèi)生產(chǎn)生活，帶來邊際成本遞減和交互產(chǎn)生的學(xué)習(xí)和技術(shù)。但同時(shí)，人口和資源集中也會(huì)帶來污染、擁堵等“城市病”，這就需要最大限度利用好城市空間，讓交互在較小空間和較短距離內(nèi)進(jìn)行。因此，在城市分區(qū)規(guī)劃上，要有大馬路、大廣場(chǎng)形成的大切塊、大循環(huán)，更要有一個(gè)個(gè)街區(qū)內(nèi)由步行商業(yè)、臨街店鋪、公共道路（連接次干道）、公園等形成的小切塊、“微循環(huán)”。

國(guó)際城市規(guī)劃有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，城市一平方公里若有100-120個(gè)街口，這個(gè)城市的循環(huán)、交互就比較暢通，商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布均勻，居民生活工作成本較低，城市比較宜居、便利。紐約、巴塞羅那、東京等城市往往可以達(dá)到120-150的水平，我國(guó)除北京、上海一些大城市的老城區(qū)可達(dá)到100以上，絕大多數(shù)城市達(dá)不到，特別是一些城市新區(qū)，一平方公里僅僅十幾個(gè)街口，有寬闊的馬路但沒有街道。

我國(guó)傳統(tǒng)“大院制”、“小區(qū)化”的大切塊、大循環(huán)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期（特別是工業(yè)化時(shí)期）單位間經(jīng)濟(jì)交互為主，政府或企事業(yè)單位供給交互載體（住宅區(qū)、廣場(chǎng)、廠區(qū)大院）的產(chǎn)物，也與社會(huì)分化、貧富差距和人口流動(dòng)有關(guān)。2013年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過了第二產(chǎn)業(yè)，意味著服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)“主力軍”。未來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市人口將繼續(xù)增加，服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿€很大。

但是，我國(guó)城市規(guī)劃還停留在過去，比如城市建成區(qū)的路網(wǎng)密度太低，發(fā)達(dá)國(guó)家多在10公里/平方公里以上，目前北京約5公里/平方公里；發(fā)達(dá)國(guó)家的城市道路面積率往往能夠達(dá)到15%-20%以上，我國(guó)現(xiàn)在多數(shù)城市僅為12%左右。目前，我國(guó)人口和資源在向城市集中，但交互非常畸形。大家居住在封閉的小區(qū)內(nèi)，而消費(fèi)、購物、游玩卻在別的地方，這不僅導(dǎo)致小區(qū)空間被浪費(fèi)，無活力、無氣息、功能單一，居民還不得不步調(diào)一致地坐在車上、堵在路上，擠在商場(chǎng)。事實(shí)上，打破小區(qū)封閉，臨街商業(yè)發(fā)展起來，很多需求可就近解決，且多樣化有競(jìng)爭(zhēng)力的需求也可滿足。

更重要的是，小區(qū)道路公共化后，公共交通離我們更近了、更方便了，步行、公交、地鐵、高鐵等多層次、密集的交通路網(wǎng)就建立起來了，大家也不用非得開車、坐車出行了，主干道壓力小了，城市病迎刃而解。正如微循環(huán)提供氧氣、養(yǎng)料、能量，排除二氧化碳及廢物是人體器官正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，微循環(huán)不暢給動(dòng)脈添堵，導(dǎo)致衰老及高血壓、糖尿病一樣，城市道路與此類似。因此，未來大城市主干道要少一些、次干道要多一些，千千萬萬社區(qū)公共街道組成的毛細(xì)血管路應(yīng)該最多。

同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化意味著城市包容，戶籍藩籬、二元隔離逐漸被打破。外來人口、流動(dòng)人口等“新市民”將成為城市平等的一員。過去忌憚?dòng)诎踩?、流?dòng)人口管理的小區(qū)隔離也沒有必要。在服務(wù)業(yè)主導(dǎo)下，城市政府也將向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型，戒備森嚴(yán)的機(jī)關(guān)大院，以及體育場(chǎng)、公園等要全部開放、拆除隔墻，類似于西方城市可以隨意進(jìn)出的市政廳，這是實(shí)施街區(qū)制的第一步。

《意見》提出，已建成住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，而不是一下子都要拆除圍墻?，F(xiàn)有小區(qū)內(nèi)部道路屬于全體業(yè)主所有，受物權(quán)法保護(hù)，短期內(nèi)不會(huì)以拆除方式成為公共道路，但新建小區(qū)，特別是老城區(qū)拆舊建新的小區(qū)，完全可以開放式社區(qū)的模式來規(guī)劃和建設(shè)，這是提高土地利用效率、降低公共服務(wù)成本的不二之選。當(dāng)然，部分新區(qū)人口密度低，安保需求客觀存在，繼續(xù)建立封閉式小區(qū)也有必要性。

另外，對(duì)于開放式社區(qū)下的安全和物業(yè)管理，一方面，由于道路公共化，小區(qū)部分安保將將納入行政區(qū)域內(nèi)治安管理；另一方面，物業(yè)管理范圍將退到社區(qū)單元甚至樓棟內(nèi)，這將更加有利于管理的針對(duì)性和有效性。此外，小區(qū)道路低速化及車輛行駛類型和時(shí)間限制也將極大地減少噪音污染。同時(shí)，技術(shù)、規(guī)劃和建材的使用，也完全能夠規(guī)避這些問題。比如韓國(guó)首都首爾開放式住宅區(qū)內(nèi)，往往遍布著大大小小的攝像頭，完全能夠解決安保問題。同時(shí)，社區(qū)開放帶來的活力和氣息、社會(huì)和諧穩(wěn)定、公共服務(wù)共享、消費(fèi)和出行的便利，交互對(duì)于小孩成長(zhǎng)的幫助等卻長(zhǎng)期利好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。