從政策變遷看樓市這一年

中國樓市或?qū)⒃儆乱惠喆禾?？樓市或?qū)?fù)制2008—2009年的翻轉(zhuǎn)式火爆？剛需購房人出手時機(jī)已到？連日來，伴隨2016年春節(jié)前后的樓市新政密集出臺，市場各界對樓市的關(guān)注持續(xù)升溫，畢竟，決策層再次打出“金融+財稅”的政策組合拳，以期實(shí)現(xiàn)對樓市回暖的刺激，對深諳中國樓市的觀察人士而言，可以說是“再熟悉不過了”。

早在2008年年底，中央出臺的一系列救市政策就曾采用了“金融+財稅”的政策組合。彼時，伴隨信貸、稅收多重政策疊加利好，原本低頭向下、普遍預(yù)冷的房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，不妨通過一組數(shù)據(jù)對此加以對比。

在政策組合拳救市之前的2008年，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年全國房地產(chǎn)市場需求下降。商品房銷售面積62088.9萬平方米，同比減少20%。而在2009年，即救市政策實(shí)施之后的當(dāng)年，商品房銷售面積大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%，銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長83%。

這樣的救市效果至今令人難忘。然而，對于中國房地產(chǎn)市場而言，2008—2009年樓市的翻轉(zhuǎn)式火爆場面或許正是隱患不斷積累的開始。正是在2009年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)通脹預(yù)期，地價也由降轉(zhuǎn)升，2009年房屋銷售價格也于當(dāng)年的3月份起開始環(huán)比上漲，漲幅逐步增加；同年，商品房屋新開工面積和竣工面積增幅雙雙同比2008年增加。其中，商品房新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%；面積7.02億平方米，同比增長5.5%。

一系列數(shù)字的逐漸上漲證明樓市的信心因救市組合拳而迅速回升。基于此，翻轉(zhuǎn)式火爆場面得以普遍出現(xiàn)于中國各級城市的樓市。然而，樓市的火爆讓決策層迅速意識到了風(fēng)險即將到來，2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議在對房地產(chǎn)市場布局，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”。

至此，樓市政策走上了由寬松逐步收緊的道路，然而，盡管一些以北京、上海等一線大城市為代表的地區(qū)開始通過限購措施遏制投機(jī)行為，客觀上的確遏制了房價的過快上漲，并帶動全國大部分城市加入限購大軍。但是，決策層似乎忽略了一點(diǎn)，中央下達(dá)的全國性政策導(dǎo)向，在地方執(zhí)行上出現(xiàn)了兩個極端走向：一方面，一線大城市的需求仍然存在，限購的舉措也沒有擋住房價持續(xù)走高的步伐，畢竟，一線城市的資源仍然緊缺；另一方面，二三線城市甚至中小城市的需求因?yàn)橄拶徸兊糜^望氛圍濃厚，這對本就不足的需求而言堪稱雪上加霜。

其結(jié)果顯而易見，那就是助長了我國樓市高庫存的不斷積累。通過近幾年的數(shù)據(jù)可見，2005年至2009年，全國商品房待售面積均未突破2億平方米。其中2007年，商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，中國商品房待售面積開始呈不斷增加態(tài)勢。從2007年到2015年的9年時間內(nèi)，中國商品房待售面積增加了4倍多。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超過7億平方米的待售面積顯然足以觸動整個中國樓市的敏感神經(jīng)。

從政策變遷軌跡觀察，2008—2009年，從救市政策推出到開始收緊僅僅一年時間，卻造就了全國樓市的異?；鸨菲湓?，應(yīng)該說根源就在于忽略了市場自身力量的影響，這一點(diǎn)從開始收緊政策加以補(bǔ)救卻效果平平即可窺見，比如2009年至今的庫存壓力持續(xù)上升。

當(dāng)然，另一個不得不說的是，我國樓市政策逐步收緊后，世界經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)維持復(fù)雜多變局面，且復(fù)蘇乏力，加之國內(nèi)經(jīng)濟(jì)加速步入新常態(tài)推動經(jīng)濟(jì)主動減速，種種因素均快速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，由此似乎形成了惡性循環(huán)，即經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)差，房地產(chǎn)投資停滯，銷售遇冷，庫存高企。

由此，從2015年開始，我國樓市政策出現(xiàn)了松動，除了大多數(shù)城市退出限購大軍外，2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布通知，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。市場對此一致冠以“3·30”新政的稱謂，并寄望重演2008—2009年的翻轉(zhuǎn)。

然而，盡管2015年四部委聯(lián)手打出“金融+財稅”的政策組合拳與2008年年底出臺的樓市政策似曾相識。但效果卻大打折扣，究其原因，是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。宏觀經(jīng)濟(jì)層面的經(jīng)濟(jì)減速、以剛需為首的購房需求逐年釋放、購房人的理性等都加劇了這一變化的發(fā)生。

從“3·30”新政至今，我們并未看到樓市出現(xiàn)根本性翻轉(zhuǎn)，盡管一線城市的樓市呈現(xiàn)回暖跡象，但二三線城市甚至廣大中小城市的高庫存壓力仍未獲得緩解，由此，2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存任務(wù)，明確了一系列政策方向，旨在加快去庫存進(jìn)度。

時間重回2016年的樓市新政，依舊是“金融+財稅”的政策組合，且是在“3·30”新政執(zhí)行近一年時間后出臺，用意十分明確，不僅響應(yīng)去庫存的戰(zhàn)略號召，更意在拉開徹底扭轉(zhuǎn)樓市頹勢的政策大幕，從這點(diǎn)看，2016年的中國樓市值得期待，至少在政策紅利上，我們或許還會看到更多的政策落地。

此外，針對樓市政策調(diào)整，民間智慧不可不提。比如前段時間引起高度關(guān)注的房貸利息抵扣個稅，再比如市場人士呼吁放開一線城市的高端住宅交易限購，通過釋放高端改善性需求帶動二手房市場成交，繼而推動新房入市流動，以形成良性循環(huán)，等等，總之，對于中國樓市而言，2016年注定要繼續(xù)在去庫存的道路上艱難前行，關(guān)鍵是，必須以盡快盤活存量為前提，方可促成經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國樓市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。