宋廣菊建言去庫存 龍頭房企出招分期首付再流行

在中央層面的高度重視下，房地產(chǎn)去庫存成了跨年的話題。春節(jié)前后，中央和各地方政府繼續(xù)向購房者派送政策“紅包”。

除央行下調(diào)購房首付比例、財政部和國稅總局減免契稅、營業(yè)稅之外，目前已有超過130個地方城市出臺樓市去庫存新政。

政策利好之下，主流房企已經(jīng)率先行動，落實(shí)和執(zhí)行20%首付等新政，積極去庫存。在多家大型房企人士看來，去庫存政策層面還有很多牌可打。保利房地產(chǎn)董事長宋廣菊在2月24日建言，應(yīng)出臺房貸利息抵扣個稅等政策，支持自住型購房需求。

央企地產(chǎn)商的建言

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)從2011年到2015年，商品房待售面積年均增長率為7.5%。到2015年末，商品房待售面積為71853萬㎡，行業(yè)庫存創(chuàng)歷史新高。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，如果將全國房地產(chǎn)待售面積、在建面積和待開發(fā)土地面積加在一起，目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個月的消化時間。

對于政策面的去庫存，宋廣菊指出，中央看到了這一問題，也找到了癥結(jié)，各種契稅、金融、行業(yè)政策對庫存去化初顯起色。特別是去年底到今年初，首付、稅費(fèi)政策調(diào)整對剛需的支持起到了推動作用。

同時，宋廣菊認(rèn)為，雖然取得了一定成效，但部分政策的執(zhí)行力度存在問題。她建議，落實(shí)國土資源部37號文中關(guān)于“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求”等相關(guān)條款，允許房企調(diào)整商業(yè)、公寓的規(guī)劃。

宋廣菊對于未來政策的期望還包括：用房貸利息抵扣個人所得稅，支持剛需；她兩次提及中國應(yīng)借鑒澳洲針對剛需購房客戶采取個人所得稅抵扣按揭利息等稅收優(yōu)惠，以此來促進(jìn)剛需產(chǎn)品的去化。

對此，民建中央經(jīng)濟(jì)委員會副主任馬光遠(yuǎn)也指出，去化政策要立足于長遠(yuǎn)，支持諸如首套置業(yè)這樣的長期需求，在個人所得稅減免上再進(jìn)一步。

宋廣菊還指出應(yīng)當(dāng)減少保障房建設(shè)，“去年保障房竣工面積700多萬套，開工面積也是700多萬套，政府應(yīng)該用更多市場化、貨幣化的政策來解決這個問題。大量開工不是十分好的政策。”

此外，宋廣菊希望，中央盡快出臺REITs支持政策，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。越秀房托行政總裁林德良也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，最近兩三年來，國內(nèi)出現(xiàn)了不少類REITs的產(chǎn)品，在稅收和收益等方面已取得了一些突破。越秀房托作為國內(nèi)REITs先行者，也加入了中國REITs聯(lián)盟，去推進(jìn)這一領(lǐng)域的發(fā)展。他認(rèn)為，隨著國內(nèi)金融環(huán)境的成熟，真正的REITs將會落地，盤活商業(yè)地產(chǎn)存量。

宋廣菊指出，目前全行業(yè)去庫存的壓力依然很大，另一方面，去庫存壓力雖然大，但是庫存也有市場分化，有些城市銷量越大的，庫存也越大；但同時有些是銷量不好的，庫存也大。必須充分考慮地區(qū)特性。

比如近期一線城市尤其是上海再度暴漲，宋廣菊認(rèn)為，受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價有所向上。一線城市土地資源稀缺，人口凈流入逐年仍在增加，維持上漲的態(tài)勢是可預(yù)見的。但是目前一線城市的房價似乎“輿論更熱”，輿論和購房者的心理預(yù)期和真實(shí)市場反應(yīng)其實(shí)有偏差。預(yù)計接下來政策會根據(jù)地區(qū)差異進(jìn)行調(diào)整。

宋廣菊說，去庫存的論調(diào)如果能再穩(wěn)定幾年，去化效果會更好。去庫存政策繼續(xù)指引下去，配合差異性的調(diào)整，整個房地產(chǎn)的恢復(fù)性增長可期。

分期首付再流行

2016年2月初，中央正式推出2成首付政策，將眾多二三線城市“去庫存”推向高潮。

開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場中的重要一環(huán)和庫存的持有者，也在積極地配合政策推動消化市場存量。

宋廣菊建言去庫存政策的同時，保利地產(chǎn)身為房企千億軍團(tuán)的一員，也早已加入去庫存戰(zhàn)。

目前，去庫存最有力的一招便是降低首付比例。保利地產(chǎn)在支付環(huán)節(jié)直接幫助客戶減緩壓力。2015年，保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司，為客戶提供首付小額貸款等服務(wù)和延長分期付款等政策支持。

2月17日，保利福建公司攜手多家大型商業(yè)銀行以及保利小貸公司、北京天下貸等金融企業(yè)，率先在全面推行首付20%政策，“凡于保利福建旗下項目置業(yè)，只要滿足條件，均可以享受首付20%”。值得一提的是，保利還準(zhǔn)備借力金融公司，在福建進(jìn)一步突破10%首付。

其實(shí)，這樣的“低首付”早已在房企去庫存大戰(zhàn)中上演。2015年，恒大、萬科、保利、碧桂園、綠地、越秀等多家房企都曾推行首付分期策略，如2015年萬科上海三個項目可享首付15%，剩余15%半年內(nèi)無息還款優(yōu)惠。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲、王曉晨指出，房企在降低首付方面有三種模式：房企墊付部分首付款，客戶在約定期限內(nèi)付清；引入高信譽(yù)的第三方金融機(jī)構(gòu)，提供首付款貸款支持；首付款購買理財產(chǎn)品，坐享投資收益。并且，降低首付一定要趁早，預(yù)計這一策略很快將會變成房企銷售的標(biāo)配。

除了降低首付，調(diào)整產(chǎn)品策略、針對細(xì)分市場則是房企的另一重要策略。以碧桂園為例，碧桂園是一家多年深耕三四線城市的房企，對于三四線城市高庫存問題，碧桂園執(zhí)行董事莫斌2月24日表示，碧桂園在三四線城市新增用地將不再做原來傳統(tǒng)的郊區(qū)大盤，而轉(zhuǎn)走較高端的精裝房策略，針對當(dāng)?shù)叵雀黄饋淼摹⒋嬖诟纳菩托枨蟮娜巳?，而產(chǎn)品均價也會較周邊地區(qū)高出15%至20%，據(jù)其估計，碧桂園在這些城市的庫存去化周期，于物業(yè)落成后只有兩個月左右時間。

此外，萬科、恒大、碧桂園等房企龍頭去庫存的方式還包括銷售渠道的創(chuàng)新。

如萬科通過與淘寶合作促進(jìn)房產(chǎn)消化。2月19日沈陽萬科對外宣布，沈陽萬科直銷中心在淘寶正式上線。據(jù)了解，萬科已有包括沈陽在內(nèi)的20余城項目落戶淘寶萬科直銷中心。去年12月3日，淘寶旗下淘寶拍賣也與萬科宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，將共同推出拍賣房產(chǎn)的銷售模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。