南京樓市“化學(xué)反應(yīng)”：城市進(jìn)化推漲土地價(jià)格

2月11日，大年初四，南京市浦口區(qū)“正榮潤(rùn)江城”項(xiàng)目的業(yè)務(wù)員小琴一天內(nèi)共接待了十幾組看房客戶，“從早到晚都沒(méi)坐下來(lái)過(guò)”。這本是春節(jié)值班時(shí)間，但她的忙碌程度堪比平時(shí)。該項(xiàng)目在去年年中的均價(jià)為16000元/平方米左右，到今年元旦開盤時(shí)，已經(jīng)漲到22000元/平方米，如今仍然一房難求。

幾乎同一時(shí)間，建鄴區(qū)廬山路某中介門店的經(jīng)紀(jì)人小李焦頭爛額。他代理的“蘇建豪庭”小區(qū)的一位業(yè)主已經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)第三次上調(diào)報(bào)價(jià)，單價(jià)從春節(jié)前的25000元/平方米調(diào)到34000元/平方米。其間，這名業(yè)主還曾有過(guò)一次違約，不惜賠償兩倍定金。

這兩個(gè)瞬間，是最近南京樓市的縮影。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年1月，南京市新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.8%，漲幅僅次于深圳、上海、北京；二手住宅價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅僅次于北上廣深四個(gè)一線城市。

在全國(guó)樓市分化日益加劇的背景下，南京的房?jī)r(jià)漲幅已與一線城市看齊。浦口區(qū)和建鄴區(qū)，既是南京成交量最為旺盛的區(qū)域，也是房?jī)r(jià)上漲最為迅速的區(qū)域。從某種程度上說(shuō)，也是引發(fā)恐慌、帶動(dòng)整個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)。

城市進(jìn)化推漲土地價(jià)格

南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，與城市進(jìn)化的歷史密不可分。長(zhǎng)江從南京的西南向東北方向流過(guò)，將城市劃分為兩部分：江北的浦口、六合兩區(qū)和江南各區(qū)。

江南各區(qū)中，鼓樓、玄武、秦淮三區(qū)為老城區(qū)。這三區(qū)的面積占南京市區(qū)劃面積的不到5%，人口則占南京市總?cè)丝诘?0%左右，人口密度偏大，給城市運(yùn)行帶來(lái)了較大的壓力。為此，南京一直嘗試將城市功能分解和外擴(kuò)。其中，江北新區(qū)和河西新城，是近年來(lái)區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)。

江北新區(qū)的概念從2012年5月提出，南京市政府將其定位為“城市副中心”。該區(qū)域位于長(zhǎng)江以北，由浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)的一部分構(gòu)成。其中，浦口區(qū)北部與鼓樓區(qū)隔江相望，是整個(gè)江北新區(qū)區(qū)位最佳的地段。這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)似乎注定了浦口樓市日后的火爆。

2013年以前，與一江之隔的鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)北部相比，浦口房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于對(duì)岸的一半水平，稍遠(yuǎn)的區(qū)域甚至不足1/2。隨著南京市將政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、大型企業(yè)等大量向江北遷移，尤其是過(guò)江通勤的改善，使這種“剪刀差”正在彌合，但兩岸的房?jī)r(jià)仍有約1/3的差距。

2015年7月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意成立江北新區(qū)，使之成為全國(guó)第13個(gè)、江蘇省首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。浦口樓市由此迎來(lái)最大的利好。

這些利好極大地促進(jìn)了地價(jià)的抬升。2013年7月，正榮曾以7973元/平方米的單價(jià)拿下當(dāng)時(shí)的“浦口地王”，被稱作典型的“面粉貴過(guò)面包”。到2015年11月，中建東孚獲得的“浦口地王”，門檻已升至14722元/平方米，漲幅達(dá)到84.6%，且同樣接近周邊房?jī)r(jià)。

根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2015年浦口區(qū)成交的住宅用地平均樓面價(jià)為4922元/平方米，比2014年增長(zhǎng)59.5%，比2013年增長(zhǎng)了217%。

相比之下，河西新城的規(guī)劃起點(diǎn)更高。開發(fā)較早的新城中北部，已有大量的中高檔住宅小區(qū)，這也是除老城區(qū)外南京房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

2014年青奧會(huì)的大部分場(chǎng)館、青奧村落戶在河西新城，進(jìn)一步帶動(dòng)這一區(qū)域的建設(shè)。此后，河西新城的房?jī)r(jià)漲幅就一直快于市區(qū)。2011年后，大量一線開發(fā)商進(jìn)入新城南部區(qū)域，加劇了土地資源的爭(zhēng)奪。

2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊出讓時(shí)，樓面地價(jià)尚在4752元/平方米。2015年3月，魯能在同區(qū)域獲取的地塊，單價(jià)就達(dá)到14078元/平方米，四年間單價(jià)漲幅達(dá)到196%。而在供應(yīng)較為稀缺的河西中部，今年1月誕生的南京新“地王”，價(jià)格達(dá)到4.25萬(wàn)元/平方米。文首提到的二手房跳漲現(xiàn)象，正是位于這一區(qū)域。

周期碰撞的“化學(xué)反應(yīng)”

幾乎與城市建設(shè)的利好同步，房地產(chǎn)業(yè)的政策利好也進(jìn)入釋放周期。

2014年9月，南京市發(fā)布“寧七條”，取消實(shí)施了三年零七個(gè)月的限購(gòu)措施。對(duì)貸款的限制也有所松綁。

從2014年底開始，央行連續(xù)降息，同時(shí)，相關(guān)部委對(duì)購(gòu)房首付、稅收等方面做出利好調(diào)整。

房地產(chǎn)政策的利好期，與城市建設(shè)的收獲期，在2015年發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2015年，南京成交商品住宅11.69萬(wàn)套，成交面積1278.7萬(wàn)平方米，兩者均創(chuàng)歷史新高，同比分別上漲48.2%和49.5%。

同期，南京商品住宅成交均價(jià)為15140元/平方米，同比上漲9.7%。在浦口、建鄴兩區(qū)，開發(fā)商普遍反映，實(shí)際漲幅超過(guò)30%，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格漲幅超過(guò)50%。

有開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2014年在南京拿地時(shí)，曾按照“房?jī)r(jià)上漲10%”的預(yù)期來(lái)做預(yù)算，但項(xiàng)目的實(shí)際漲幅明顯超出預(yù)期，令公司“始料未及”。

從南京市場(chǎng)的表現(xiàn)看，真正出現(xiàn)火爆，是在2015年的下半年。旭輝集團(tuán)南京區(qū)域總經(jīng)理侯波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，江北新區(qū)規(guī)劃獲批給市場(chǎng)帶來(lái)較大的心理影響，“二手房四成首付”新政也度過(guò)消化期，兩項(xiàng)因素疊加，使得市場(chǎng)需求開始大量釋放。此后的政策利好、高價(jià)地、一房難求等局面，不斷給市場(chǎng)添柴加薪。

正榮集團(tuán)南京公司營(yíng)銷經(jīng)理唐曉指出，市場(chǎng)的換房周期約為7年。南京樓市曾在2009年出現(xiàn)過(guò)一輪火爆行情，由于現(xiàn)有政策對(duì)改善型需求有明顯利好，這部分購(gòu)房者已經(jīng)加速進(jìn)入換房季。

市場(chǎng)的迅速走高，使供需雙方的心態(tài)都發(fā)生了明顯變化。

某知名房企南京公司總經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，開發(fā)商開始產(chǎn)生“賣方心態(tài)”。在南京的房地產(chǎn)項(xiàng)目，“每月開一次盤，每次只賣一棟，每棟都會(huì)漲價(jià)”成為去年下半年的常態(tài)。

購(gòu)房則表現(xiàn)出交易周期縮短，對(duì)價(jià)格的承受能力增強(qiáng)。今年2月15日，正月初八，在斷供多時(shí)后，位于河西南部的“正榮潤(rùn)峰”項(xiàng)目釋放了3套房源，均為此前業(yè)主的退房。銷售人員介紹，這三套房源在不到20分鐘的時(shí)間內(nèi)被搶光，一名購(gòu)房者在完成簽約后才問(wèn)，“這房子賣多少錢？”

這種心態(tài)無(wú)疑會(huì)加劇市場(chǎng)的波動(dòng)。江蘇省社科院區(qū)域發(fā)展研究中心研究員陳柳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很少出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的局面，更多表現(xiàn)為“幾年平穩(wěn)期一年暴漲期”的周期性特征。

“類一線城市”的市場(chǎng)前景

在致使南京房?jī)r(jià)上漲的諸多綜合因素背后，還隱藏著“供應(yīng)不足”的潛在原因，這點(diǎn)在浦口、建鄴兩區(qū)尤其明顯，兩區(qū)土地供應(yīng)在2014年和2015年分別出現(xiàn)大幅下降的情形。

就南京市場(chǎng)整體而言，2015年的土地供應(yīng)宗數(shù)和供應(yīng)的規(guī)劃建筑面積，均同比下降了兩成左右。

陳柳認(rèn)為，“隨行就市”是政府部門的主要供地原則。此前幾年，南京房?jī)r(jià)平穩(wěn)，說(shuō)明政府的供地規(guī)模較為合理，既未出現(xiàn)過(guò)剩，也沒(méi)有明顯缺口。他認(rèn)為，南京市在2015年的供地規(guī)模下降，或是基于2014年的市場(chǎng)判斷予以調(diào)減所致。但市場(chǎng)的迅速上漲，反而使供應(yīng)顯得不足。

侯波表示，南京樓市具有明顯的“類一線城市”特征，即供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，略有不足，但需求較為旺盛。因此，供需之間存在一定的缺口。

還有一部分群體的出現(xiàn)，則在放大這一缺口。

浦口區(qū)多個(gè)樓盤的銷售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在江北新區(qū)，此前的投資需求約占到20%以上的比重。新區(qū)規(guī)劃獲批后，這一規(guī)模明顯增加。據(jù)了解，去年下半年以來(lái)，建鄴、秦淮、江寧等區(qū)域也有投資客進(jìn)入。

這些投資者既有南京本地人，也有的來(lái)自上海、安徽、蘇北等地。投資者的做法通常表現(xiàn)為：以家人和朋友的名義，一次性購(gòu)買多套住房。在政策利好集中地浦口區(qū)，部分投資者一次性購(gòu)買5套以上房屋。

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，南京市政府近期出臺(tái)了多項(xiàng)措施。其中，元旦之后，南京將領(lǐng)取銷售許可證的最低規(guī)模為3萬(wàn)平方米。春節(jié)后，南京還發(fā)布文件，要求加大土地供應(yīng)，調(diào)整土地競(jìng)價(jià)方式，等等。且南京始終未將首套房的最低首付比例降至20%，而以25%作為首套房的最低首付比例。

這些措施雖能抑制房?jī)r(jià)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)對(duì)供需基本面的影響并不大。

侯波表示，當(dāng)前的南京市場(chǎng)上，老南京人僅占市場(chǎng)需求的一半，另外一半是以高校畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工者等身份最終留下的“新南京人”。對(duì)于一個(gè)二線城市來(lái)說(shuō)，這一比重可謂不小。其中，在江北區(qū)域，“新南京人”所占比重較大。

政策層面的利好，還將加速需求的釋放。南京市多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員向記者表示，春節(jié)后，看房人數(shù)有增無(wú)減，項(xiàng)目蓄客規(guī)模較大，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象。一些二手房中介也反映，春節(jié)后稅收新政的出臺(tái)，明顯促進(jìn)了大戶型房源的熱銷，二手房基本是“出一套賣一套”。

這些局面基本決定了未來(lái)南京的市場(chǎng)走勢(shì)。大部分房企都認(rèn)為，南京樓市已經(jīng)進(jìn)入上漲周期，“供應(yīng)不足、市場(chǎng)上行”的局面將至少持續(xù)到今年第三季度。對(duì)于“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)招來(lái)政策打壓”的擔(dān)心同樣存在，但似乎并未成為主流。

2月29日，官方首次對(duì)南京房?jī)r(jià)作出表態(tài)。江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)孔祥平表示，河西地區(qū)、江北新區(qū)的房?jī)r(jià)已超出了本區(qū)域的“理性判斷”。對(duì)此已與南京市物價(jià)局進(jìn)行了工作會(huì)商，高度關(guān)注近期房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。