中國公募REITs試點(diǎn)有什么意義？看看專家怎么說

新華財(cái)經(jīng)北京9月19日電 9月18日晚上八點(diǎn)，新華財(cái)經(jīng)與中國REITs論壇聯(lián)合推出的公益課程“中國REITs公開課”第一期播出。北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長張崢就《REITs市場(chǎng)與政策試點(diǎn)》進(jìn)行了精彩解讀。

你了解什么是REITs嗎？

今年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并出臺(tái)配套指引。這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

張崢表示，REITs，是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）的簡稱。如果大家有公募基金的投資經(jīng)驗(yàn)，REITs的概念其實(shí)并不難理解，從邏輯上可以把REITs理解為基金，它是一種金融工具，通過發(fā)行收益憑證，匯集投資者的資金，交給專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資經(jīng)營管理，并及時(shí)將投資收益分配給投資者。不動(dòng)產(chǎn)主要指兩種類型的資產(chǎn)：一種是商業(yè)寫字樓、零售物業(yè)、酒店、公寓等持有型房地產(chǎn)。另一種是傳統(tǒng)及新型的基礎(chǔ)設(shè)施。傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，如機(jī)場(chǎng)、港口、收費(fèi)公路、水電氣熱、污染治理等；新型基礎(chǔ)設(shè)施則包括5G基站、數(shù)據(jù)中心等和信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施。REITs所投資不動(dòng)產(chǎn)有個(gè)共同的特點(diǎn)，就是能夠產(chǎn)生長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs包含以下四個(gè)特點(diǎn)：一是高比例持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)；二是每年產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行高比例分配；三是在公開市場(chǎng)交易，流動(dòng)性較強(qiáng)；四是多數(shù)市場(chǎng)給予REITs稅收支持政策。

他還表示，根據(jù)具體運(yùn)作方式，REITs可分為三種類型：一是權(quán)益型（直接擁有不動(dòng)資產(chǎn)，主要收入來源是租金及資產(chǎn)增值收益）；二是抵押型（主要投資對(duì)象是房地產(chǎn)抵押貸款或MBS，主要收入來源是抵押貸款和MBS的利息）；三是混合型（投資對(duì)象既是包括物業(yè)，也包括抵押貸款的MBS）。其中權(quán)益型REITs是市場(chǎng)的主流品種，約占全球REITs總市值的90%。

REITs的作用體現(xiàn)在哪些方面？

“任何一種金融工具都可以從兩個(gè)角度來進(jìn)行討論，一個(gè)是資金的需求端，典型的主體就是企業(yè)，一個(gè)是資金的供給端，我們稱之為投資者。”張崢表示，從企業(yè)的角度來看，REITs主要是通過盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，支持后續(xù)的規(guī)模化開發(fā)，形成良性的投融資閉環(huán)；為企業(yè)提供戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新選項(xiàng)，改變傳統(tǒng)企業(yè)自建、自持不動(dòng)產(chǎn)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，使企業(yè)向?qū)I(yè)化的服務(wù)企業(yè)發(fā)展。而在投資者的眼里，REITs以其優(yōu)秀的長期表現(xiàn)、抗通脹特性、風(fēng)險(xiǎn)分散功能、高分紅、收益平穩(wěn)等特性，成為提高居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要金融資產(chǎn)類型。

張崢稱，REITs的理論實(shí)質(zhì)在于通過證券設(shè)計(jì)的方式，將由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的、大規(guī)模的、長期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流在資本市場(chǎng)證券化，連接資金的供給方和需求方，從而實(shí)現(xiàn)資源整合與跨騎配置。

中國公募REITs試點(diǎn)意義

“根據(jù)相關(guān)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)的存量價(jià)值大概為44萬億美元，超過了美國的31.8萬億美元的存量規(guī)模。另外在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，我國在能源、交通、水利、環(huán)保、農(nóng)林重大市政工程進(jìn)行了大量的建設(shè)。”張崢表示，總體上，中國的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)走向了存量和增量并重的時(shí)代。

他認(rèn)為，就我國不動(dòng)產(chǎn)投融資體系面臨的中長期挑戰(zhàn)來看，從表象上分析，企業(yè)其實(shí)缺乏盤活資產(chǎn)的工具，而對(duì)于投資者來說，缺乏低門檻的、流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)的投資工具。從深層次分析，在原有的投融資體系下，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是持有型房地產(chǎn)，都缺乏有效的市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制。因此從中長期來看，原有的投資模式已經(jīng)難以持續(xù)，難以適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的重要價(jià)值表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

第一，REITs市場(chǎng)建設(shè)是我國金融供給側(cè)改革的重要抓手。具有盤活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過它可以將持有的低流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦吡鲃?dòng)性的金融資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)全部或者部分的出售，回籠的資金可以用于降低杠桿率，也可以用于增量的開發(fā)。

第二，為我國基礎(chǔ)設(shè)施投資提供了可持續(xù)的金融戰(zhàn)略。眾所周知，我國地方政府存在著基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的強(qiáng)烈訴求，但在當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)杠桿的強(qiáng)監(jiān)管背景下，以土地財(cái)政和負(fù)債融資為主的傳統(tǒng)的基建融資渠道受到明顯的制約?；A(chǔ)設(shè)施REITs為項(xiàng)目提供了有效的存量項(xiàng)目，提供了有效的退出渠道，能夠吸引廣泛的民間資本在內(nèi)的各類的社會(huì)資本，通過PPP的方式參與基建投資。基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，其實(shí)有利于吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)項(xiàng)目的投資和運(yùn)營，提高投資建設(shè)的運(yùn)營和效率。可以為新型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資本金，打造良性的投資閉環(huán)。

第三，為推動(dòng)中央重大戰(zhàn)略的實(shí)施提供了金融新思路。借助REITs，可以擺脫我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠各類杠桿融資來支撐的高投資率的傳統(tǒng)邏輯，建立一個(gè)市場(chǎng)化的投融資機(jī)制。

第四，REITs市場(chǎng)是我國金融體系供給側(cè)改革的重要組成部分。REITs作為一種高比例分紅、高收益風(fēng)險(xiǎn)比的長期投資工具，是高質(zhì)量、成熟的金融產(chǎn)品，能有效填補(bǔ)中國資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財(cái)資金的投資需求。

第五，規(guī)?；腞EITs市場(chǎng)能夠拓寬稅基。國際經(jīng)驗(yàn)表明，規(guī)?；腞EITs市場(chǎng)能夠拓寬稅基，增加政府的稅收收入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。