去年中國(guó)資本花了300億美元在海外買(mǎi)房

“高凈值人群、私募基金，以及各種各樣的地產(chǎn)商和工業(yè)企業(yè)，越來(lái)越在海外地產(chǎn)投資中嶄露頭角”，紀(jì)言迅分析，2005年-2006年間，中國(guó)的主權(quán)財(cái)富基金，例如中投公司等開(kāi)始投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目，這是第一波浪潮，此后，2007-2008年間，全球金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到海外的許多資產(chǎn)價(jià)格非常便宜，便開(kāi)始走出國(guó)門(mén)，形成了第二波以地產(chǎn)商為主的海外地產(chǎn)投資浪潮，而2014-2015年間，保險(xiǎn)公司及其他金融機(jī)構(gòu)大放異彩，不斷收購(gòu)海外地標(biāo)建筑，又形成了第三波浪潮。

2015年，中國(guó)資本海外房地產(chǎn)投資大幅增加，根據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)到300億美元，是2014年的兩倍，實(shí)際上，這個(gè)數(shù)字在2015年前10個(gè)月就已經(jīng)超過(guò)2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。

“倫敦市中心全是吊車(chē)在蓋寫(xiě)字樓”，2月26日，萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（下稱萊坊）大中華區(qū)研究及咨詢部主管、董事紀(jì)言迅接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪時(shí)說(shuō)。萊坊總部位于倫敦，是一家全球性房地產(chǎn)咨詢公司，在全球六大洲58個(gè)國(guó)家共有417家辦事處和超過(guò)12000名專業(yè)人員。

2015年，中國(guó)資本海外房地產(chǎn)投資大幅增加，根據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)到300億美元，是2014年的兩倍，實(shí)際上，這個(gè)數(shù)字在2015年前10個(gè)月就已經(jīng)超過(guò)2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。中國(guó)資本投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總額，在之前幾年的數(shù)字是：2013年158億美元，2012年56億美元，2011年44億美元，2010年23億美元，2009年6億美元。

在倫敦、紐約等城市，許多地標(biāo)性建筑已被中國(guó)買(mǎi)家收入囊中。以保險(xiǎn)公司為主力的購(gòu)買(mǎi)者，在2015年表現(xiàn)突出，掀起了中國(guó)資本海外房地產(chǎn)投資的第三波浪潮。“未來(lái)，以高凈值人群、私募基金公司、中小地產(chǎn)商、工業(yè)企業(yè)混合構(gòu)成的新的投資主力軍，已經(jīng)構(gòu)成海外地產(chǎn)投資的第四波浪潮”，紀(jì)言迅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。

同時(shí)，中國(guó)資本的資金流向，也不僅僅集中于海外門(mén)戶城市，而是開(kāi)始向收益率更高的海外其他城市擴(kuò)散。被中國(guó)資本掌握的海外地產(chǎn)，銷(xiāo)售對(duì)象也開(kāi)始從針對(duì)中國(guó)客戶轉(zhuǎn)而尋求更加專注本地化經(jīng)營(yíng)。

保險(xiǎn)公司最財(cái)大氣粗

都是誰(shuí)在買(mǎi)？

保險(xiǎn)公司已經(jīng)成為中國(guó)資本海外房地產(chǎn)投資活動(dòng)中最厲害的角色。

據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，中資保險(xiǎn)公司2015年買(mǎi)了超過(guò)40億美元的海外物業(yè)資產(chǎn)，比2014年的20億美元翻了一倍。尤其是安邦保險(xiǎn)，2015年投資額最大的海外地產(chǎn)投資項(xiàng)目就是安邦拿下的。2015年2月，安邦保險(xiǎn)耗資19.5億美元買(mǎi)入了紐約地標(biāo)性建筑華爾道夫酒店；2015年5月，安邦保險(xiǎn)投資4.14億美元，買(mǎi)下了紐約曼哈頓的美林金融中心。

“最財(cái)大氣粗的肯定是保險(xiǎn)公司和其他金融機(jī)構(gòu)，他們的單筆成交額大。”紀(jì)言迅說(shuō)。

2015年7月，太平人壽保險(xiǎn)公司花費(fèi)8.2億美元買(mǎi)到了紐約111MurrayStreet開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；2015年5月，中國(guó)銀行耗資6億美元買(mǎi)到了紐約7BryantPark辦公樓；2015年1月，平安保險(xiǎn)耗資5.06億美元購(gòu)置倫敦TowerPlace辦公樓項(xiàng)目；2015年10月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司斥資4.2億美元買(mǎi)到了倫敦99Bishopsgate辦公樓項(xiàng)目；；2015年7月，復(fù)星國(guó)際花費(fèi)3.84億美元投資了米蘭PalazzoBroggi辦公樓項(xiàng)目。

保險(xiǎn)公司也通過(guò)增加大地產(chǎn)公司持股，來(lái)完成投資。2015年12月，安邦保險(xiǎn)用10億美金，買(mǎi)到了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的20.5%的股權(quán)，使持股增加到29.98%。同時(shí)，人壽保險(xiǎn)增加對(duì)萬(wàn)科的股權(quán)達(dá)到24.26%。

地產(chǎn)商占27%

私人多投歐美

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是當(dāng)之無(wú)愧的主力。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)公司在全球各地投資90多億美元用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，比2014年的60億美元增長(zhǎng)了50%。

“雖然保險(xiǎn)公司收購(gòu)事件很耀眼，但推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)最主流的力量還是開(kāi)發(fā)商。”紀(jì)言迅說(shuō)。

2016年1月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商碧桂園開(kāi)始銷(xiāo)售位于馬來(lái)西亞的“森林城市”項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資達(dá)400億美元，填海建成容納70萬(wàn)人口的新城。

2016年2月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與法國(guó)歐尚集團(tuán)簽署協(xié)議，計(jì)劃共同投資30億歐元在巴黎建設(shè)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年1月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與印度哈里亞納邦簽訂協(xié)議，計(jì)劃在印度投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)新城，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)100億美元。2015年1月，綠地集團(tuán)用6.83億美元拿到了馬來(lái)西亞的TebrauBayWaterfrontcity開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；綠地集團(tuán)還買(mǎi)了悉尼mercurehotel，并計(jì)劃把它改建成住宅樓。

據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)資本海外投資總額中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資占比為27%。

另外值得注意的是，“中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之前的海外項(xiàng)目，確實(shí)是面向大陸客戶的，畢竟有客戶資源，但是現(xiàn)在已經(jīng)慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)為主了”，紀(jì)言迅說(shuō)。

“中國(guó)大陸的客戶占比大概占30%。”碧桂園海外事業(yè)部對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在郵件中回復(fù)說(shuō)，碧桂園集團(tuán)從2012年起正式涉足海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目分布在亞洲、澳洲和美洲等多地。對(duì)于未來(lái)的海外投資戰(zhàn)略，碧桂園海外事業(yè)部說(shuō)，未來(lái)三年，將以東盟國(guó)家和澳大利亞為主導(dǎo)市場(chǎng)，并積極開(kāi)拓美國(guó)、加拿大以及南美市場(chǎng)。原因是，“東盟國(guó)家豐富的資源、相對(duì)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口紅利以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，將有助于推動(dòng)?xùn)|盟房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。而澳美加等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但其有利的金融平臺(tái)和其成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，有助于分散碧桂園海外投資的風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)行地產(chǎn)的金融創(chuàng)新。”

“私人的、小數(shù)額的海外地產(chǎn)投資很難統(tǒng)計(jì)。我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)了投資額超過(guò)250萬(wàn)美元之上的案例”，紀(jì)言迅說(shuō)。根據(jù)美國(guó)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月到2015年3月，中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)是美國(guó)地產(chǎn)的最大外國(guó)買(mǎi)主，中國(guó)人貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額超過(guò)286億美元，占到總銷(xiāo)售額1040億美元的近三成。

海外門(mén)戶商用物業(yè)最吸金

資金流向哪？

“資金的大頭還是流向海外門(mén)戶城市的商用物業(yè)”，紀(jì)言迅說(shuō)。

根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，2015年的投資向海外地產(chǎn)的中國(guó)資金，42%流向了海外辦公樓等商用物業(yè)，18%用于購(gòu)買(mǎi)酒店，27%流向了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2014年的格局大同小異，用于購(gòu)買(mǎi)海外商用物業(yè)的資金額依然占比最多，達(dá)到40%，其次是海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，占比36%。

分區(qū)域來(lái)看，資金大部分還是流向發(fā)達(dá)國(guó)家的門(mén)戶城市。紐約、倫敦、悉尼以及墨爾本這四個(gè)城市的房產(chǎn)年成交量，占2015年全年總交易量40%以上。

紐約的吸金能力最強(qiáng)，吸收了57.8億美元的投資，成為中國(guó)投資者2015年最大的投資目的地，且比2014年增加了5倍；曼哈頓區(qū)又是紐約城中最熱的區(qū)域，從中國(guó)流入美國(guó)用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資本，有52.3%流入了紐約曼哈頓地區(qū)，用于購(gòu)買(mǎi)商用物業(yè)和酒店，截至目前，中國(guó)投資者依然是曼哈頓商用物業(yè)的第二大買(mǎi)家，曼哈頓地區(qū)超過(guò)20%的跨境投資額來(lái)自于中國(guó)。

2015年排名第二位的是悉尼和墨爾本，總共吸引了38億美元的中國(guó)投資；除此之外是倫敦。

澳大利亞還是在快速吸引中國(guó)資本的流入，尤其是悉尼和墨爾本。中國(guó)開(kāi)發(fā)商在這里非常激進(jìn)，在澳大利亞最活躍的十大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，有7個(gè)是來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商。

多元化投資潮興起

不僅如此，據(jù)紀(jì)言迅觀察，目前，海外地產(chǎn)投資似乎正出現(xiàn)新的動(dòng)向，已經(jīng)構(gòu)成第四波浪潮。

“高凈值人群、私募基金，以及各種各樣的地產(chǎn)商和工業(yè)企業(yè)，越來(lái)越在海外地產(chǎn)投資中嶄露頭角”，紀(jì)言迅分析，2005年-2006年間，中國(guó)的主權(quán)財(cái)富基金，例如中投公司等開(kāi)始投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目，這是第一波浪潮，此后，2007-2008年間，全球金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到海外的許多資產(chǎn)價(jià)格非常便宜，便開(kāi)始走出國(guó)門(mén)，形成了第二波以地產(chǎn)商為主的海外地產(chǎn)投資浪潮，而2014-2015年間，保險(xiǎn)公司及其他金融機(jī)構(gòu)大放異彩，不斷收購(gòu)海外地標(biāo)建筑，又形成了第三波浪潮。

但是，目前越來(lái)越多的多樣化的投資者開(kāi)始參與進(jìn)來(lái)。例如：KuaFuProperties，是一家總部位于紐約并被中國(guó)私募基金投資的地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)入市場(chǎng)短短一年時(shí)間里，已經(jīng)豪擲5億美元收購(gòu)了4個(gè)美國(guó)項(xiàng)目。中國(guó)地產(chǎn)商朗詩(shī)集團(tuán)，在美國(guó)與地產(chǎn)建筑商Lennar合作在紐約開(kāi)發(fā)一個(gè)塔樓項(xiàng)目。

不同于以往巨型企業(yè)或者基金的大手筆并購(gòu)，現(xiàn)在這些中型或者小型投資者，不僅僅關(guān)注海外一線門(mén)戶城市，更加開(kāi)始向二線城市，尋找更高收益率的投資機(jī)會(huì)。

“現(xiàn)在到了大家尋找多元化投資機(jī)會(huì)的階段”，紀(jì)言迅分析，中國(guó)大的機(jī)構(gòu)投資者更傾向于尋求安全穩(wěn)定的資產(chǎn)，因此集中在一線成熟市場(chǎng)，但第四波的投資者們，則更傾向去休斯頓、達(dá)拉斯這類(lèi)地區(qū)性主要城市，回報(bào)率更高的項(xiàng)目，也更適合他們。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。