房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢 中介金融所起作用不可忽視

2月23日，一則因上海消保委通報房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)的客戶投訴，上海住建委等相關(guān)部門介入調(diào)查的報道，引發(fā)外界極大關(guān)注。隨后，這家在上海房產(chǎn)中介市場上最大的機構(gòu)，又陷入理財產(chǎn)品涉嫌違規(guī)的輿論風(fēng)波。3月1日，鏈家集團董事長左暉就上?？蛻敉对V事件公開致歉，并回應(yīng)關(guān)于鏈家理財涉資金池、違規(guī)擔(dān)保等質(zhì)疑。

本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除鏈家之外，包括第三方財富管理機構(gòu)、P2P公司，乃至傳統(tǒng)銀行，都在房產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)中提供金融中介服務(wù)。

“從去年底到今年2月份，上海的房價一直在上漲，金融中介在充當(dāng)推手過程中，不止鏈家一家中介在為客戶提供配資服務(wù)。連某大型金融集團旗下的業(yè)務(wù)平臺都在做，甚至銀行也參與其中。時逢央行降準(zhǔn)放水，種種機構(gòu)更加肆無忌憚，鏈家不過是其中之一。”3月3日，上海業(yè)內(nèi)資深人士這樣告訴本報記者。

誰在推波助瀾

如果把上海房價上漲的速度與鏈家這家中介機構(gòu)2015年瘋狂擴張的速度比一比，可以說是旗鼓相當(dāng)。而后者又是上海房地產(chǎn)中介市場上的龍頭老大。

而今年的上海房地產(chǎn)市場，也足以用瘋狂來形容。

上海2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，去年，上海一、二手住房共成交4986萬平方米、66萬多套，成交金額達到1.4萬億元，金額和面積分別比北京高出2000萬平方米和6000億元，比深圳高出3000萬平方米和9000億元，更是遠(yuǎn)超國內(nèi)其它城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年，上海房價指數(shù)的漲幅以118的水平排在第二位。而鏈家地產(chǎn)早前公布的數(shù)據(jù)，2016年1月份，上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%，創(chuàng)出上海商品住宅均價的歷史新高。

記者了解到，鏈家集團起源于北京，是公認(rèn)的北京二手房市場老大，自2014年下半年開始，鏈家開始通過并購快速復(fù)制鏈家模式。2015年3月1日，上海德佑地產(chǎn)與北京鏈家地產(chǎn)正式宣布合并，8月10日，德佑地產(chǎn)正式更名為“上海鏈家”。歷時近半年，從200余家門店擴張到800余家。

按照愿景，2016年鏈家門店規(guī)模將達到1500-2000家，左暉此前透露，鏈家給自己定下的愿景是2017年交易額要突破1萬億元，經(jīng)紀(jì)人要達到10萬人。

“如今，鏈家的這一愿景恐怕要被打破。”上海房地產(chǎn)市場資深人士張玉成向本報記者分析，鏈家介入金融比較早，通過墊資方式解決房款支付與貸款清償?shù)膯栴}?？陀^上講，該類金融產(chǎn)品屬于為了促成交易而提供的增值服務(wù)，對于交易本身是有積極意義的。而其他房產(chǎn)中介機構(gòu)也有類似的做法。

他表示，鏈家探索出的是一個讓購房者和投資者把閑置資金盤活，購房理財兩不誤的重要方式。通過金融業(yè)務(wù)，能夠反哺后續(xù)的中介代理業(yè)務(wù)，“尤其通過墊資等方式，能夠刺激市場成交量。有成交量才能從中介業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)多方面獲得利潤。”

張玉成指出，這兩年，鏈家在二手房交易的服務(wù)環(huán)節(jié)推出了三類金融服務(wù)，一類是鏈家理財，一類是鏈家的金融產(chǎn)品，還有一類是鏈家資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。其理財業(yè)務(wù)發(fā)展模式是通過房產(chǎn)買賣-銀行按揭-資金托管-產(chǎn)權(quán)服務(wù)-過橋融資-金融理財，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的借款需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。

他表示，鏈家的理財資金主要來源三部分，鏈家自用資金，職工自愿儲備和社會平臺融資，基本利率在6%-7%。

而對于這種模式，左暉在3月1日對外澄清時稱，他相信不動產(chǎn)在目前來看是最優(yōu)的資產(chǎn)，而且理財業(yè)務(wù)是基于真實房產(chǎn)交易，借款多為90天以內(nèi)的短期借款，借款用途和還款來源多為贖樓和尾款，借款金額占抵押物市場評估價值的比值較低。他同時也介紹，從2014年11月29日上線至今，鏈家理財完成的交易量是182億，投資用戶是30多萬，借款余額不到30億。

閉環(huán)配資風(fēng)險大

“對于加入鏈家理財?shù)耐顿Y者來說，他們在3個月內(nèi)可以拿到6%-7%的投資收益，那么年化收益就要接近30%。以此對應(yīng)的房價上漲幅度必須要高于這個收益，那么鏈家的理財平臺是可以實現(xiàn)盈利的?，F(xiàn)實情況也是如此，一線城市價格瘋漲、二三四線城市價格企穩(wěn)。但是假如房價下跌，這樣一種閉環(huán)配資的風(fēng)險就很大。”上海一位互聯(lián)網(wǎng)金融人士指出。

在這位人士看來，二手房交易中存在的房款支付與抵押債務(wù)清償金額、期限的不匹配導(dǎo)致交易無法順暢進行，造成了大量的獎金需求，而金融產(chǎn)品依托中介渠道銷售也是客觀優(yōu)勢，這就使得房產(chǎn)中介與金融服務(wù)的關(guān)聯(lián)性成為了一種必然。

事實上，除了以鏈家為代表的房產(chǎn)中介利用互聯(lián)網(wǎng)金融的渠道為二手房買賣雙方提供資金配資，在一手房市場，也有第三方財富機構(gòu)以及銀行參與到助推房價上漲的大潮中去。

3月5日，上海一家銀行內(nèi)部人士向記者透露這樣一個案例。“一家房產(chǎn)商需要開發(fā)貸，為了獲得銀行貸款，一套新建的住宅小區(qū)會提前給銀行幾十個號，銀行內(nèi)部人員可以認(rèn)購，一個號2萬元，相當(dāng)于認(rèn)購定金，開盤后可以購買也可以不購買。然后房產(chǎn)商對外宣傳開盤基本售罄，并且提高售房總價。但銀行內(nèi)部人員認(rèn)購了號一般不會購房，等到開盤后將銀行內(nèi)部人員手中的號轉(zhuǎn)手給市場上，一個號2萬元認(rèn)購，銀行回收支付10萬元。”

“今年初銀行內(nèi)部員工瘋了一樣認(rèn)購都拿不到號，基本都是給領(lǐng)導(dǎo)的。”這位人士稱。

3月2日，上海一家互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)副總裁陳圣（化名）在接受本報記者采訪時則表示，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)瘋狂的態(tài)勢，而中介金融在其中所起的作用不可忽視，這些機構(gòu)想以首付貸業(yè)務(wù)打通資金在房地產(chǎn)市場上的各個環(huán)節(jié)，最后形成閉環(huán)。

“我不太看好與房地產(chǎn)有關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)，我們公司本身也不從事這塊配資業(yè)務(wù)。但是在上海市場上，從事這塊業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)很多。在市場行情好的時候，這塊業(yè)務(wù)無疑是塊肥肉，但是市場行情一旦冷卻，也極有可能產(chǎn)生類似美國式的次貸風(fēng)險。”陳圣如是指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。