深圳首付貸存量超20億 多地監(jiān)管摸排 首付貸或遭“合圍”

山雨欲來風(fēng)滿樓。

激進(jìn)的為房貸加杠桿、被認(rèn)為引發(fā)多地房?jī)r(jià)非理性上漲的首付貸，即將迎來監(jiān)管的圍追堵截。

面對(duì)首付貸的高杠桿，深圳、廣州等地監(jiān)管部門已經(jīng)開始行動(dòng)?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日獲悉，從3月初開始，深圳對(duì)小貸公司、P2P等為購房者發(fā)放首付款進(jìn)行排查，初步掌握的數(shù)據(jù)顯示，深圳首付貸存量規(guī)模在20億元以上。待情況摸清之后，將會(huì)出臺(tái)強(qiáng)制性措施，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司此類業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者向深圳金融辦相關(guān)負(fù)責(zé)人求證此事，截至發(fā)稿未獲得正面回應(yīng)。

在這一輪房?jī)r(jià)上漲中隱現(xiàn)著首付貸的影子。除了小貸公司、P2P，甚至銀行都參與了首付貸業(yè)務(wù)。隨著不斷上升的市場(chǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)，一些銀行對(duì)房貸、首付貸的態(tài)度，也漸趨謹(jǐn)慎，深圳、廣州部分P2P、小貸公司，已經(jīng)計(jì)劃收縮業(yè)務(wù)。

廣深摸底首付貸

“目前還沒有收到上級(jí)的有關(guān)通知，自己也沒有出臺(tái)政策，還是按照銀監(jiān)會(huì)年度會(huì)議的要求在做。”3月8日，針對(duì)央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門，打擊社會(huì)資金發(fā)放房地產(chǎn)首付貸款的消息，某一線城市銀監(jiān)局人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者如此表示。

根據(jù)媒體此前報(bào)道，央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門，正在密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃推出措施，打擊中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放貸款，用于購房首付款的行為，并要求銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，若首付存在高杠桿融資，則不應(yīng)發(fā)放貸款。

深圳多家商業(yè)銀行人士表示，深圳的房貸監(jiān)管政策尚無變化，對(duì)于上述消息，目前也只是聽說，尚未收到監(jiān)管部門正式的通知或文件，所在銀行也沒有對(duì)房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

“至少我們行沒有收到通知，而且我們的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模一直比較小，如果政策有變化，可能是針對(duì)大中型銀行，或者房貸業(yè)務(wù)做的比較大的銀行。”某城商行深圳分行人士稱。而某大中型銀行深圳分行中層人士亦稱，該行目前也未接到監(jiān)管的正式文件或通知。

雖然銀行業(yè)監(jiān)管層可能尚未正式采取措施，但地方監(jiān)管部門確實(shí)已經(jīng)開始行動(dòng)?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)獲悉，根據(jù)深圳金融辦的部署，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、小貸行業(yè)協(xié)會(huì)，已經(jīng)就首付貸開展摸底排查。

據(jù)深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光介紹，早在今年3月初，深圳金融辦就已下發(fā)通知，通過當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、小貸行業(yè)協(xié)會(huì)，針對(duì)小貸公司、P2P等參與首付貸高杠桿放貸的行為，進(jìn)行摸底排查，以期掌握相關(guān)情況。

“主要是通過第三方、實(shí)地走訪、約談等方式在調(diào)查，協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集數(shù)據(jù)、了解情況，最后匯總到金融辦統(tǒng)籌執(zhí)行。”曾光說，摸底的內(nèi)容包括小貸公司、P2P此類業(yè)務(wù)的產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)數(shù)量等情況。

曾光還稱，摸清相關(guān)情況后，深圳有關(guān)部門將會(huì)商討、制定下一步防范風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管措施，首先將會(huì)出臺(tái)行業(yè)自律措施，對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)首付貸一類的業(yè)務(wù)進(jìn)行整改。

不僅是深圳，廣州也在行動(dòng)。廣州某P2P平臺(tái)人士對(duì)本報(bào)記者稱，目前廣州也開始排查P2P、小貸公司發(fā)放首付貸，包括這些機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸額度、在首付中所占比例、存量規(guī)模、產(chǎn)品形式等內(nèi)容。

深圳首付貸存量約20億

過高的杠桿比例產(chǎn)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，以及在這一輪房?jī)r(jià)上漲中起到的推波助瀾的作用，無疑是首付貸背上房?jī)r(jià)上漲“幫兇”罵名的主要原因。

網(wǎng)貸之家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，正常運(yùn)營(yíng)的P2P平臺(tái)中，有房貸產(chǎn)品的至少有664家，分布在29個(gè)省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為62.8%。

根據(jù)借款人資質(zhì)、平臺(tái)的不同，首付貸的可貸金額也有所差異。根據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前首付貸最多可以貸到房屋總價(jià)的20%，行業(yè)平均水平約為10%，杠桿比例達(dá)到1:4。更有甚者，將杠桿比例放大到1:10或更高。

“理論上杠桿率可以達(dá)到100%，甚至可以做到無限杠桿。”深圳某貸款公司人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，首付貸平臺(tái)很難甄別資金來源，購房者可以通過多個(gè)平臺(tái)反復(fù)拆借，收付款中根本就沒有自有資金，從而實(shí)現(xiàn)無限杠桿。

不過，雖然首付貸的杠桿比例過高，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從規(guī)模上來看，首付貸的總量并不大，在交易量中的占比也極為有限。

曾光向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，深圳對(duì)首付貸的摸底調(diào)查已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，目前已完成初步摸底，根據(jù)監(jiān)管部門掌握的數(shù)據(jù)，如果不包含眾籌在內(nèi)，目前整個(gè)深圳地區(qū)通過P2P、小貸公司等渠道已發(fā)放的首付貸存量總規(guī)模大約在20多億元。

“市場(chǎng)情況非常復(fù)雜，我們掌握的情況也不一定很準(zhǔn)確，這只是一個(gè)大概數(shù)據(jù)，但可以肯定的是，整個(gè)深圳現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)放出去的首付貸，規(guī)模不會(huì)少于20個(gè)億。”曾光說，為了進(jìn)一步掌握情況，目前摸底仍在進(jìn)行中。

“規(guī)模究竟有多大不好評(píng)價(jià)，但首付貸在按揭貸款中只起輔助作用，總體規(guī)模所占比重并不大。”上述P2P人士說。

中原地產(chǎn)深圳研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)65%;二手房成交量1060萬平方米，同比增加120%，兩者合計(jì)超過1700萬平方米，全年成交均價(jià)處于2.9萬元~4.5萬元/平方米，按3.6萬元/平方米的中間價(jià)計(jì)算，深圳去年房地產(chǎn)成交額超過6000億元。

上述業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，如果按10倍的杠桿比例計(jì)算，深圳地區(qū)20億元的首付貸存量規(guī)模，可以拉動(dòng)的房貸規(guī)模則在200億元，僅占去年深圳樓市成交量的3%左右。但實(shí)際上，絕大多數(shù)首付貸的杠桿比例達(dá)不到10倍。

不過，這并不能證明首付貸沒有風(fēng)險(xiǎn)。采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，除了P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)，銀行也是首付貸的“玩家”之一，進(jìn)入這一市場(chǎng)的銀行資金也有一定規(guī)模。

“有些銀行不僅審貸不嚴(yán)，甚至直接參與首付貸。”一位中小銀行人士對(duì)本報(bào)記者稱，一些民間機(jī)構(gòu)與銀行合作，將發(fā)放首付貸形成的資產(chǎn)，以收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行通過理財(cái)資金對(duì)接。

這只是銀行資金參與首付貸途徑中的一種。據(jù)另一家小型銀行人士介紹，一些銀行自主開發(fā)業(yè)務(wù)的成本較高，于是借助委托的形式，通過外部平臺(tái)獲得有購房需求但首付不足的客戶，再以理財(cái)資金向其發(fā)放貸款，本質(zhì)仍屬于首付貸。

“銀行做首付貸的杠桿比例、存量規(guī)模都不是很清楚，資金通過通道流出，本身還是信用貸款的性質(zhì)。”該人士說，銀行理財(cái)資金流入首付貸的操作方式很多，參與者以小型銀行為主。

首付貸或遭“合圍”

隨著高杠桿風(fēng)險(xiǎn)的逐漸暴露，監(jiān)管部門介入之后，首付貸可能將面臨各路“合圍”的局面。

“除了行業(yè)自律之外，監(jiān)管部門還會(huì)出臺(tái)強(qiáng)制性的措施，但方案現(xiàn)在還沒有最終確定。”曾光告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，雖然摸排仍在進(jìn)行當(dāng)中，但深圳金融辦的態(tài)度已經(jīng)明確。目前，已有部分平臺(tái)上報(bào)了整改方案，主動(dòng)對(duì)首付貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

面對(duì)可能到來的監(jiān)管收緊，已經(jīng)開展首付貸類業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，也已主動(dòng)收縮此類業(yè)務(wù)。據(jù)上述廣州P2P人士介紹，盡管沒有收到監(jiān)管部門的文件，但已有平臺(tái)下架首付貸產(chǎn)品，還有一些平臺(tái)則縮減了業(yè)務(wù)規(guī)模。

不僅如此，銀行的態(tài)度也正在發(fā)生變化。上述廣州P2P人士還介紹，當(dāng)?shù)夭簧巽y行的政策已經(jīng)收緊，要求從嚴(yán)審核首付貸款資金來源，一旦發(fā)現(xiàn)首付資金有民間借貸，就會(huì)降低購房者的按揭貸款金額，資質(zhì)較差者，甚至可能拒絕發(fā)放貸款。

而上述小型銀行人士亦稱，據(jù)其了解，最新的變化是，一些已經(jīng)開展首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行中，有些已經(jīng)明確將停止此類業(yè)務(wù)，或者已有收縮業(yè)務(wù)規(guī)模的計(jì)劃。“經(jīng)過一年多的快速上漲，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到階段性高點(diǎn)，繼續(xù)開展這些業(yè)務(wù)，可能會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。”

人民銀行深圳中心支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額達(dá)到7420億元，同比增長(zhǎng)40%，全年新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，規(guī)模增長(zhǎng)高達(dá)2.1倍。

另一方面，深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)過這一輪快速上漲后，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)也漸趨謹(jǐn)慎。深圳數(shù)家銀行人士均向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，已在有意識(shí)的控制個(gè)人房貸，減少新房貸款的供應(yīng)，個(gè)別銀行甚至在逐步收緊房貸。

“現(xiàn)在房貸利率不到5%，打9折之后只有4.5%左右，銀行確實(shí)不太賺錢，關(guān)鍵是現(xiàn)在已經(jīng)有風(fēng)險(xiǎn)了。”某大中型銀行深圳分行中層人士說，目前該行房貸業(yè)務(wù)中，主推住宅二手房貸款，新房、商鋪、寫字樓則盡量控制規(guī)模。

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