昆明樓市新政拓寬企業(yè)融資渠道為企業(yè)減輕資金負(fù)擔(dān)

2月29日，昆明市政府出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，其中圍繞“全面施行商品房預(yù)告抵押登記制度，提高金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房貸款的積極性”等與房企減壓的多條新政頗受業(yè)界關(guān)注。

昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樓市新政在拓寬企業(yè)融資渠道的同時(shí)，還緩解了資金支出壓力，特別是在提振市場(chǎng)信心方面效果明顯，有助于進(jìn)一步“去庫(kù)存”，整體利好樓市的健康發(fā)展。

有條件免收安全文明施工措施費(fèi)激勵(lì)房地產(chǎn)健康發(fā)展

新政明確，對(duì)達(dá)到省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，且上年內(nèi)未發(fā)生質(zhì)量安全責(zé)任事故的，免收安全文明施工措施費(fèi)。

按照昆明市相關(guān)規(guī)定，從2013年5月1日起，建設(shè)方或代建單位開(kāi)工前將繳納文明施工、安全防護(hù)措施費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用占總投資的0.2%~2.5%，存入專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管使用，以確保安全生產(chǎn)、文明施工的各項(xiàng)規(guī)定落實(shí)到位。

在3月11日召開(kāi)的昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展政策措施新聞發(fā)布會(huì)上，昆明市住建局副局長(zhǎng)朵雯表示，對(duì)符合條件的企業(yè)免收安全文明施工措施費(fèi)，就是要鼓勵(lì)項(xiàng)目工地向“省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化工地”邁進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有正面激勵(lì)作用，長(zhǎng)遠(yuǎn)看能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

散裝水泥和新墻材基金分期返退緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力

新政規(guī)定，散裝水泥和新墻材基金符合退還條件的，在取得預(yù)售許可證后退還60%、結(jié)構(gòu)封頂斷水后退還30%、竣工驗(yàn)收后退還10%。

根據(jù)此前規(guī)定，即使符合相關(guān)的返退條件，散裝水泥和新墻材基金的返退程序也十分繁瑣，而且耗時(shí)長(zhǎng)。以有明確建筑面積的工程項(xiàng)目為例，項(xiàng)目動(dòng)工前，施工單位應(yīng)按照建筑物框架結(jié)構(gòu)1元/平方米、10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，分別繳納散裝水泥和新墻材基金，只有等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后才能申請(qǐng)返退。

昆明市住建局副局長(zhǎng)朵雯表示，此次出臺(tái)的新政，分三個(gè)階段要求對(duì)符合退還條件的，在取得預(yù)售許可證后退還60%、結(jié)構(gòu)封頂斷水后退還30%、竣工驗(yàn)收后退還10%。無(wú)形之中，就以分期返退的形式，縮短了散裝水泥和新墻材基金的返退時(shí)限，減小了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

據(jù)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，2015年昆明市通過(guò)規(guī)劃審批的項(xiàng)目總建筑面積逾2422萬(wàn)平方米，僅收取的散裝水泥和新墻材基金就接近2.7億元。即便按照目前昆明3的平均容積率算，一個(gè)占地500畝的項(xiàng)目，建筑面積也在100萬(wàn)平方米，一次就得交800萬(wàn)元的散裝水泥和新墻材基金。

今后，駐昆的外來(lái)品牌房企一般6到10個(gè)月（本土房企普遍在1年半至2年），就能在取得預(yù)售許可證后，申請(qǐng)退還其所繳納的六成散裝水泥和新墻材基金了。

憑證明免交工資保證金為好信譽(yù)企業(yè)減輕資金負(fù)擔(dān)

新政規(guī)定，建設(shè)單位自交存工資保證金之日起1年內(nèi)，未發(fā)生拖欠工程款導(dǎo)致拖欠或者克扣農(nóng)民工工資行為的，憑人力資源和社會(huì)保障部門(mén)出具的證明減半交存工資保證金；連續(xù)2年減半交存的，憑人力資源和社會(huì)保障部門(mén)出具的證明免交工資保證金。

此前，工資保證金的收取標(biāo)準(zhǔn)按照工程款的3%執(zhí)行，對(duì)于沒(méi)有先行支付保證金的，住建部門(mén)就不給發(fā)施工許可證。對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“企業(yè)信譽(yù)好，按時(shí)支付農(nóng)民工工資，到規(guī)定時(shí)間，施工企業(yè)就可以領(lǐng)走先行支付的保證金，甚至免交該項(xiàng)保證金了?！边@主要是考慮到企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的實(shí)際需要，為信譽(yù)良好的企業(yè)減輕資金負(fù)擔(dān)。

土地拍賣(mài)不設(shè)競(jìng)買(mǎi)人數(shù)進(jìn)一步降低房企拿地門(mén)檻

關(guān)于昆明市對(duì)國(guó)有建設(shè)用地拍賣(mài)交易中競(jìng)拍人數(shù)的限制，新政也做出了重大調(diào)整，未來(lái)以拍賣(mài)形式出讓的土地，競(jìng)買(mǎi)人數(shù)將不做限定。

“土地拍賣(mài)不再限定人數(shù)，一人報(bào)名即可底價(jià)成交。”該負(fù)責(zé)人指出，此規(guī)定符合2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）的相關(guān)要求，且在實(shí)踐中也并非沒(méi)有先例。

政策同時(shí)提及，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的土地，競(jìng)買(mǎi)保證金可按不低于起始價(jià)的20%執(zhí)行。昆明近幾年執(zhí)行的政策是，土地出讓時(shí)的競(jìng)買(mǎi)保證金必須超過(guò)起拍總價(jià)30%的下限，但并未設(shè)置上限。

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次降低競(jìng)買(mǎi)保證金門(mén)檻，或能對(duì)土地成交起到促進(jìn)作用。

免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)因?yàn)橄笳饕饬x大于實(shí)際意義

此次新政還明確提出，根據(jù)昆政發(fā)〔2009〕65號(hào)文件要求，除依規(guī)定免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的情形外，還免收社區(qū)公共服務(wù)用房的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

“整體來(lái)看，公共配套費(fèi)的量不大，其象征意義大于實(shí)際意義。”對(duì)此，該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，社區(qū)公共服務(wù)用房包括社區(qū)用房、物管用房等，目前昆明市的配建標(biāo)準(zhǔn)是每100戶(hù)要配建20平方米，即便是1萬(wàn)戶(hù)的小區(qū)也才收16萬(wàn)元。

降低首付比例

買(mǎi)車(chē)位發(fā)補(bǔ)貼

有助撬動(dòng)

住房消費(fèi)

新政提出，采用住房公積金貸款和商業(yè)貸款組合購(gòu)買(mǎi)首套房的，首付款比例按照20%執(zhí)行，非首套自住住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品住房配件的非人防地下車(chē)庫(kù)（位）給予補(bǔ)貼，大力推廣住房保障貨幣化，力爭(zhēng)逐步將貨幣化安置比例提高到50%。

對(duì)于首套房組合貸款首付按照20%執(zhí)行的問(wèn)題，銀行方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體情況還有待配套細(xì)則的出臺(tái)。

不過(guò)從購(gòu)房者角度看，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為，新政中的亮點(diǎn)還在于公積金、財(cái)政補(bǔ)貼等政策調(diào)整。“對(duì)于剛需和改善型人群來(lái)說(shuō)，支付能力是制約其購(gòu)房的原因之一。此次下調(diào)住房公積金貸款首付款比例，提高了購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。而實(shí)行購(gòu)買(mǎi)商品住房配建的非人防的地下車(chē)庫(kù)（位），辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后按建筑面積給予每平方米160元的補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積最高不超過(guò)30平方米的措施，不僅有助于緩解庫(kù)存壓力，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。

業(yè)內(nèi)人士也指出，現(xiàn)階段昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的特征來(lái)看，這輪政策的提振刺激作用不會(huì)馬上顯現(xiàn)：一方面，“改善型剛需人群”已進(jìn)入下降通道，生育政策調(diào)整影響不會(huì)立刻顯現(xiàn)；另外，要扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，還需要一定的時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。