央行雙降救的不只是股市 一二線城市房價必漲

中國人民銀行決定，自2015年6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準，以進一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進結構調(diào)整。（1）對“三農(nóng)”貸款占比達到定向降準標準的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行降低存款準備金率0.5個百分點。（2）對“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達到定向降準標準的國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、外資銀行降低存款準備金率0.5個百分點。（3）降低財務公司存款準備金率3個百分點，進一步鼓勵其發(fā)揮好提高企業(yè)資金運用效率的作用。

　　同時，自2015年6月28日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.85%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。

　　【降準對樓市的影響之一】降息降準之后，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。

　　對于各商業(yè)銀行來講，由于存款準備金率仍然相對較高，維持在18%左右，可以動用的資金規(guī)模受到存準率的限制，銀行不可能在這么高的存準率情況下釋放大規(guī)模貸款，因此，本次二套房貸降首付雖然會導致改善型需求購房門檻降低，但是，對于銀行來講，仍然難以釋放較大規(guī)模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降息降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進一步降低，此時，對于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。

　　【降息降準對樓市的影響之二】一線城市及部分二線城市房價勢必會漲。

　　此次央行降息降準后，本輪央行累計已經(jīng)有三次降息三次降準，對于樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

　　【降息降準對樓市的影響之三】三次降息三次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。

　　在三次降息三次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

　　【降息降準對樓市的影響之四：房企策略】把控好三次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。

　　對于房企來講，首先應積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好三次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加三季度銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度出現(xiàn)變化而導致企業(yè)被動推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會），盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結構，降低企業(yè)運營風險。

　　【降息降準對樓市的影響之五：購房者】把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　對于購房者來講，顯然，應該把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。