北京新房項(xiàng)目積極入市 新增供應(yīng)價(jià)格上升

經(jīng)歷了近兩個(gè)月的供應(yīng)低迷之后，3月中旬開始，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)開始回升。據(jù)悉，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有9個(gè)項(xiàng)目入市，創(chuàng)下近14周以來(lái)入市項(xiàng)目量新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前項(xiàng)目入市積極性開始快速提升，供應(yīng)回暖一方面是受到需求的強(qiáng)力拉動(dòng)，另一方面也受到調(diào)控收緊預(yù)期的影響。從入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，仍處于上漲階段，不過新開盤項(xiàng)目去化情況較好。

積極入市

1月開始，北京新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入低谷期。3月中旬，新房項(xiàng)目入市積極性開始快速提升。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共有9個(gè)項(xiàng)目入市，創(chuàng)造了近14周以來(lái)單周入市項(xiàng)目量新高。其中包括金融街·漫香林第6區(qū)等三個(gè)商住公寓、觀承別墅一個(gè)別墅以及包括亦莊·金茂悅等在內(nèi)的5個(gè)住宅項(xiàng)目。9個(gè)項(xiàng)目共新增供應(yīng)995套，預(yù)售許可面積11.5萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加485%、542%。

“供應(yīng)的回暖一方面是受到需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)，另一方面也是受到調(diào)控收緊預(yù)期的影響。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，經(jīng)歷了1月與2月的供應(yīng)低迷之后，2016年銷售季將于3月開啟，3月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市。

不過基于北京住宅市場(chǎng)的新特征，3月也并不會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。一方面由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，使得未來(lái)可供開發(fā)用地減少，房企對(duì)于手中項(xiàng)目并不會(huì)急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項(xiàng)目多售價(jià)高企，對(duì)于高價(jià)項(xiàng)目而言，雖然“快銷”已成為共識(shí)，但其價(jià)格的市場(chǎng)接受度仍成為問題，高價(jià)新項(xiàng)目也不會(huì)出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。受上述兩個(gè)因素的影響，2016年市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)出“量少價(jià)高”的現(xiàn)象。

成交持續(xù)上漲

雖然近期業(yè)界一直傳言一線城市將收緊調(diào)控，但從市場(chǎng)成交量來(lái)看，仍處于持續(xù)攀升階段。亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1566套，成交面積15.57萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)11%、9%，自春節(jié)后北京商品住宅成交連續(xù)第四周出現(xiàn)上漲。

從一線城市政策來(lái)看，郭毅認(rèn)為，基于一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，在全國(guó)“去庫(kù)存”的大背景之下，將對(duì)以北京為代表的一線城市實(shí)現(xiàn)差別化政策。但對(duì)于北京市場(chǎng)而言，限購(gòu)政策已延續(xù)五年，并且是全國(guó)各城市當(dāng)中的最高級(jí)別之一，加碼的可能性較小，如果一旦限購(gòu)加碼，將會(huì)使得有意愿購(gòu)房的客群當(dāng)中的一部分失去原本具備的購(gòu)買資格，預(yù)期政策收緊的擠壓心態(tài)促使其購(gòu)房行為前置。

而從供給側(cè)角度來(lái)看，基于土地資源的不可再生性，加之控制人口規(guī)模的大方向，北京的土地供應(yīng)量不可能盲目擴(kuò)張，所以商品住宅的供應(yīng)規(guī)模也將受到制約。此外，當(dāng)前北京的土地供應(yīng)明顯向遠(yuǎn)郊區(qū)外延，未來(lái)新房市場(chǎng)的新增供應(yīng)也將逐漸以遠(yuǎn)郊區(qū)為主，對(duì)于改善型需求來(lái)說，無(wú)論是出于預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲，還是購(gòu)買力所能覆蓋的項(xiàng)目位置正在逐步郊區(qū)化的現(xiàn)狀，都在調(diào)控傳聞之下加速購(gòu)房步伐。

新增供應(yīng)價(jià)格上升

春節(jié)后北京新房市場(chǎng)成交量連續(xù)四周出現(xiàn)上漲，新開盤項(xiàng)目去化情況較為理想，而新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍處于上漲階段。上周入市的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，除觀承別墅外，其他8個(gè)項(xiàng)目定價(jià)均出現(xiàn)不同程度上漲。

“雖然近期項(xiàng)目都已進(jìn)入上漲階段，但是相比高地價(jià)之下的未來(lái)價(jià)格預(yù)期，仍具備較大優(yōu)勢(shì)。”郭毅認(rèn)為，支撐北京這輪房?jī)r(jià)上漲的不僅僅在于政策的放寬，更為核心的則是北京庫(kù)存急劇回落的現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，北京商品房住宅庫(kù)存量?jī)H為68949套，比1月1日的78415套下跌12%。這也是自2014年5月10日以來(lái)，首次跌下7萬(wàn)套。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房?jī)r(jià)暴漲或下跌都不利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，從目前來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)過快上漲和三四線城市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并存，也是下一步政策的重點(diǎn)，均需要防范。國(guó)家發(fā)改委已提出對(duì)于一線城市要采用包括限購(gòu)、增加住房供地等在內(nèi)的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段，分類指導(dǎo)多重手段抑制不合理的投機(jī)性需求。