地產(chǎn)投資觸底反彈 對全年投資仍謹慎

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額9052億元，同比增長3%；新開工面積1.56億平方米，同比增長13.7%；土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%；商品房銷售面積1.12億平方米，同比增長28.2%，商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.14萬億元，同比下降1.0%，其中個人按揭貸款2817億元，同比增長30.4%。

不過，國海證券對近期一線及核心二線城市的放量增長能否持續(xù)持謹慎態(tài)度。

需求釋放

2016年一季度以來政府密集出臺降首付、減免交易稅費等政策，多重利好催化下需求加速釋放。前兩月商品房銷售回暖得以延續(xù)并呈現(xiàn)增強的趨勢，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；商品房銷售額同比增長43.6%，增速比去年全年提高29.2個百分點。從區(qū)域表現(xiàn)來看，東部地區(qū)商品房銷售面積及銷售額分別同比增長35.5%和57.7%,銷售改善幅度顯著領(lǐng)先其他區(qū)域。

但對近期一線及核心二線城市的放量增長能否持續(xù)，能否傳導(dǎo)至準二線及三四線城市，國海證券始終抱有謹慎的態(tài)度。一方面，國海證券認為一線城市（北上深）春節(jié)后的火爆行情不僅依托于貨幣效應(yīng)，供應(yīng)極度緊缺也造成了房價的非理性攀升。一線城市需求向來不是問題，問題在于核心供給端在短期供給格局無法實質(zhì)性改變的背景下，預(yù)計一線城市于二季度后大概率會出現(xiàn)量縮價增的局面。

另一方面，房價過快上漲造成的需求邊際擠出效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。在二線城市，需求增量面臨不確定性的前提下，預(yù)計自下半年開始地產(chǎn)銷售整體增速將平滑放緩。

對于三四線城市，國海證券認為，此輪銷售復(fù)蘇對于該類城市未必具有傳導(dǎo)有效性。三四線城市的問題恰恰僅在需求端。房地產(chǎn)大周期下行在三四線城市顯現(xiàn)無疑。而小周期內(nèi)的貨幣政策和行業(yè)調(diào)控政策對于該類城市的驅(qū)動效應(yīng)十分有限，其庫存去化必將是一個漫長的任務(wù)。接下來依舊需要出臺更具針對性的去庫存解決方案。

對全年投資仍謹慎

1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%，增速較去年全年提高2個百分點；新開工面積同比增長13.7%，去年全年為下降14%。數(shù)據(jù)上來看，投資增速時隔兩年首次回升，同時銷售火熱傳導(dǎo)到新開工的邏輯得以兌現(xiàn)，但新開工反彈的幅度及速度超出此前預(yù)期。

房價的快速上漲確實在短期內(nèi)顯著地激發(fā)了開發(fā)商新開工的熱情，但根據(jù)國海證券近期調(diào)研及路演反饋來看，地產(chǎn)開發(fā)商對于全年量價增長的持續(xù)性普遍偏謹慎。在此背景下多數(shù)企業(yè)更愿意趁勢將現(xiàn)有土地加速變現(xiàn)以回籠資金，造成新開工短期內(nèi)明顯修復(fù)。從另一個角度來看，新開工的趨勢顯然不利于去庫存的推進，土地購置面積依舊表現(xiàn)弱勢則進一步反映開發(fā)商補庫存力度依舊不足，傳導(dǎo)的持續(xù)性存在被證偽的可能性。

針對投資增速的觸底反彈，國海證券認為，一方面由于去年同期基數(shù)低，另一方面辦公樓高投資增速的貢獻令數(shù)據(jù)含量略有失色。綜合而言，對全年投資及新開工的判斷仍趨于謹慎，維持全年投資增速2%-3%的判斷。

不過，海通證券認為房地產(chǎn)每一輪行情都逃不過調(diào)控的影響，因為價格繁榮的背后都是調(diào)控。無非是2016年調(diào)控的方式有所不同，即應(yīng)該是抓一線放二三線，其邏輯屬于“點剎”一線房價，同時還要保障二三線城市能夠有效實現(xiàn)去庫存?？紤]去庫存仍是當前第一要務(wù)，1-2月數(shù)據(jù)有所恢復(fù)后，應(yīng)該是珍惜難得的良性趨勢，而不是立馬政策全面轉(zhuǎn)向。因此雖然不排除后期階段一線城市政策收緊可能，但是海通證券仍認為“靴子”落地是階段性買入地產(chǎn)股的機遇。