“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響研究

2016年1月22日，李克強(qiáng)總理主持召開座談會，明確指出全面推進(jìn)“營改增”是深化財稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”。3月5日，李克強(qiáng)總理在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上再次強(qiáng)調(diào)從5月1日起要全面實施“營改增”。“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)而言意味著什么，會給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？通過分析房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的影響因素，結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和服務(wù)企業(yè)的實際案例，可以預(yù)測“營改增”實施后對上海房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，并發(fā)現(xiàn)“營改增”在具體推行過程中的難點，提出相應(yīng)的政策建議。

一、國際上不動產(chǎn)增值稅的處理方式

根據(jù)財稅[2011]110號規(guī)定，2012年1月1日開始試點后，適用稅率有四檔，即17%、13%、11%和6%。其中交通運輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率。上海房地產(chǎn)業(yè)最早進(jìn)行“營改增”試點的是房地產(chǎn)估價行業(yè)所涉及的鑒證咨詢業(yè)務(wù)，其中一般納稅人適用的是6%的稅率，而小規(guī)模納稅人適用3%的稅率。

上海市的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡性財政扶持政策》，明確對上海市營業(yè)稅改增值稅試點過程中因新老稅制轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生稅負(fù)有所增加的試點企業(yè)，按照“企業(yè)據(jù)實申請、財政分類扶持、資金及時預(yù)撥”的方式實施過渡性財政扶持政策，即試點企業(yè)“營改增”試點后如多交稅，上繳后將會得到退回補(bǔ)償。

目前對不動產(chǎn)增值稅的處理有兩種模式，一種是以歐盟為代表的傳統(tǒng)模式，另一種是以新西蘭、加拿大和澳大利亞為代表的現(xiàn)代增值稅模式。這兩種模式對不動產(chǎn)的處理如表1所示：

可見兩種模式的不同在于對非住宅類不動產(chǎn)交易和租賃的處理，其中傳統(tǒng)模式允許成員國的企業(yè)選擇是否繳納增值稅，而現(xiàn)代模式對非住宅類不動產(chǎn)的銷售和租賃都需要繳納增值稅并允許進(jìn)項抵扣。我國增值稅主要是從歐盟引進(jìn)，通過文獻(xiàn)整理可以發(fā)現(xiàn)，歐盟不動產(chǎn)增值稅稅制充分考慮了三個原則：第一是稅收中性原則。這要求征稅過程中應(yīng)避免對稅收對市場機(jī)制造成扭曲，避免對一些行為的歧視。第二，效率原則。如果增值稅稅制建立后征稅成本過高、征收程序過于復(fù)雜，反而違背了增值稅設(shè)立的初衷。第三，收入原則。將籌集財政收入作為增值稅立法的基本目標(biāo)，并允許合理的免稅。歐盟給予成員國根據(jù)各自的情況，對不動產(chǎn)實施一定范圍的免稅，但是這些免稅必須以合理性為前提，也允許存在一定差異。

二、上海房地產(chǎn)業(yè)特征與稅制方案預(yù)想（一）上海房地產(chǎn)業(yè)特征

從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)占比高，截至2013年年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為3766家，資產(chǎn)合計約41250.1億元，從資產(chǎn)總量占比達(dá)91.7%；但是房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的規(guī)模、從業(yè)人數(shù)逐年上升。從投入產(chǎn)出看，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出中間投入低，附加值高的特征，這說明，“營改增”后，一方面上海市房地產(chǎn)業(yè)獲得增值稅可抵扣比例低于全行業(yè)平均值水平，另一方面，由于附加值較高，房地產(chǎn)業(yè)可能面臨較高稅率。從產(chǎn)業(yè)鏈看，房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)均存在一定集中度，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)類型較多，因此，全面實施“營改增”，不僅房地產(chǎn)業(yè)獲益，其上下游行業(yè)也可獲益。

（二）房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅制方案預(yù)想

根據(jù)《證券日報》的報道，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率可能暫定為11%，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特點以及增值稅稅制設(shè)立的基本原則，現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案假設(shè)如下：

除上述三項業(yè)務(wù)外，房地產(chǎn)業(yè)還包括保障性住房的開發(fā)和經(jīng)營以及租賃業(yè)務(wù)。上海市的保障性住房政策中，經(jīng)營公租房的租金收入免征營業(yè)稅，但對保障性住房的開發(fā)和銷售仍需繳納營業(yè)稅。由于保障性住房與商品房的最大區(qū)別在于對購房者是否進(jìn)行限制，而在房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)上并無實質(zhì)差別，因此本研究將對保障性住房的討論列入商品房的范疇，以便于研究的展開。

三、房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的影響因素（一）增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重（C/R）

增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重，可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕。反之則稅負(fù)加重。可見，C/R是減稅效應(yīng)的主導(dǎo)因素。C/R受到兩個方面因素的制約，一是宏觀因素，即行業(yè)的投入產(chǎn)出水平。上海市房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比低于全行業(yè)平均水平，因此，行業(yè)內(nèi)部能獲得的增值稅抵扣比率不會很高。二是微觀因素，即企業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成狀況。如果企業(yè)外購成本占比較高，則C/R可能較高；反之如果企業(yè)人力成本和財務(wù)成本較高，則C/R可能較低。

（二）增值稅稅率

相對于原營業(yè)稅率，增值稅適用的稅率越低，從“營改增”中獲利的可能性也越大，反之則稅負(fù)加重。可見，增值稅實用稅率是增稅效應(yīng)的主導(dǎo)因素。根據(jù)假設(shè)的“營改增”稅制方案，對房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)實施6%的增值稅稅率，則只要C/R處于較為合理的區(qū)間，即存在減稅效應(yīng)。相對而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的形勢則較為嚴(yán)峻，在實施11%的增值稅稅率的情況下，要求增值稅采購成本占營業(yè)收入的比重較大。增值稅稅率受到行業(yè)毛利率的制約。行業(yè)毛利率高，則增值稅稅率可能比較高，反之則可能比較低。

四、“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響

為準(zhǔn)確判斷“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化的方向，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響機(jī)制的分析，采用10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和1家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)作為樣本進(jìn)行分析。借鑒投入產(chǎn)出法，分三步進(jìn)行計算，第一步是計算銷項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅率為11%，服務(wù)企業(yè)增值稅稅率為6%，分別計算；第二步是計算進(jìn)項稅額，進(jìn)項稅額=新購入固定資產(chǎn)可抵扣稅額+剔除人工費和折舊費的營業(yè)成本×可抵扣比例×相應(yīng)稅率+管理費用和銷售費用中的部分可抵扣稅額，所需財務(wù)數(shù)據(jù)在公司年報中均有披露，利用投入產(chǎn)出法計算可抵扣比率；第三步是計算應(yīng)納增值稅和稅負(fù)增減率，其中稅負(fù)增加率=（增值稅額-營業(yè)稅額）/營業(yè)收入。

（一）“營改增”對上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響

選取主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營且資產(chǎn)總額排名靠前的上海本地企業(yè)作為研究樣本，采用這些公司2014年的財務(wù)數(shù)據(jù)。剔除了ST以及財務(wù)信息不全的上市公司。計算結(jié)果如下：

測算結(jié)果表明，全行業(yè)實施增值稅后，10家上市中，有4家上市公司出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況，其余6家均為稅負(fù)增加。10家上市公司平均稅負(fù)增加率為0.77%，稅負(fù)增加最高為2.78%，減少最多為0.73%。平均稅負(fù)變動率為17.15%。增值稅采購成本占營業(yè)收入平均比率為43.19%。

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠的可抵扣的進(jìn)項稅額，才能保證稅負(fù)不上升。稅率的上升，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)增加的直接原因。

10家上市公司的C/R平均值僅為43.19%，且企業(yè)之間差異較大。從宏觀來看，房地產(chǎn)業(yè)中間投入水平較低是導(dǎo)致C/R平均值低的直接因素。從微觀來看，企業(yè)之間C/R值的差異來自資本有機(jī)構(gòu)成的不同。在消費型增值稅下，企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)的支出越多，可抵扣進(jìn)項稅額就越多。而如果企業(yè)的人工成本、財務(wù)費用等不可抵扣項目較多，“營改增”的減稅效果將受到限制。C/R值最高的是中華企業(yè)，C/R值為52.82%，減稅效果明顯，其稅負(fù)減少了0.73%。而C/R值最低的陸家嘴集團(tuán)，C/R值僅為27.91%，增稅效果明顯，其稅負(fù)增加了2.78%。

（二）“營改增”對上海房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的稅負(fù)影響

選取房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)樣本時，考慮了樣本的典型性和代表性。典型性來自于樣本所從事的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)具有一定的綜合性且具備一定的經(jīng)營規(guī)模，代表性來自于樣本在行業(yè)內(nèi)具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢。上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司符合上述要求。該公司主營業(yè)務(wù)包括O2O房地產(chǎn)電子商務(wù)服務(wù)收入（包括房地產(chǎn)代理銷售收入、平臺信息收入和房地產(chǎn)顧問策劃收入）和傳統(tǒng)線下服務(wù)收入（即房地產(chǎn)代理銷售收入）。2014年12月16日，該公司在中國中小企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易系統(tǒng)（即“新三板”）掛牌。2015年該公司全面邁入移動互聯(lián)網(wǎng)3.0時代，并向科技化互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)O2O整合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

根據(jù)公司2014年財務(wù)報告和表2的稅率，現(xiàn)計算“營改增”對該公司的稅負(fù)影響如下：

測算結(jié)果表明，在全行業(yè)實施“營改增”的情況下，華燕房盟的稅負(fù)略有減少，稅負(fù)減輕率為0.0065%，稅負(fù)變動率為-0.13%。

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為6%的增值稅稅率，企業(yè)具備一定可抵扣的進(jìn)項稅額，稅負(fù)便不會上升。較低的增值稅稅率，是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)減少的主要原因。

全行業(yè)“營改增”情況下，華燕房盟的C/R值為8.2%。中介服務(wù)企業(yè)人工成本占比高，相對外購生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)的支出比例小，可抵扣進(jìn)項稅額不多。但是由于相對低的增值稅稅率，對企業(yè)的可抵扣進(jìn)項稅額要求不高。而C/R值為8.2%便可出現(xiàn)稅負(fù)略微減輕的情況，說明其資本有機(jī)構(gòu)成基本合理，隨著納稅籌劃水平的提高和盈利能力的加強(qiáng)，減稅效應(yīng)會愈加明顯。

（三）“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響綜合評價

1.“營改增”可以實現(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)的減負(fù)

由于房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值稅稅率主要設(shè)定在6%，通過合理的進(jìn)項抵扣，減稅效果較為明顯。

2.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)而言是實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅“營改增”前，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅，所購買的材料和固定資產(chǎn)繳納的增值稅不能抵扣，外購服務(wù)所負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅也無法抵扣。“營改增”后，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企