專(zhuān)家：從國(guó)際比較看一線城市房?jī)r(jià)迷思

一線城市房?jī)r(jià)暴漲的游戲該結(jié)束了。這是將來(lái)要用幾代人的家庭幸福與公共財(cái)政的拘謹(jǐn)和社會(huì)福利的逼仄作代價(jià)的。不僅如此，這種面廣量大的社會(huì)透支行為，必將惡化居民、企業(yè)，乃至政府部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債表，惡化營(yíng)商環(huán)境，使現(xiàn)在光鮮的一線城市失去競(jìng)爭(zhēng)力。這是不得不警惕的問(wèn)題。

從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，當(dāng)前北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。而單純的房?jī)r(jià)數(shù)字背后，還有計(jì)價(jià)單位和房屋質(zhì)量的差異，這些差異更加凸顯中國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)值的高價(jià)位。從相對(duì)水平來(lái)看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于國(guó)際城市。從東京和紐約等城市房市發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，人口流入以及城鎮(zhèn)化率的高低都不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)上限的上漲。只要市場(chǎng)存在泡沫，泡沫破裂、房?jī)r(jià)下降就是確定事件，不確定的只是何時(shí)下降。

中國(guó)一線房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的根本原因在于房屋分配不均而非絕對(duì)數(shù)量不足。中國(guó)一線城市早就已經(jīng)進(jìn)入了存量二手房時(shí)代，現(xiàn)行限購(gòu)政策表面看起來(lái)是在抑制投資需求，緩解了需求壓力，但由于限購(gòu)指標(biāo)的存在，多套房所有者如果將房子賣(mài)掉就再也買(mǎi)不回來(lái)了，因此除非不得已這些人是絕對(duì)不會(huì)賣(mài)房的。

現(xiàn)行限購(gòu)政策在抑制需求的同時(shí)也在抑制二手房供給，這是限購(gòu)政策難以解決一線城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因。個(gè)人觀點(diǎn)未來(lái)解決一線高房?jī)r(jià)的方法就是在限購(gòu)基礎(chǔ)上對(duì)多套房開(kāi)征累進(jìn)房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅、房屋空置稅以及從嚴(yán)征收轉(zhuǎn)讓所得稅。這些政策會(huì)讓囤房成本大增，炒房者無(wú)利可圖，巨量的二手存量房源就會(huì)被逼入市場(chǎng)，在加大二手房的供給的同時(shí)又抑制了投資投機(jī)房產(chǎn)的需求，高房?jī)r(jià)問(wèn)題自然解決。

盡管?chē)?guó)家在新出臺(tái)的“降首付、降契稅及營(yíng)業(yè)稅政策”中將“北上廣深”一線城市排除在外，但與政府意圖相悖，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴飆漲態(tài)勢(shì)，2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是：52%、25.7%、17.4%，均超過(guò)紐約在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年房?jī)r(jià)漲幅（15.4%），深圳已接近東京在上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)暴跌前的最大一年漲幅（86%）。而事實(shí)上，本輪上漲自2015年6月股市下調(diào)以來(lái)已經(jīng)開(kāi)始，2015年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分別同比上漲34.7%、16.8%、8.8%。

不斷飆漲的數(shù)字令人困惑，相信很多人都希望能夠穿越到未來(lái)去看看來(lái)幫助自己在當(dāng)前做出買(mǎi)賣(mài)房屋的決策。本文試圖通過(guò)梳理比我們發(fā)展早的發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)歷史脈絡(luò)來(lái)為判斷一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)走向提供一定借鑒。

目前一線城市房?jī)r(jià)在國(guó)際上處于什么位置

首先，從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，當(dāng)前深圳、北京、上海房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.61、4.05、3.51萬(wàn)元人民幣/平方米，其中深圳、北京的房屋均價(jià)已高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)也已超過(guò)韓國(guó)首爾，緊逼紐約曼哈頓。曼哈頓是紐約最貴的地區(qū)，紐約州其他地區(qū)還有很多價(jià)格較低的房子。

而單純的房?jī)r(jià)數(shù)字背后，還有計(jì)價(jià)單位和房屋質(zhì)量的差異。日本、韓國(guó)、紐約的房子都是按使用面積計(jì)價(jià)，不像中國(guó)住宅是包括公攤面積一起出售，且獨(dú)自或和樓內(nèi)其他房主共享地皮的永久產(chǎn)權(quán)；更重要的是，住宅都是精裝修出售，不僅廚衛(wèi)齊全，甚至有的還送一部分電器和家具，真正達(dá)到拎包入住，這些差異更加凸顯中國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)值的高價(jià)位。

從相對(duì)水平來(lái)看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于國(guó)際城市。以北京為例，2015年房?jī)r(jià)收入比高達(dá)22.5，遠(yuǎn)高于合理的房?jī)r(jià)收入比（標(biāo)準(zhǔn)在4到6之間）。從租售比看，北京當(dāng)前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。房屋租售比的國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為4%到6%，比值越小，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。

日本現(xiàn)在的租售比已高達(dá)8%，日本人還是更多的人選擇租房，而不選擇買(mǎi)房。據(jù)日本國(guó)土交通省2012年發(fā)布的白皮書(shū)，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。

美國(guó)在2000年之前的40多年里，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比基本維持在5%-6%的范圍內(nèi)。但2000年之后受益于低利率環(huán)境、信貸政策等因素影響，租售比大幅下降，從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

綜上，無(wú)論從絕對(duì)水平還是相對(duì)水平來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)都處于高位。支撐一線城市高房?jī)r(jià)的相關(guān)邏輯主要有以下幾點(diǎn)。

第一，一線城市集中了全國(guó)的就業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，全中國(guó)有錢(qián)有夢(mèng)想的人都想去一線城市，有人口凈流入，就會(huì)不斷新增住房需求，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌。

第二，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率不高，2015年僅56.1%，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，大量人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，將推動(dòng)住房需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

第三，當(dāng)前一線城市還在限購(gòu)，那么即使將來(lái)有了降價(jià)的苗頭，一放松限購(gòu)，需求馬上就會(huì)釋放出來(lái)托底房?jī)r(jià)。

正是基于對(duì)一線城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲的預(yù)期，部分剛性需求群體擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲后買(mǎi)房負(fù)擔(dān)加重，在本輪房?jī)r(jià)上漲潮中加入搶房大軍，再加上當(dāng)前貨幣流動(dòng)性充裕，各市場(chǎng)主體投資渠道有限，所以有一些投資資金通過(guò)各種渠道流入到一線房地產(chǎn)市場(chǎng)，也助推了本輪房?jī)r(jià)的上漲。下面本文結(jié)合國(guó)際大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)及影響推動(dòng)因素分析判斷當(dāng)前推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲的邏輯是否成立。

只要有人口凈流入，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌嗎

日本東京：不支撐人口凈流入和房?jī)r(jià)之間的正相關(guān)關(guān)系

日本房?jī)r(jià)1990年達(dá)到最高點(diǎn)，首都圈均價(jià)93.4萬(wàn)日元/平方米（約合4.84萬(wàn)元/平方米），1991年開(kāi)始下跌，持續(xù)下跌11年，2002年跌至最低點(diǎn)51.3萬(wàn)日元/平方米（約合2.66萬(wàn)元/平方米），平均價(jià)格最大跌幅達(dá)45%。2003年，日本房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲，當(dāng)前首都圈的房?jī)r(jià)為77.9萬(wàn)日元/平方米（約合4.04萬(wàn)元/平方米），盡管已較最低點(diǎn)上漲51.9%，但仍未漲回最高點(diǎn)水平。

從人口數(shù)來(lái)看，1992年開(kāi)始日本東京人口數(shù)連續(xù)下降三年。但能否就此推斷出是因?yàn)槿丝诹魅霚p少，所以房?jī)r(jià)就下跌了呢？我們認(rèn)為日本數(shù)據(jù)不足以支撐這個(gè)結(jié)論。首先，從時(shí)間先后來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌在先（1991年），人口減少在后（1992年），按照邏輯，應(yīng)該是先發(fā)生的事情是后發(fā)生事情的原因，即人口數(shù)的下降可能是受“房?jī)r(jià)泡沫破滅”的影響。其次，從數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管1996年開(kāi)始東京人口已經(jīng)恢復(fù)持續(xù)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)仍在此后連續(xù)下跌了近7年之久。

可見(jiàn)，人口凈流入并非房?jī)r(jià)只漲不跌的理由，只要房?jī)r(jià)存在泡沫，當(dāng)泡沫積到一定程度開(kāi)始破裂的時(shí)候，所謂人口凈流入是無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)下跌的。這個(gè)道理和股市泡沫破滅時(shí)是一樣的。

更進(jìn)一步，有觀點(diǎn)認(rèn)為，不能拿中國(guó)和日本比，因?yàn)橹袊?guó)人口總量多，人口蓄水池要遠(yuǎn)多于日本，所以，一線城市人口潛在流入量將大大多于日本東京。這個(gè)觀點(diǎn)有一定道理，可是深入分析卻發(fā)現(xiàn)此觀點(diǎn)難以成立。

首先，從實(shí)際情況來(lái)看，近年來(lái)一線城市基于城市承載能力考慮開(kāi)始控制人口數(shù)量，人口政策呈逐漸收緊的態(tài)勢(shì)，一線城市的人口流入已趨緩，上海市2015年的人口數(shù)已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)大城市人口控制政策預(yù)計(jì)也不會(huì)過(guò)于放松。

其次，按照人口密度來(lái)看，北京、上海人口密度遠(yuǎn)低于韓國(guó)首爾、美國(guó)紐約和日本東京。這些城市在高人口密度、高人均收入的前提下，房?jī)r(jià)絕對(duì)值也沒(méi)有比我國(guó)一線城市高太多，這說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)也許已經(jīng)提前消化了未來(lái)潛在的人口流入對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)影響。

2015年美國(guó)、日本、韓國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為4.16萬(wàn)美元（約合25.9萬(wàn)元人民幣）、151.5萬(wàn)日元（約合7.9萬(wàn)元人民幣）、142.2億韓元（約合7.9萬(wàn)元人民幣），2015年北京、上海、深圳分別為4.85、4.99、4.46萬(wàn)元人民幣，可見(jiàn)，三個(gè)城市所在國(guó)家的人均收入均高于我國(guó)一線城市的人均可支配收入，那么作為首都的紐約、東京、首爾的人均收入更將遠(yuǎn)高于我國(guó)一線城市。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率較低所以房?jī)r(jià)就持續(xù)上漲嗎

從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，日本1992年房?jī)r(jià)下跌時(shí)期，城鎮(zhèn)化率為77.37%，盡管處于較高的水平，但隨后日本城鎮(zhèn)化率每年仍在不斷提高，增幅甚至較前期有所增加：1985年至1990年，日本城鎮(zhèn)化率五年總共僅增加0.64%，年均增加僅0.13%，但此階段房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)攀升。1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1（以1980年為基期100），但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央?yún)^(qū)的地價(jià)上漲了3倍。

1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，土地的總價(jià)值幾乎是美國(guó)的4倍。而在1991-2005年，城鎮(zhèn)化率每年增加數(shù)高達(dá)0.6%，明顯高于1985-1990年，但從1991年開(kāi)始，日本房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始崩潰，泡沫經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價(jià)和房?jī)r(jià)大幅下跌，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期的蕭條期。

城鎮(zhèn)化率低推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的邏輯在于由農(nóng)村進(jìn)入城市的潛在人口數(shù)多，城鎮(zhèn)化率提高的潛在空間大、速度快，因此潛在住宅需求量大。但從日本數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化率提高速度之間沒(méi)有必然的正相關(guān)關(guān)系，間接也說(shuō)明城鎮(zhèn)化率低也不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)上限的上漲。

綜上可知，人口流入以及城鎮(zhèn)化率的高低都不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)上限的上漲。只要市場(chǎng)存在泡沫，泡沫破裂、房?jī)r(jià)下降就是確定的，不確定的只是下降的時(shí)間。

未來(lái)中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)可能的變數(shù)

1.什么原因引發(fā)了日本東京和美國(guó)紐約房?jī)r(jià)下跌

日本房?jī)r(jià)下跌的直接原因是貨幣政策的變化引起住房供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

日本政府基于抑制不斷攀升的房?jī)r(jià)、股價(jià)考慮，1989年5月至1990年8月，5次上調(diào)中央銀行貼現(xiàn)率從2.5%至6%，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度也由1989年的12%下降到1991年的2%。同時(shí)，日本要求所有的商業(yè)銀行大幅削減貸款。貸款成本以及貸款難度同時(shí)增加，樓市有效需求減少導(dǎo)致價(jià)格低迷，進(jìn)一步使得企業(yè)抵押資產(chǎn)價(jià)值日益縮水，日本的銀行擔(dān)心企業(yè)的償債能力而不愿放貸給企業(yè)，這造成了企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)借款通道因?yàn)殂y行的惜貸而被封死，其后果導(dǎo)致了大批企業(yè)由于日常的運(yùn)營(yíng)資金不足而倒閉。

資本市場(chǎng)方面，由于企業(yè)資產(chǎn)的縮水，其股票價(jià)格大跌，使得投資者對(duì)企業(yè)的信心下降，投資者紛紛拋售企業(yè)股票，企業(yè)試圖增發(fā)新股進(jìn)行融資的通道也被打斷。貨幣和資本市場(chǎng)的雙重打擊，使得企業(yè)沒(méi)有資金去投向房地產(chǎn)，市場(chǎng)對(duì)土地和房屋的需求大幅萎縮。企業(yè)此時(shí)不可能再?gòu)你y行借到資金來(lái)償還舊債，因而只能變賣(mài)手中的土地和持有的股票。

另外對(duì)于某些企業(yè)拖欠償還借款的問(wèn)題，日本的銀行則自行變賣(mài)借款企業(yè)的抵押不動(dòng)產(chǎn)，來(lái)保證銀行資產(chǎn)的安全，這無(wú)疑又加大了短期內(nèi)房屋和土地的供給，使得以前所囤積的房屋和土地得到大量的釋放。土地和房屋的供給在短期內(nèi)猛增，有效需求和有效供給瞬間發(fā)生逆轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的破裂。

貸款利率的提高也是美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的直接誘因。美國(guó)房?jī)r(jià)在2007年最高峰，2008年美國(guó)房市像多米諾骨牌一樣崩盤(pán)，2012年跌倒谷底。在次貸危機(jī)前，美國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)6年的繁榮期，這使得人們對(duì)于住房市場(chǎng)存在一個(gè)過(guò)分高估的積極心理，認(rèn)為只要買(mǎi)房一定可以升值，而且升值的空間一定大于貸款的利率。這樣的心理導(dǎo)致很多人貸款買(mǎi)房，而金融機(jī)構(gòu)也借著房地產(chǎn)的繁榮過(guò)度開(kāi)發(fā)住房抵押貸款，甚至鼓勵(lì)那些沒(méi)有固定收入、還貸風(fēng)險(xiǎn)很高的人也來(lái)貸款買(mǎi)房，這樣的情況導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)泡沫越吹越大。

而由于房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，政府采取提高利率等調(diào)控措施，次貸還款利率大幅上升，同時(shí)，隨著華爾街加快裁員的步伐，高價(jià)住房按揭短款資金干枯，紐約地區(qū)價(jià)值在500萬(wàn)美元或更高價(jià)的公寓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅的價(jià)格持續(xù)下跌，使紐約房市成為美國(guó)富人和中產(chǎn)階級(jí)的噩夢(mèng)。紐約總共也不過(guò)30萬(wàn)人從事證券業(yè)，但當(dāng)時(shí)裁掉了5萬(wàn)人；對(duì)沖基金業(yè)像是得了營(yíng)養(yǎng)不良，投資者從基金中大量抽回投資。作為曾經(jīng)的豪宅主力購(gòu)買(mǎi)者，對(duì)沖基金經(jīng)理人自顧不暇，沒(méi)有精力去投資買(mǎi)房。

盡管房?jī)r(jià)大幅回落，但高端住房庫(kù)存仍有增無(wú)減。根據(jù)Streeteasy.com歷史數(shù)據(jù)顯示，紐約掛牌銷(xiāo)售的500萬(wàn)美元或更高價(jià)住房的數(shù)量，2008年是518處，2009年底則增至近1000處。也許正是因?yàn)槿A爾街大裁員帶來(lái)的負(fù)面影響，紐約地區(qū)房?jī)r(jià)貶值比全美平均值要更多。據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估公司MillerSamuel數(shù)據(jù)，曼哈頓500萬(wàn)美元或以上豪華住宅的售價(jià)中值，從2008年一季度到三季度，下跌近20%；到了年底，又暴跌了20%，一年時(shí)間跌了將近一半。

當(dāng)時(shí)，紐約房市面臨的另一緊要問(wèn)題是缺少按揭貸款資金。曼哈頓此前每筆按揭貸款數(shù)量都很大，至少在65萬(wàn)美元以上。因交易這類(lèi)貸款的二級(jí)市場(chǎng)已關(guān)閉，所以像花旗等大銀行都緊縮按揭貸款。貸款銀行通常在整棟住宅有一半售出后才肯發(fā)放貸款。這對(duì)那些新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目更是雪上加霜，且銀行對(duì)首付款要求更高。

住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級(jí)貸款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，進(jìn)行拍賣(mài)，市場(chǎng)上供需失衡，導(dǎo)致房屋價(jià)格不斷下跌。

2.日本、美國(guó)、韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌時(shí)是大城市先下跌還是中小城市？

從日本來(lái)看，一線城市下跌的時(shí)間要比其他城市早，且跌幅也更大。

日本當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候一線城市的漲幅要遠(yuǎn)高于其他城市，如首都圈漲幅就遠(yuǎn)高于近畿圈，其中東京漲的最快最高。這大概日本人也相信，日本只有一個(gè)東京，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等資源。下跌時(shí)也是一線城市跌得多，這個(gè)道理其實(shí)不難理解，因?yàn)橄碌耙痪€城市的累計(jì)漲幅遠(yuǎn)高于非一線城市，因此跌起來(lái)的時(shí)候也就更多。這和股市道理是一樣的，估值越高，泡沫越大，熊市時(shí)跌起來(lái)就越狠。六大一線城市住宅地價(jià)指數(shù)1990年到2015年下跌75%，跌幅遠(yuǎn)高于同期除六大一線城市外的主要城市（下跌47%）。

美國(guó)紐約房市的下跌是從曼哈頓開(kāi)始，逐漸蔓延至靠近房災(zāi)周邊的新澤西和康涅狄格州的地區(qū)，康州Fairfield縣、紐約長(zhǎng)島、紐約州Westchester縣，受災(zāi)均超過(guò)30%，最嚴(yán)重的，跌了50%。韓國(guó)也是一線城市首爾先跌。2011年在首爾房?jī)r(jià)下跌時(shí)，非首爾區(qū)沒(méi)有隨之下降反而持續(xù)上漲。

2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主RobertShiller在其《非理性的繁榮》一書(shū)中指出：非理性的繁榮是基于心理基礎(chǔ)的投機(jī)泡沫，資產(chǎn)價(jià)格的上漲挑起投資者的熱情，并不斷在投資者中散播、“傳染”；在傳播過(guò)程中整個(gè)故事會(huì)被放大，以證明當(dāng)前價(jià)格的合理性；后續(xù)的投資者盡管懷疑資產(chǎn)本身的價(jià)值，但出于嫉妒別人的成功或享受做賭徒的快感，也會(huì)參與進(jìn)來(lái)。

也就是說(shuō)，在非理性的繁榮中，新進(jìn)入的投資者多是受到資產(chǎn)價(jià)格上漲的吸引，而不再關(guān)注資產(chǎn)本身的價(jià)值，甚至進(jìn)入到一種編織各種故事來(lái)給自己增加信心的狀態(tài)；而其實(shí)越是上漲，投資者的內(nèi)心深處就越脆弱，一旦大的形勢(shì)有所變化（例如貨幣收緊等政策變化），投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度也會(huì)轉(zhuǎn)變?；仡櫄v史上每一次泡沫的產(chǎn)生和破滅基本都是這樣的一個(gè)過(guò)程。

一線城市盡管擁有更多的資源優(yōu)勢(shì)，但一旦市場(chǎng)風(fēng)向逆轉(zhuǎn)，下跌的噩運(yùn)也將難以避免。近十年來(lái)，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5倍，租售比從5%一路下降降到不到2%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅是房租漲幅的2-3倍。可見(jiàn)，一線房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的根本原因在于房屋分配不均而非絕對(duì)數(shù)量不足。否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房?jī)r(jià)同幅度上漲。

一線城市早就已經(jīng)進(jìn)入了存量二手房時(shí)代，現(xiàn)行限購(gòu)政策表面看起來(lái)是在抑制投資需求，緩解了需求壓力，但由于限購(gòu)指標(biāo)的存在，多套房所有者如果將房子賣(mài)掉就再也買(mǎi)不回來(lái)了，因此除非不得已這些人是絕對(duì)不會(huì)賣(mài)房的?，F(xiàn)行限購(gòu)政策在抑制需求的同時(shí)也在抑制二手房供給，這是限購(gòu)政策難以解決一線城市房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因。

未來(lái)解決一線高房?jī)r(jià)的方法就是在限購(gòu)基礎(chǔ)上對(duì)多套房開(kāi)征累進(jìn)房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅、房屋空置稅以及從嚴(yán)征收轉(zhuǎn)讓所得稅。這些政策會(huì)讓囤房成本大增，炒房者無(wú)利可圖，巨量的二手存量房源就會(huì)被逼入市場(chǎng)，在加大二手房的供給的同時(shí)又抑制了投資投機(jī)房產(chǎn)的需求，高房?jī)r(jià)問(wèn)題自然解決。

總體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)可能的變數(shù)在于會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好變化的事件。具體引發(fā)事件很難猜測(cè)，但對(duì)比國(guó)際和我國(guó)一線市場(chǎng)住房市場(chǎng)生態(tài)差異以及其房?jī)r(jià)下跌的教訓(xùn)，要警惕下列兩種情況的發(fā)生可能對(duì)房市帶來(lái)的影響。

一是要警惕貨幣政策轉(zhuǎn)向可能帶來(lái)的影響。結(jié)合日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，貨幣政策如果逐漸收緊，可能就會(huì)改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。本輪一線城市房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境，未來(lái)一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇或者供給側(cè)改革告一段落，那么貨幣政策就會(huì)逐漸收緊，樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期可能就會(huì)改變。

二是房產(chǎn)稅政策出臺(tái)的風(fēng)吹草動(dòng)也會(huì)影響到樓市走勢(shì)。當(dāng)前中國(guó)和其他國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)不同之處，除了中國(guó)房屋本身有戶口等資源捆綁之外，還有持有成本的不同。日美韓各國(guó)有房產(chǎn)稅、遺傳稅、贈(zèng)與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國(guó)。美國(guó)每年的房地產(chǎn)稅約是住房?jī)r(jià)值的1%-3%，此外，還有遺產(chǎn)稅，美國(guó)的遺產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，房子的價(jià)值越高，納稅比例越大，最高達(dá)55%。日本每年的房地產(chǎn)稅約是住房?jī)r(jià)值的5%左右，而且，日本還規(guī)定了，房子買(mǎi)賣(mài)要交重稅，贈(zèng)與也要交稅。

所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國(guó)人希望通過(guò)投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國(guó)一旦明確開(kāi)征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少，難保不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)向下逆轉(zhuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。