二線樓市“高燒”：過剩時代的資金傳導(dǎo)效應(yīng)

在東部二線城市的土地市場，以往很少出現(xiàn)十幾家企業(yè)競爭同一宗地塊的現(xiàn)象，價格也甚少出現(xiàn)翻倍。這種情況從去年年底就已出現(xiàn)，今年以來尤甚。中信建投認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。

　　3月24日，合肥舉辦2016年春節(jié)后首場土拍，在“政務(wù)區(qū)ZWQTA-027-1”地塊的出讓中，融創(chuàng)力壓其余12家競爭對手，以27.51億元的價格拿下，折合樓面價3.9萬元/平方米，溢價率高達(dá)400%。

　　這成為近期二線樓市火爆的縮影。在上海、深圳等地陸續(xù)出臺緊縮政策之后，東部核心二線城市開始“接棒”，出現(xiàn)住宅、土地市場雙雙大漲的行情。

　　有業(yè)內(nèi)人士將之稱為資本傳導(dǎo)效應(yīng)，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，這種趨勢可能還將延續(xù)。

　　二線城市“接棒”

　　在合肥拍出高價地之前，南京、杭州等地的“地王”已經(jīng)陸續(xù)面世。

　　3月18日，南京迎來節(jié)后首批土地拍賣，6宗土地共拍出92.72億元。其中，“鼓樓濱江G01商住混合用地”成交樓面價達(dá)29899元/平方米，成為鼓樓區(qū)“地王”；“江浦G02宅地”成交樓面價22435元/平方米，成為江北“地王”。

　　前者共吸引了23家企業(yè)前來競拍，最終溢價率為86.2%；后者則有19家企業(yè)競買，溢價率達(dá)到163.5%。

　　3月23日，杭州機(jī)床廠地塊也拍出“天價”。經(jīng)過56輪競價，綠城以37.35億元競得，樓面價達(dá)45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價紀(jì)錄。參與該地塊競拍的企業(yè)有16家，溢價率109%。

　　另一個熱點(diǎn)二線城市蘇州，近期并未大規(guī)模推地。但在2月26日，蘇州“摩天輪公園”地塊曾以10.25億、溢價181.91%的價格競出，其間共經(jīng)過120輪激烈競價。且按照要求，開發(fā)商要支付約1.1億元給園區(qū)政府指定的單位。

　　某上市房企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，在東部二線城市的土地市場，以往很少出現(xiàn)十幾家企業(yè)競爭同一宗地塊的現(xiàn)象，價格也甚少出現(xiàn)翻倍。他表示，這種情況從去年年底就已出現(xiàn)，今年以來尤甚。

　　與此同時，二線城市住宅市場同樣火爆。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月以來截至20日，全國54個城市的住宅簽約套數(shù)高達(dá)22.9萬套，同比上漲72.3%。其中，一線城市的同比漲幅為43.8%，二線城市漲幅達(dá)106.7%，三四線城市的漲幅分別為5.3%和4.6%。

　　而在今年1-2月，54城市合計住宅簽約達(dá)41.4萬套，同比上漲11%。其中，一線城市漲幅為11.0%，二線城市漲幅15.5%。

　　也即，二線城市住宅成交的升溫，是從3月開始出現(xiàn)。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說法，出現(xiàn)這種情況，既有恐慌性心態(tài)作祟，也和一線城市門檻漸高、政策打壓力度較大有關(guān)。

　　錯位的周期

　　在這背后，是一種錯位的周期。

　　一位不愿透露姓名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，相比很多中西部城市，自2012年以來，南京、蘇州、天津、杭州等二線城市的土地供應(yīng)相對節(jié)制，這些城市的房地產(chǎn)市場也處于健康狀態(tài)：供需關(guān)系平衡，房價未現(xiàn)大幅波動。

　　以南京為例，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，自2012年至2014年，南京市成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積維持在3000-3500萬平方米之間的穩(wěn)定水平。

　　因2014年房地產(chǎn)市場交易低迷，南京市政府調(diào)減了2015年的供地規(guī)模。當(dāng)年南京的宅地實(shí)際成交量為2680萬平方米，降幅接近20%。

　　但在國家層面，除連續(xù)降息外，首套房和二套房的首付比例也明顯下調(diào)，并刺激需求大量釋放。

　　這一變化令市場猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11萬套，同比漲幅超過40%，供應(yīng)出現(xiàn)明顯缺口。按照當(dāng)?shù)匾幻麖臉I(yè)者的觀點(diǎn)，此前“節(jié)制和理性”的供地節(jié)奏，反而因政策周期的調(diào)整而打破，導(dǎo)致市場短期供應(yīng)不足，并間接推動了房價上漲。

　　與之相對應(yīng)的是，前幾年供地并不節(jié)制的長沙、貴陽、沈陽等二線城市，本輪房價并未出現(xiàn)大漲。

　　根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，截至今年2月，35個城市新建商品住宅庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)5個月環(huán)比下跌、連續(xù)7個月同比下跌。其中，南京、蘇州、合肥等二線城市的去化周期不足4個月。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，造成該現(xiàn)象的主因，在于去年來的大量去化，并非由于供應(yīng)端出現(xiàn)問題。

　　因此，盡管二線樓市存在一定程度的過熱現(xiàn)象，仍有不少業(yè)內(nèi)人士看好這些市場。

　　恒隆集團(tuán)主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示，當(dāng)前是“中國數(shù)代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為然。”其理由在于，二線城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況：價格未大起大落，房屋和土地成交均適度旺盛。

　　陳啟宗認(rèn)為，一線城市仍然熾熱；三四線城市則存在嚴(yán)重的供過于求，可能需要四至五年方能紓解。以金額計算，迄今中國樓市的最大銷量來自二線城市，而其整體供求情況較為平衡。他還表示，部分發(fā)展商預(yù)期今年二線城市的前景頗佳。

　　資本溢出效應(yīng)

　　歷史上，二線城市的樓市變化有跡可循。在本輪大漲之前，杭州、南京等二線樓市曾在2008年遭遇重創(chuàng)，房價也一度出現(xiàn)斷崖式下跌。此后直至2015年上半年，這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。

　　對于此輪二線樓市升溫，中信建投認(rèn)為，從人口遷徙角度，省會城市或者區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地，其次才是北京、上海、深圳等一線城市。因此，即使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機(jī)遇。其代價是，周邊三四線城市的人口流失難以逆轉(zhuǎn)。

　　從市場傳導(dǎo)角度，該機(jī)構(gòu)指出，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性，趨勢變化領(lǐng)先于全國，二線城市往往在這種傳導(dǎo)作用下隨之升溫。

　　中信建投認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。也即，在市場反彈期，二線城市與一線城市的共振更為迅速。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將其稱為“溢出效應(yīng)”，或“傳導(dǎo)效應(yīng)”。意為在流動性相對過剩的情況下，這類二線城市最容易作為“避風(fēng)港”，承接從一線城市溢出的資金。

　　這部分資金不僅來自房企、保險機(jī)構(gòu)等，還有大量的民間投資需求。“恐慌”和“敏感”是共同特征。

　　有業(yè)內(nèi)人士將東部二線樓市特征稱為“類一線城市”，具體表現(xiàn)為：具備一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、區(qū)域吸引力強(qiáng)、供需關(guān)系相對緊張。因此其成為資本覬覦的對象并不為怪。

　　中信建投指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場走進(jìn)了新的一段以政策為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)大周期：近期持續(xù)寬松的流動性環(huán)境，10年以來難出其右的行業(yè)扶持政策。在目前整體經(jīng)濟(jì)增速下滑的考驗(yàn)下，房地產(chǎn)基本面繼續(xù)升溫是大概率事件。因此該機(jī)構(gòu)認(rèn)為熱度的傳導(dǎo)與擴(kuò)散還有延續(xù)性，二線城市承接實(shí)屬必然。

　　但嚴(yán)躍進(jìn)指出，二線城市已進(jìn)入新的周期。后續(xù)要健康發(fā)展，增加土地供應(yīng)量是關(guān)鍵。更為重要的是，鑒于二線城市整體購房環(huán)境較寬松，所以后續(xù)市場層面需要警惕投資投機(jī)需求的釋放。有業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，若二線樓市持續(xù)高溫，有可能也招來政策壓制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。