深圳“溫柔一刀”擠出樓市短炒客

[深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購(gòu)房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。]

傳言飛了一個(gè)多月，深圳樓市調(diào)控的靴子終于落地。

3月25日深夜，深圳市政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），其中限購(gòu)、限貸的政策最受關(guān)注?！兑庖姟芬?guī)定，非深圳戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。

與上海史上最嚴(yán)的“滬九條”相比，深圳的調(diào)控顯得“溫柔”很多。

在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市經(jīng)歷了一年多的上漲之后，已經(jīng)有了自動(dòng)調(diào)整的趨勢(shì)。深圳市政府此時(shí)“溫柔一刀”，既不會(huì)傷害到剛需，又能在一定程度上抑制投機(jī)性需求。

在《意見》正式出臺(tái)之前，因擔(dān)憂政策利空，深圳樓市已有一撥短炒客選擇降價(jià)拋盤、套現(xiàn)離場(chǎng)。在接下來的半年時(shí)間內(nèi)，大部分短炒客將被進(jìn)一步擠出。

抑制投機(jī)是首要目的

“抑制投資客是深圳政府此次調(diào)控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的報(bào)告中這樣寫道。

過去一年多，深圳房?jī)r(jià)漲逾五成，投資客被認(rèn)為是推手之一。

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，深圳樓市的投資客占比高達(dá)25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購(gòu)房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

“新進(jìn)入市場(chǎng)的投資客呈現(xiàn)收入不穩(wěn)定、支付能力不足、跟風(fēng)炒作等特征，這是（去年）四季度二手住房價(jià)格比三季度上漲20%，新房均價(jià)由3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場(chǎng)存在很大不確定風(fēng)險(xiǎn)、樓市泡沫與危機(jī)泛起的重要因素。”王鋒表示。

此次深圳出臺(tái)的調(diào)控政策，通過抬高購(gòu)房門檻、降低購(gòu)房杠桿，對(duì)投機(jī)性需求確實(shí)具有一定針對(duì)性。

“投資客中非深戶籍的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。”深圳中原研究中心認(rèn)為，社保“1改3”將在提高入市門檻的基礎(chǔ)上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場(chǎng)成交量，達(dá)到控制房?jī)r(jià)快速上漲的目標(biāo)。

差別化的信貸政策，則被認(rèn)為是支持剛需，抑制投資，打擊投機(jī)。尤其是對(duì)于短炒的投資客來說，2年之內(nèi)再買房的門檻被進(jìn)一步抬高。

《意見》還特別提到，要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房首付款的來源核查。

事實(shí)上，今年3月以來，深圳市的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)開展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房的摸底排查。王鋒認(rèn)為這有利于降低樓市不合理杠桿，保障樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

短炒客加速拋盤

“在提高首付和購(gòu)房門檻、樓市投資收益率明顯下滑的情況下，會(huì)間接逼走很多投資客。”深圳中原研究中心分析。

在《意見》正式出臺(tái)之前，由于深圳市場(chǎng)有關(guān)政府將出臺(tái)調(diào)控政策的傳言頗多，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了部分降溫現(xiàn)象。

美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，后海、龍華片區(qū)出現(xiàn)了較多拋盤現(xiàn)象，與春節(jié)前的價(jià)格相比回調(diào)幅度達(dá)10%~15%。

“后海、龍華片區(qū)過去一年投資客占比較高，目前低價(jià)拋盤的主要是一些短炒的投資客。拋盤的主要原因是擔(dān)心政府調(diào)控，預(yù)期未來房?jī)r(jià)不會(huì)有太大漲幅。”江少杰說，對(duì)于短炒的投資客來說，樓市橫盤就意味著要虧利息，及時(shí)套現(xiàn)鎖定利潤(rùn)才是最重要的。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方采訪獲悉，深圳的短炒客大多缺乏長(zhǎng)期支付能力，其中一部分在去年四季度高價(jià)入市，甚至連首付款都是靠借貸獲得，一旦市場(chǎng)降溫，將形成較大資金壓力。

來自深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)顯示，春節(jié)之后深圳樓市一直處于敏感期，客戶對(duì)政策的觀望情緒比較濃厚，二手實(shí)際成交量仍然沒有恢復(fù)到節(jié)前水平。同時(shí)市場(chǎng)對(duì)首付貸、眾籌買房的打壓，導(dǎo)致短炒客大量放盤。

從近幾周中原報(bào)價(jià)指數(shù)來看，二手房業(yè)主在不斷下調(diào)報(bào)價(jià)，越來越多的深圳中原經(jīng)理人看跌后市。

3月27日，深圳某一手樓盤開盤，雖然到場(chǎng)的人數(shù)很多，不乏投資客，但不少人持觀望態(tài)度。該樓盤當(dāng)天的銷售情況一般，沒有以往的“火爆”場(chǎng)面。

江少杰認(rèn)為，在接下來半年時(shí)間內(nèi)，短炒客將加速拋盤。而對(duì)于換房客而言，則是入市的好時(shí)機(jī)。

深圳鏈家市場(chǎng)研究中心也表示，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，市民購(gòu)房需求旺盛，但供應(yīng)方面一直較為緊張。因此從中長(zhǎng)期來看，深圳房?jī)r(jià)還將穩(wěn)步上升。一些長(zhǎng)期看好深圳樓市的投資者也會(huì)擇機(jī)入市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。