李宇嘉:一線(xiàn)樓市“需求抑制” 短期效果恐強(qiáng)于長(zhǎng)期

先從此輪調(diào)控的“風(fēng)暴眼”滬深說(shuō)起，滬深樓市政策“落地”，可謂“難產(chǎn)”。深圳樓市暴漲了一年有余，今年2月份數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)史無(wú)前例地同比上漲了57.8%；上海在2015年緊隨深圳，春節(jié)前后暴漲勢(shì)頭一點(diǎn)也不亞于深圳，“滬深樓市要調(diào)控”的消息在春節(jié)前后就一度口口相傳。

在本月結(jié)束的全國(guó)“兩會(huì)”上，住建部和滬深城市主政者明確表態(tài)，不會(huì)坐視房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不管。那么，本輪調(diào)控背后的邏輯到底是什么？對(duì)市場(chǎng)又有何種影響呢？

筆者認(rèn)為，在樓市總體“去庫(kù)存”中心工作不變的大背景下，一線(xiàn)城市樓市要發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”的作用，即帶動(dòng)二線(xiàn)城市全面回暖、三四線(xiàn)城市“去庫(kù)存”。因此，即便2015年深圳樓市火爆，但二線(xiàn)城市樓市總體不溫不火，三四線(xiàn)城市則掙扎在“去庫(kù)存”泥潭中，全國(guó)開(kāi)發(fā)投資下滑至17年來(lái)低點(diǎn)，此時(shí)監(jiān)管層很難下決心收緊深圳樓市政策。

但猴年春節(jié)后，特別是3月以來(lái)，二線(xiàn)城市全面回暖，重點(diǎn)城市（如南京、杭州、合肥等）相當(dāng)火爆；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份代表性的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲。也就是說(shuō)，在一線(xiàn)城市帶動(dòng)下，二三四線(xiàn)城市全面回升，這集中體現(xiàn)在去年一直處于“冰凍”狀態(tài)的開(kāi)發(fā)投資“觸底回升”。1~2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，也是2013年2月以來(lái)首次回升，單月也告別了2015年8月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。

此時(shí)，若滬深等一線(xiàn)城市樓市繼續(xù)火爆，一方面會(huì)惡化已經(jīng)明顯抬頭的樓市投機(jī)炒作行為（據(jù)悉深圳二手住房投資客占比已達(dá)30%~40%，以房地產(chǎn)為“投資標(biāo)的”的中介和P2P的場(chǎng)外融資泛濫，投機(jī)風(fēng)潮升級(jí)，嚴(yán)重?cái)_亂了金融秩序，這是國(guó)家不能容忍的）；另一方面，一線(xiàn)城市樓市火爆會(huì)產(chǎn)生明顯的資金“虹吸效應(yīng)”，不利于二線(xiàn)城市回暖和三四線(xiàn)城市樓市“去庫(kù)存”良好勢(shì)頭的延續(xù)。此外，一線(xiàn)城市樓市過(guò)于火爆，所占用的資金也不利于國(guó)家對(duì)這些城市寄予厚望的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程。因此，對(duì)于樓市上漲明顯的滬深樓市，適時(shí)采取抑制政策降溫是必須的。

但目前來(lái)看，集中了全國(guó)新開(kāi)工、庫(kù)存近70%的三四線(xiàn)城市，“去庫(kù)存”進(jìn)程依舊步履維艱。不僅庫(kù)存還在繼續(xù)攀升，而且銷(xiāo)售回升更多是受到持續(xù)不斷、力度空前的政策刺激所致，樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)并不扎實(shí)。

目前，全國(guó)樓市開(kāi)發(fā)投資“觸底回升”還沒(méi)有形成趨勢(shì)，一線(xiàn)城市樓市的帶動(dòng)作用還不能立馬放松下來(lái)。同時(shí)，2015年以來(lái)滬深樓市快速回升，借助于金融杠桿的投資性購(gòu)房比例很高，如果采取“急剎車(chē)”式的降溫，可能會(huì)產(chǎn)生類(lèi)似于去年A股股指下跌與“去杠桿”的循環(huán)。

更重要的是，2016年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)是“去產(chǎn)能”、“去杠桿”和穩(wěn)步推進(jìn)地方政府債務(wù)置換。由此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)這種資產(chǎn)價(jià)格的戰(zhàn)略意義很重要。房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就穩(wěn)定了，通過(guò)對(duì)上下游的“托底”，“去產(chǎn)能”就不會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)劇烈的過(guò)程，從而避免經(jīng)濟(jì)“下臺(tái)階”。同樣的道理，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，地價(jià)也就穩(wěn)定了，制造業(yè)和地方政府“去杠桿”就不會(huì)出現(xiàn)“資產(chǎn)價(jià)格下跌-去杠桿”的惡性循環(huán)；房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，地方財(cái)源穩(wěn)定了，推進(jìn)與銀行談判的債務(wù)置換也就順利多了。

因此，我們看到，滬深本輪調(diào)控政策相對(duì)“溫和”。特別是在降低購(gòu)房杠桿率上，顯得比較謹(jǐn)慎。相對(duì)來(lái)說(shuō)，上海樓市當(dāng)前量?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭“咄咄逼人”，因此在政策抑制的力度上也比較大，比如二套普通住房貸款的首付比例提至五成。由于深圳近期樓市回調(diào)跡象明顯，擔(dān)心政策太猛使得處于高位的量?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，政策相對(duì)溫和。筆者認(rèn)為，無(wú)論滬深還是南京等二線(xiàn)城市，由于前期房?jī)r(jià)上漲太快，需求過(guò)快釋放后，后續(xù)需求及支付能力跟不上，短期市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整是無(wú)太大疑問(wèn)的。

但是，在貨幣大周期寬松疊加鼓勵(lì)老百姓“加杠桿”的意愿下，樓市景氣向上是必然的，這也是全球共性，比如1990~2006年的美國(guó)、上世紀(jì)80~90年代的日本，這與人口紅利是否結(jié)束、基本住房需求有沒(méi)有解決等無(wú)直接關(guān)系。

只要貨幣不收緊，資金易于獲得、利率很低，樓市景氣回升就不會(huì)結(jié)束。在經(jīng)濟(jì)結(jié)束“過(guò)渡期”、“陣痛期”之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣周期也就不會(huì)結(jié)束。在這一過(guò)程中，需求端的抑制，或許僅僅是一個(gè)短期脈沖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。