深圳樓市進入調(diào)整期 拿高價地者最受傷?

3月25日，房價暴漲中的深圳終于迎來調(diào)控新政。新政要求非深圳戶籍購房社保由1年改為3年，二套房首付提高至4成。深圳新政與上海相比較為寬松，業(yè)界人士對新政能否遏制漲勢洶洶的深圳樓市持懷疑態(tài)度。

每一次的樓市調(diào)控都伴隨著一系列影響，深圳樓市不可避免地迎來了一段調(diào)整期。

上漲動力不足

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，新政后深圳樓市量價齊跌。3月27日成交僅42套，3月29日成交106套，成交量呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。其中龍崗、南山以及寶安區(qū)域為樓市成交的主要區(qū)域，其中龍崗占據(jù)總體成交的半壁江山。

深圳中原研究中心王飛認為，目前成交數(shù)據(jù)不能準確反映新政后的真實市場，市場成交與數(shù)據(jù)之間存在時間差。新政提高了一部分群體的購房門檻，加上新政對樓市的影響暫時不確定，購房者夾雜著恐慌和觀望等多重情緒，成交隨之起伏不定。

由于新政提高了深圳購房門檻，導(dǎo)致購房需求擠出到周邊城市，東莞、惠州樓市升溫。樓市調(diào)控的真正目的凸顯出來了。樓市分化嚴重，一線城市樓市火爆，三四線城市庫存高企，去庫存成為樓市主要任務(wù)。

據(jù)中原地產(chǎn)新房到訪統(tǒng)計顯示，從2月底開始，深圳新房訪客出現(xiàn)下滑態(tài)勢，新政后下滑幅度明顯增大。二手房方面，從3月中開始客戶到訪量出現(xiàn)下滑，新政后下跌幅度達13%，降幅驚人，二手房報價指數(shù)從2月底開始連續(xù)下滑16%。

據(jù)了解，3月份深圳樓市成交逐漸下滑，樓市上漲動力略顯不足。2月29日到3月6日成交1772套，環(huán)比上一周的3163套大降44%，而到3月第三周成交僅為901套。二手房市場，不少地區(qū)業(yè)主報價出現(xiàn)下降。

市場調(diào)整周期有多長？

調(diào)控的靴子落地，對于深圳樓市的意義不言而喻。中原研究中心認為，深圳將迎來長達6個月的樓市調(diào)控期。

第一階段為新政出臺后近1個月內(nèi)，表現(xiàn)為樓市成交下降，價格將維持穩(wěn)定，局部區(qū)域價格或微降。成交下降主要因為購房門檻的提高、市場的觀望情緒加重、新政擠出效應(yīng)帶動周邊城市成交上漲。

從報價來看，房源較多的南山、龍崗等區(qū)域放盤價格指數(shù)出現(xiàn)下跌，王飛認為這些區(qū)域由于客戶的選擇空間擴大，選擇面廣，存在價格微跌的可能性。

第一階段過后，將迎來長達2~3個月樓市成交的萎縮期，價格開始出現(xiàn)微跌。在經(jīng)歷第一階段成交量的下跌之后，價格上漲動力不足，實際成交價格出現(xiàn)下跌。王飛進一步補充，深圳房價不存在太大的下調(diào)空間，具體情況需要根據(jù)客戶觀望時長而定。

等到價格調(diào)整到一定階段，將迎來第三階段的成交量回升。按照以往經(jīng)驗，樓市調(diào)控的每一個階段都不會持續(xù)太長的時間。

通過觀察發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控期，不同階段主要表現(xiàn)為成交量的不同，價格出現(xiàn)微跌，穩(wěn)定是常態(tài)。李克強總理在參加博鰲論壇時表示，繼續(xù)保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。語言簡練，但是重點突出，未來樓市以維“穩(wěn)”為主。

政府調(diào)控樓市的目的就是為了避免樓市出現(xiàn)暴漲暴跌，穩(wěn)定是第一要務(wù)?？梢灶A(yù)見，深圳樓價出現(xiàn)暴跌的可能性幾近為零。

龍崗受影響最大？

關(guān)于新政對于不同市場需求的影響，王飛認為短期內(nèi)投資客的影響較大，由于入市門檻較高，二套房以及非深圳戶籍人員買房需求受到抑制，但整體而言影響不會太大。市場的觀望態(tài)度會對樓市帶來最主要和直接的影響。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，深圳全市住宅庫存為32482套，較2015年底減少5084套，按照這一消化速度，深圳整體庫存壓力小。也存在個別區(qū)域庫存較高的情況，2015年底龍崗庫存為11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占據(jù)全市庫存的四成。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年龍崗樓市表現(xiàn)亮眼，成交29753套，占全市成交量的45%，為各區(qū)最高。成交均價為24769元/平，同比上漲31.9%，幾乎消滅“一字頭”，“二字頭”樓盤也慢慢減少。而龍崗也為新增供應(yīng)大戶，主打剛需戶型的龍崗是2015年投資客聚集區(qū)域，深圳樓市新政認房認貸打壓投資行為，同時存在一部分誤傷剛需的情況，龍崗區(qū)不可避免的成為新政打壓的重點區(qū)域。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為深圳樓市暴跌可能性較低，但短期內(nèi)存在個別樓盤調(diào)整價格的情況，南山前海區(qū)域炒作厲害，價格虛高，價格或?qū)⑾蛳隆?/p>

拿高價地企業(yè)最“受傷”

新政后的深圳市場房價上漲動力不足，房價保持平穩(wěn)或出現(xiàn)微跌，深圳樓市將一改去年的態(tài)勢，開發(fā)商定價將更為謹慎。開發(fā)商的利潤空間受到一定程度的擠壓，將輕微收窄。

嚴躍進認為新政提高二套房門檻，市場需求出現(xiàn)下滑，將會壓縮剛需改善型項目價格。另外，定價較高的項目將受到調(diào)控，為了保持深圳樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，政府在發(fā)放預(yù)售證時會對定價較高的項目進行排查，定價過高的項目預(yù)售證獲取難度增加，基于這一認知以及市場情況，開發(fā)商在定價時需保持審慎。

利潤除了受房價影響，也與成本密不可分，集中體現(xiàn)在土地成本上。2015年房價大漲前拿地的企業(yè)，經(jīng)歷2015年的暴漲，土地估值將大幅提高，未來項目的利潤空間將擴大。以恒大為例，2015年通過各種渠道在深圳獲取了20塊土地，預(yù)計總合約銷售額為3700億元以上，單憑土地增值，恒大已經(jīng)賺得盆滿缽滿。

在房價暴漲后拿地的企業(yè)，將面臨利潤空間壓縮的窘境。房企利潤率偏低已成為地產(chǎn)行業(yè)的“疑難雜癥”，而在調(diào)控期的深圳高價拿地無疑是雪上加霜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。