深圳樓市開(kāi)始“躺平”

在許多人后知后覺(jué)的情況下，深圳樓市“新時(shí)代”已經(jīng)悄悄開(kāi)啟。

深圳樓市連續(xù)五個(gè)月二手房網(wǎng)簽量探底，相比去年同期下跌8成；曾經(jīng)大熱的寶安區(qū)，如今銷(xiāo)售轉(zhuǎn)場(chǎng)叫賣(mài)，當(dāng)天去化率還是不及預(yù)期。。。。。。

種種跡象，都在表明“208政策”后的半年，調(diào)控效果非常好，深圳樓市進(jìn)入“徹底冰涼時(shí)代”。

不過(guò)按照以往每次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，很多人還是不會(huì)服氣，始終認(rèn)為深圳樓市，也能如往常一般，會(huì)有驚無(wú)險(xiǎn)大步跨過(guò)。

因?yàn)楦鶕?jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，大家都認(rèn)為深圳樓市是“調(diào)控越調(diào)越漲”的。

比如去年“715政策”重磅落地后，市場(chǎng)反應(yīng)立竿見(jiàn)影，8月網(wǎng)簽量迅速回落近7成，但二手網(wǎng)簽持續(xù)低位運(yùn)行幾個(gè)月后，12月份出現(xiàn)翹尾行情，網(wǎng)簽量達(dá)到6863套。

但實(shí)際上，現(xiàn)在深圳樓市的房?jī)r(jià)和趨勢(shì)，既寫(xiě)在六七月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，又寫(xiě)在每個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的結(jié)果里，還寫(xiě)在了法拍房的結(jié)果里。

如果還是有人不相信，深圳樓市“冰封”的結(jié)果，那么可以好好看看這些案例。

1、頭部小區(qū)頻頻流拍

深圳樓市自從進(jìn)入“208政策”的調(diào)控期后，除了依然堅(jiān)持在一線的中介，絕大部分人根本不知道深圳二手房房?jī)r(jià)是怎樣的。

如果想知道價(jià)格，只能一遍一遍地向中介詢(xún)問(wèn)每個(gè)小區(qū)的每一套房源。其中的繁瑣和復(fù)雜，只有最近迫不得已依舊需要上車(chē)的剛需才能體會(huì)。

但深圳樓市如何，早就在法拍房的結(jié)果里寫(xiě)明。

和兩個(gè)月前法拍房的情況截然不同的是，具有代表性的頭部小區(qū)的房源頻頻出現(xiàn)流拍，二拍估價(jià)頻頻打折，甚至有些房源一二拍起拍價(jià)差了上千萬(wàn)。

比如CBD的頭部小區(qū)房源流拍。

8月3日寶安CBD的頭部小區(qū)壹方中心一套374.74房源進(jìn)行第一拍，起拍價(jià)約5670.49元，當(dāng)時(shí)245設(shè)置提醒，8673圍觀，但流拍后起拍價(jià)直降1134.0982萬(wàn)元。

比如西鄉(xiāng)網(wǎng)紅小區(qū)流拍。

7月30日位于西鄉(xiāng)桃源居別墅一拍起拍價(jià)2462.4993萬(wàn)，二拍起拍價(jià)直接降了約492.5萬(wàn)。

又比如頭部學(xué)區(qū)房流拍。

同樣是8月3號(hào)，位于百花學(xué)區(qū)的房長(zhǎng)城大廈法拍房起拍價(jià)1084.14萬(wàn)元，181人設(shè)置提醒，5001人次圍觀，結(jié)果因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。

而8月19日的二拍掛拍，起拍價(jià)直降價(jià)217萬(wàn)，設(shè)置提醒減少到141人，圍觀人數(shù)也降到1517人。

而8月6日，另一套同樣是頂級(jí)學(xué)區(qū)房的法拍房源流拍。

這套房源是福田香蜜湖深高學(xué)位的房源，位于港中旅花園26棟3A號(hào)，116.94㎡起拍價(jià)約1969.88萬(wàn)。

可見(jiàn)，網(wǎng)紅小區(qū)，頭部小區(qū)都紛紛出現(xiàn)流拍，甚至同一天出現(xiàn)兩套頭部法拍房有同樣的境遇。

2、兩月前，法拍卻越拍越貴

與7、8月頭部房源流拍截然相反的是，今年五六月前的深圳樓市法拍市場(chǎng)可是火力十足，法拍房源被土豪熱搶?zhuān)瑲v史溢價(jià)一次又一次地刷屏的例子屢見(jiàn)不鮮。

比如今年4月24日華潤(rùn)城旁拍賣(mài)的萊英花園，最后成交價(jià)1505萬(wàn)，191%的溢價(jià)率，刷新溢價(jià)紀(jì)錄；

比如5月14日，頂級(jí)學(xué)區(qū)房國(guó)城花園127.82㎡，起拍價(jià)為1450萬(wàn)，總共有15人報(bào)名，競(jìng)拍了147次，14279人次圍觀，最終2206萬(wàn)元成交；

再比如寶安區(qū)CBD的壹方中心，成交溢價(jià)率成為刷屏最典型的案例。

2020年4月10在阿里法拍上拍賣(mài)的一套寶安區(qū)壹方商業(yè)中心一期的住宅，吸引了15人報(bào)名，經(jīng)過(guò)88輪競(jìng)買(mǎi)，43次延時(shí)，最終成交價(jià)格鎖定為5012.17萬(wàn)元，溢價(jià)率為66.95%，還只是略高于以往其他法拍房源的溢價(jià)。

但到了去年11月，一套壹方中心一期1棟216平的住宅，起拍價(jià)2300萬(wàn)，經(jīng)過(guò)115輪競(jìng)價(jià)，最終4114萬(wàn)成交，均價(jià)19萬(wàn)/平，溢價(jià)率達(dá)到78.86%。

而當(dāng)時(shí)市場(chǎng)正常的商品房也不過(guò)17萬(wàn)/平，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)最高價(jià)可能要到3800萬(wàn)，但沒(méi)想土豪們直接拍到了4100多萬(wàn)。

到了今年5月，又同樣是寶安CBD壹方商業(yè)中心一期的住宅拍賣(mài)，溢價(jià)率則再次被刷新。

房源是2棟249㎡的住宅，以起拍價(jià)有2214萬(wàn)，引起3萬(wàn)人的圍觀，土豪一次加價(jià)2100萬(wàn)，最終以約4810萬(wàn)成交，均價(jià)也約19.32萬(wàn)/平，溢價(jià)率超過(guò)了129%。

時(shí)隔半年，溢價(jià)率相差了50.2%，可見(jiàn)今年5月前，頭部房源的溢價(jià)，一直有不斷刷新的趨勢(shì)。

而如今，再也很難見(jiàn)到這樣的情況。

所以，把5月看做既是法拍房的分水嶺，也是深圳樓市的分水嶺亦不為過(guò)，因?yàn)檫B往日搶手的法拍學(xué)區(qū)房都沒(méi)能抗住“冰凍”的趨勢(shì)。

3、現(xiàn)在，樓市不僅要“躺平”，還要被“鞭尸”

為何這次樓市調(diào)控，與以往的經(jīng)驗(yàn)不同？

在深圳，法拍房素來(lái)有“撿筍”的意義，某套房源往往都會(huì)吸引一些“房產(chǎn)老饕”去搶。

比如2021年1-2月份期間即將開(kāi)始競(jìng)標(biāo)的法拍房，在這近百套法拍房中，不少都是以高溢價(jià)被拍下。

所以，更加受關(guān)注的熱門(mén)房源流拍的意義就不一樣了。

連“撿筍”都沒(méi)有人愿意去撿了，說(shuō)明市場(chǎng)真的冷的很徹底。

以往，大家都認(rèn)為調(diào)控都是“紙老虎”，幾個(gè)月后市場(chǎng)便又會(huì)恢復(fù)如初。

并且按照以往的規(guī)律，調(diào)控一般差不多就可以停手了。

但是這次政策，并沒(méi)有要停下來(lái)的意思。

8月1號(hào)，出臺(tái)學(xué)區(qū)新政，干預(yù)學(xué)區(qū)房；

8月7號(hào)，公布“經(jīng)營(yíng)貸流入樓市”的糾察結(jié)果，定調(diào)深房理事件；

8月8號(hào)，二手房指導(dǎo)價(jià)再次傳下調(diào)信號(hào)；

8月12日，電建洺悅府虛假宣傳被罰20萬(wàn)；

8月12，中介收取2700萬(wàn)“喝茶費(fèi)”被查；

短短十來(lái)天，傳來(lái)的信號(hào)，全是調(diào)控的典型代表，比如學(xué)區(qū)房是樓市房?jī)r(jià)的龍頭；“深房理”是炒房翻車(chē)的代表；電建洺悅府是去年光明的網(wǎng)紅盤(pán)；查中介收取“喝茶費(fèi)”是打“喝茶”行為的典型。

過(guò)去就是老實(shí)一點(diǎn)了就停手，而現(xiàn)在不僅要打死，還要鞭尸。

在這樣的全方位、大面積無(wú)漏洞、下狠手的環(huán)境中，如果再用以往的思維看待深圳樓市，可能會(huì)吃虧。

所以，在深圳樓市是否該徹底放棄炒房的思維了？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。