北京二手房市場現(xiàn)降溫跡象 但學(xué)區(qū)房依舊堅(jiān)挺

伴隨著北京二手房網(wǎng)簽量價(jià)的逐步攀升，市場上的觀望聲音卻在增強(qiáng)。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月份，市場上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趨勢。部分購房者也表示，目前北京二手房的價(jià)格增幅已經(jīng)超出其心理預(yù)期，因此在未來一段時(shí)間內(nèi)將選擇觀望。另一方面，隨著北京部分行政區(qū)的“幼升小”政策相繼發(fā)布，部分區(qū)域的學(xué)區(qū)房再次受到市場關(guān)注。

3月成交量再創(chuàng)新高

目前的北京二手房市場，量價(jià)仍在逐步攀升。

據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，3月第四周（3月21-27日），北京市二手住宅網(wǎng)簽量為8075套，環(huán)比上漲4.6%，網(wǎng)簽量在上周的高位上繼續(xù)增加，達(dá)到了除2013年3月（集中網(wǎng)簽的特殊階段）外的歷史最高值。同期，二手住宅成交均價(jià)為40133元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，均價(jià)破4萬大關(guān)并達(dá)到歷史最高點(diǎn)。與此同時(shí)，掛牌均價(jià)也是近年來的最大值，為46034元/平方米，環(huán)比增加1.8%，可見業(yè)主對房價(jià)的初步心理期望較高。

而另一方面，新增客源和新增房源卻均出現(xiàn)了下滑，入市需求進(jìn)一步減少。

“從春節(jié)后折騰了一個(gè)月，連約兩套房子都沒看上。好不容易看中一套小三居，沒想到業(yè)主過了一個(gè)下午報(bào)價(jià)就漲了40萬，而且要求馬上支付首付。”在北京二手房成交一片火熱的當(dāng)下，正在換房的陳女士說起她最近的經(jīng)歷。

對陳女士來說，馬上支付40萬的首付無疑是巨大的壓力。“我家現(xiàn)在的房子也正在掛著，雖然著急換房，可是也覺得賣少了不值當(dāng)。家里老人小孩也要用錢，價(jià)格漲成這樣子，索性不去看了。”

有同樣經(jīng)歷的還有厲先生。他從春節(jié)前開始看房，幾番周折后發(fā)現(xiàn)，同片區(qū)類似戶型的房源總價(jià)已經(jīng)上漲了30萬左右，“越比越覺得不值當(dāng)，實(shí)在不行只能看看市場未來的情況再說。”

新增房客比“低迷”

上述從積極看房轉(zhuǎn)到觀望的心態(tài)在目前的北京二手房市場上并不少見。

來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)或許代表目前的市場現(xiàn)狀。據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3月第四周，北京二手房市場的新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已經(jīng)連續(xù)五周下滑。

據(jù)鏈家方面介紹，新增客源和新增房源數(shù)據(jù)及其兩者的比值（新增房客比）是衡量二手房市場現(xiàn)狀的重要指標(biāo)。新增房客比在一定程度上反映了供需雙方對當(dāng)前市場的判斷及對后市的預(yù)期。

盡管有春節(jié)的假期因素制約，但今年2月的二手房新增房客比也達(dá)到了4.6。這意味著市場上每增加1套房子的同時(shí)，會有4.6位新買房客戶出現(xiàn)。而來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房的新增客房比為3.9。

根據(jù)市場的常規(guī)判斷，新增房客比低于4時(shí)，意味著市場進(jìn)入了低迷狀態(tài)。

與此同時(shí)，在業(yè)主掛牌價(jià)高企的同時(shí)，二手房的議價(jià)空間卻產(chǎn)生了一定松動。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，三月第四周，北京二手房議價(jià)空間擴(kuò)大到1.6%，已經(jīng)是連續(xù)3周以來的環(huán)比上漲。在掛牌房源報(bào)價(jià)調(diào)整中，上調(diào)比例為64.5%，連續(xù)3周下降。

雖然3月北京二手房市場的成交很可能會突破3萬套的大關(guān)（截至29日已成交2.96萬套），但透過新增房客比的下滑、議價(jià)空間的擴(kuò)大等現(xiàn)象不難看出，經(jīng)過一段時(shí)間的量價(jià)上行，市場已經(jīng)在醞釀?wù){(diào)整的跡象。

■聚焦

學(xué)區(qū)房仍是熱點(diǎn)3月環(huán)比漲15%

在二手房市場成交一片繁榮的背景下，學(xué)區(qū)房備受關(guān)注，一有相關(guān)消息爆出，立刻牽動著市場和學(xué)生父母的目光。

學(xué)區(qū)房由于教育資源的支撐，在價(jià)格方面長期保持堅(jiān)挺狀態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，在過去的一個(gè)月里，北京學(xué)區(qū)房的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了環(huán)比15%的增長，而普通二手房的價(jià)格漲幅則在5%左右。

學(xué)區(qū)房價(jià)格的穩(wěn)定上漲，也引來監(jiān)管層的注意。3月份，部分中介的高價(jià)學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了下架。鏈家更是對外回應(yīng)，不接受報(bào)價(jià)超過15萬元/平方米的房源委托。

而最近一則關(guān)于42萬元/平方米的天價(jià)學(xué)區(qū)房消息備受矚目，雖然隨后該新聞被調(diào)查出為假新聞，但由此足見目前人們對學(xué)區(qū)房的關(guān)注度。

針對目前市場上的學(xué)區(qū)房亂象，政府部門也展開了相應(yīng)監(jiān)察。據(jù)新京報(bào)報(bào)道，目前北京市住建部門已抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個(gè)區(qū)的120家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店。檢查中發(fā)現(xiàn)，一些門店存在發(fā)布虛假房源信息、未統(tǒng)一開具發(fā)票、不按要求進(jìn)行備案、不按規(guī)定告知消費(fèi)者注意事項(xiàng)等違法違規(guī)的現(xiàn)象。對此，市住建委執(zhí)法部門已展開立案調(diào)查。

不過專業(yè)人士也提醒，在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)，家長一定要做好功課，不要聽信中介或者開發(fā)商的一面之詞，而是要充分了解目標(biāo)學(xué)校和所在行政區(qū)的入學(xué)政策?，F(xiàn)在北京學(xué)區(qū)房價(jià)格保持堅(jiān)挺，對購房者來說是一筆不菲的支出。一旦選擇不當(dāng)，還會對孩子入學(xué)造成影響。

石景山：“幼升小”看落戶年限看房人增多

目前，北京海淀區(qū)和石景山區(qū)已經(jīng)公布了“幼升小”新政，均明確“6年一名額”。而石景山區(qū)的政策還規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)的小學(xué)在遇學(xué)位不足時(shí)，按照落戶先后順位錄取。據(jù)悉，落戶的具體年限由各學(xué)校根據(jù)實(shí)際情況確定。

根據(jù)規(guī)定，如果學(xué)校學(xué)位充足，石景山區(qū)小學(xué)招生將本著“房產(chǎn)優(yōu)先”的原則，法定監(jiān)護(hù)人只要具有本片區(qū)內(nèi)100%產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證且滿一定年限，該套房產(chǎn)（不包括商用、商住兩用住房）在規(guī)定年限內(nèi)可以解決一戶家庭的適齡兒童就近入學(xué)。

一旦出現(xiàn)學(xué)位不足的情況，石景山區(qū)小學(xué)的招生將按照本片區(qū)戶口并達(dá)到一定遷入年限、遷入該片區(qū)未達(dá)到一定年限的本片區(qū)戶口，以及本市非片區(qū)戶口三個(gè)順位進(jìn)行。

在石景山區(qū)，目前最受關(guān)注的就是北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校。該學(xué)校最早為石景山區(qū)遠(yuǎn)洋山水小區(qū)配套學(xué)校。最近，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布通知，景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校取消共建，共建協(xié)議2015年期滿，原協(xié)議約定的招生范圍和條件不再適用。

消息一出，就有購房者猜測：這是否意味著遠(yuǎn)洋山水的二手房業(yè)主的子女也將有資格就讀該學(xué)校？

本周，遠(yuǎn)洋山水小區(qū)附近的某品牌中介經(jīng)紀(jì)人介紹，今年景山學(xué)校和遠(yuǎn)洋山水解除了協(xié)議后，前來咨詢的學(xué)生家長明顯增多。“但是目前景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校的名額是完全不能滿足業(yè)主需求的。去年，該校的小學(xué)入學(xué)要求就明確了入學(xué)兒童的落戶年限必須滿三年。如果二手房放開的話，京籍學(xué)生落戶年限很有可能必須滿五年。也是受到這種心理預(yù)期影響，再加上石景山‘幼升小’新政出臺，最近不少準(zhǔn)備生小孩或是孩子剛出生不久的父母前來咨詢。”

上述經(jīng)紀(jì)人表示，目前社區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎，一些優(yōu)質(zhì)房源在周末帶看量能達(dá)到五六組/套/天。“小區(qū)的成交均價(jià)從去年3月的每平方米4萬元上漲到目前的4.6萬-4.8萬元。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。