杭州地產(chǎn)去庫存壓力大 萬通地產(chǎn)降價銷售陷巨虧

3月18日，萬通地產(chǎn)發(fā)布的《2015年年度報告》顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入，公司實現(xiàn)營業(yè)收入261,886萬元，比上年增加37.00%;實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤-61,222萬元，比上年同期減少1457.78%。

《號外財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)巨虧的原因是2015年杭州地產(chǎn)去庫存壓力加大，公司計提杭州萬通中心與杭州上園兩個項目的減值準備所導致的，而在杭州上園的住宅項目則采取降價銷售的策略。

萬通地產(chǎn)的主營業(yè)務為從事房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)物業(yè)運營，公司業(yè)務范圍集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅開發(fā)以中高檔類住宅產(chǎn)品為主，公司目前已運營商業(yè)物業(yè)主要包括北京萬通中心D座和逸蘭國際公寓。

《號外財經(jīng)》在萬通地產(chǎn)《關于計提存貨跌價準備的公告》對于杭州地產(chǎn)有這樣的描述：2015年，杭州房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出供應量增長、成交量增長、市場熱度上升、板塊差異明顯、大型房地產(chǎn)開發(fā)商競爭激烈等特點，2015年四季度，杭州兩個項目所在區(qū)域市場庫存量仍在上升，去庫存壓力持續(xù)加大，在2015年12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央提出要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，以加快去庫存速度。

公司杭州萬通中心項目主要的物業(yè)類型為寫字樓及酒店式公寓，具體包括5A級寫字樓(E幢)，普通寫字樓(A、C幢)、酒店式公寓(B、D幢)、底商以及地下車位。2015年度寫字樓尾盤在售;酒店式公寓去化速度慢且周邊類似可比物業(yè)的銷售均價為1.7-1.8萬元/，公司結合杭項目所在區(qū)域的市場現(xiàn)狀、主要競爭對手的銷售情況等，及時調整項目的銷售策略，普通寫字樓尾盤和酒店式公寓的售價下調至與周邊均價范圍一致的水平。按照新銷售策略的定價測算，普通寫字樓可變現(xiàn)凈值(可變現(xiàn)凈值=存貨估計售價-至完工估計將發(fā)生的成本-估計銷售費用-相關稅金)低于賬面價值0.05億元，酒店式公寓可變現(xiàn)凈值低于賬面價值1.35億元，按照會計準則相關規(guī)定普通寫字樓和酒店式公寓共計提存貨跌價準備1.4億元。

杭州上園國際項目共9棟高層住宅，占地面積3.6萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，項目尚未完工，住宅的單方成本約1.8萬元-1.9萬元/。2015年受政府宏觀政策及房地產(chǎn)市場持續(xù)調整的影響，與該項目毗鄰且同期拿地同物業(yè)類型的競品樓盤以1.3萬元/入市，于資產(chǎn)負債表日，周邊競品樓盤銷售均價為1.2-1.4萬元/，公司作出降低售價、縮短去庫存周期，快速回籠資金的策略，預計開盤銷售定價下調至與周邊樓盤均價范圍一致的水平，按照該新的銷售定價測算，杭州上園國際項目住宅的可變現(xiàn)凈值低于賬面價值4.7億元，按照會計準則相關規(guī)定計提存貨跌價準備4.7億元，兩個項目共計提存貨跌價準備6.1億元。

萬通地產(chǎn)表示，因計提存貨跌價準備，導致公司2015年歸屬于上市公司母公司的凈利潤為-612,220,333元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。