杭州地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大 萬(wàn)通地產(chǎn)降價(jià)銷售陷巨虧

3月18日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布的《2015年年度報(bào)告》顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261,886萬(wàn)元，比上年增加37.00%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)-61,222萬(wàn)元，比上年同期減少1457.78%。

《號(hào)外財(cái)經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)巨虧的原因是2015年杭州地產(chǎn)去庫(kù)存壓力加大，公司計(jì)提杭州萬(wàn)通中心與杭州上園兩個(gè)項(xiàng)目的減值準(zhǔn)備所導(dǎo)致的，而在杭州上園的住宅項(xiàng)目則采取降價(jià)銷售的策略。

萬(wàn)通地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為從事房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，公司業(yè)務(wù)范圍集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅開發(fā)以中高檔類住宅產(chǎn)品為主，公司目前已運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)主要包括北京萬(wàn)通中心D座和逸蘭國(guó)際公寓。

《號(hào)外財(cái)經(jīng)》在萬(wàn)通地產(chǎn)《關(guān)于計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的公告》對(duì)于杭州地產(chǎn)有這樣的描述：2015年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出供應(yīng)量增長(zhǎng)、成交量增長(zhǎng)、市場(chǎng)熱度上升、板塊差異明顯、大型房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈等特點(diǎn)，2015年四季度，杭州兩個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存量仍在上升，去庫(kù)存壓力持續(xù)加大，在2015年12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央提出要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，以加快去庫(kù)存速度。

公司杭州萬(wàn)通中心項(xiàng)目主要的物業(yè)類型為寫字樓及酒店式公寓，具體包括5A級(jí)寫字樓(E幢)，普通寫字樓(A、C幢)、酒店式公寓(B、D幢)、底商以及地下車位。2015年度寫字樓尾盤在售;酒店式公寓去化速度慢且周邊類似可比物業(yè)的銷售均價(jià)為1.7-1.8萬(wàn)元/，公司結(jié)合杭項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)現(xiàn)狀、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況等，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的銷售策略，普通寫字樓尾盤和酒店式公寓的售價(jià)下調(diào)至與周邊均價(jià)范圍一致的水平。按照新銷售策略的定價(jià)測(cè)算，普通寫字樓可變現(xiàn)凈值(可變現(xiàn)凈值=存貨估計(jì)售價(jià)-至完工估計(jì)將發(fā)生的成本-估計(jì)銷售費(fèi)用-相關(guān)稅金)低于賬面價(jià)值0.05億元，酒店式公寓可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值1.35億元，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定普通寫字樓和酒店式公寓共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.4億元。

杭州上園國(guó)際項(xiàng)目共9棟高層住宅，占地面積3.6萬(wàn)平方米，建筑面積11.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目尚未完工，住宅的單方成本約1.8萬(wàn)元-1.9萬(wàn)元/。2015年受政府宏觀政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的影響，與該項(xiàng)目毗鄰且同期拿地同物業(yè)類型的競(jìng)品樓盤以1.3萬(wàn)元/入市，于資產(chǎn)負(fù)債表日，周邊競(jìng)品樓盤銷售均價(jià)為1.2-1.4萬(wàn)元/，公司作出降低售價(jià)、縮短去庫(kù)存周期，快速回籠資金的策略，預(yù)計(jì)開盤銷售定價(jià)下調(diào)至與周邊樓盤均價(jià)范圍一致的水平，按照該新的銷售定價(jià)測(cè)算，杭州上園國(guó)際項(xiàng)目住宅的可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值4.7億元，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.7億元，兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備6.1億元。

萬(wàn)通地產(chǎn)表示，因計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致公司2015年歸屬于上市公司母公司的凈利潤(rùn)為-612,220,333元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。