68家上市房企存貨近1.4萬億元 同比上升14%

截至4月5日，滬深兩市已經(jīng)有68家上市房企公布2015年年報?！蹲C券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，68家上市房企存貨總計接近1.4萬億元，而2014年同期這68家房企的存貨總計為1.23萬億元，攀升了1700億元，同比漲幅為13.83%。

對此，有分析人士認為，去年一、二線城市下半年去庫存情況較好，但多數(shù)三、四線城市的天大量庫存仍難以消化，尤其商業(yè)類庫存情況仍很嚴重。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，新增項目土地成本較高，高端樓盤銷售周期較長，商業(yè)類項目消化速度較慢，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力提高。

存貨小幅攀升

《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在上述68家上市房企中，6家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了1000億元。

據(jù)記者統(tǒng)計，截至2015年12月31日，萬科A存貨為3681億元，同比上升15%；招商蛇口存貨1213.8億元，同比上升20%。

嚴躍進向《證券日報》記者表示，房企財務(wù)報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項目等指標，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

不過，嚴躍進認為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。目前68家房企存貨規(guī)模同比上漲，這說明去庫存的任務(wù)依然是比較艱巨的。尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場接受程度有限，不少企業(yè)又不愿意甩賣割肉，因此銷售壓力仍舊不低，拖至今年，可能會有降價促銷的現(xiàn)象。

當然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對好，所以預(yù)計今年拿地規(guī)模會增加，節(jié)奏也會加快。當然，也不排除一線城市房價飛漲后，部分上市房企會減慢項目開盤速度，捂盤惜售，少量放出房源，提高利潤。

“原來的存貨價格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。

此外，近年來，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進，不少城市展開“造城”運動，與之相對的是，當?shù)厝丝趨s大量外出務(wù)工，這些城市現(xiàn)房存貨較多，空置率較高。

庫存管理能力相對較弱

當然，增加土地儲備是存貨增加較快的重要原因，但這其實是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期決定的，有合理性，一般企業(yè)現(xiàn)有土地儲備會滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求。

嚴躍進表示，部分房企積極拿地試圖進入大房企的行列，也會使得土地儲備規(guī)模占比相對上升，尤其是一些中型房企，依然有積極拿地的動作，這在存貨值上也會得到快速反映。

值得注意的是，庫存難以快速消化的背后，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一發(fā)面也侵蝕了開發(fā)商的利潤空間。更重要的是，企業(yè)對存貨管理能力較弱。

在一次業(yè)內(nèi)人士探討庫存問題時，某上市房企營銷人士向本報記者透露，公司是有庫存管理計劃的，比如剛需類項目必須三年內(nèi)清盤；高端豪宅雖因銷售周期較長，但企業(yè)仍會把握窗口期靈活銷售。

此外，對于綜合體項目，企業(yè)不但在拿地之初就會控制地塊建筑規(guī)模、金融和住宅用地比例規(guī)劃，后期開發(fā)入市節(jié)奏也有嚴格要求，即使市場波動很大，上市房企也會快速反應(yīng)，無論是調(diào)整價格，還是創(chuàng)新營銷方式，都會加快項目去化速度和現(xiàn)金回流速度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。