2015年土地賬本：全國出讓收入同降兩成 深圳增近四成

2015年土地財政遇到了一個坎兒。

根據(jù)4月5日財政部發(fā)布的“2015年全國土地出讓收支情況”，去年，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。

圍繞土地出讓減少，財政部給出了四點理由，首當(dāng)其沖的是土地市場需求不足。財政部稱，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，受經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響，土地市場需求呈現(xiàn)不足的狀態(tài)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2015年全年房地產(chǎn)市場基調(diào)總體偏冷，分化明顯，這也影響到了土地市場，具體表現(xiàn)在一線城市高價地頻出，大中開發(fā)商頗為青睞，三四線城市則有很多土地流拍。

深圳增收37%大連減收56%

分化與翹尾是2015年全國土地出讓收入的兩個關(guān)鍵詞。

去年前三季度，全國土地出讓收入持續(xù)下降，第四季度止跌回升。具體來看，前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%，第四季度雖有回升，但增幅只有9.5%。

針對出現(xiàn)翹尾的原因，財政部分析說，從一季度開始，面對“三期疊加”的局面，積極財政政策注重加力增效，穩(wěn)健貨幣政策注重松緊適度，中央和地方陸續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展政策，促使下半年房地產(chǎn)市場需求逐步釋放，商品房銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，帶動第四季度用地需求回暖。

從區(qū)域來看，個別地區(qū)逆勢上揚(yáng)，大多數(shù)省份降幅明顯。東中西部雖然整體全部呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但具體細(xì)分還是有所不同。

按照財政部的劃分，除深圳（36.9%）、西藏（1.8%）、廈門（1.2%）、甘肅（0.2%）4個地區(qū)同比增長外，其他32個地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中，大連（-56.4%）、寧波（-54.1%）、內(nèi)蒙古（-51.8%）3個地區(qū)降幅超過50%。

財政部稱，深圳市土地出讓收入增長較快，主要是該市經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場交易火爆，土地資源相對稀缺，地價持續(xù)偏高所致。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也能印證此點。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的包括北上廣深以及重點二線城市在內(nèi)的十大典型城市數(shù)據(jù)表明，2015年，土地成交均價為4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價居高不下。

“在2014和2015年房地產(chǎn)市場大分化的環(huán)境下，大型房企甚至是險資類金融企業(yè)，涌入一線城市和重點二線城市拿地的步伐進(jìn)一步加快，促使土地價格加速上升。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

以北京為例，有監(jiān)測顯示，2015年北京土地市場以2032億的土地出讓金收官，創(chuàng)歷史新高。

不過來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在價格創(chuàng)新高的同時，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，出讓地塊的建設(shè)用地面積合計706.8萬平方米，這一成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

土地供應(yīng)也需“因城施策”

財政部稱，在房地產(chǎn)高庫存壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購置土地更加謹(jǐn)慎。2015年，全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%，與上年相比下滑3.1個百分點。其中，商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%。全年土地出讓合同成交價款2.98萬億元，同比下降10.6%。

嚴(yán)躍進(jìn)說，2015年整體情況與近6年相比，成交量創(chuàng)下新低，而成交均價則處在歷史最高位，一線城市成交均價上升幅度尤高，二線城市也不甘落后，下半年穩(wěn)步跟進(jìn)。這說明一線城市和部分重點二線城市的土地價值深得各方認(rèn)可，吸引包括險資企業(yè)在內(nèi)的各大房企和機(jī)構(gòu)爭相布局。預(yù)計2016年土地市場將在2015年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上升，土地市場區(qū)域分化將更加明顯，市場變化也將更為復(fù)雜。

從今年首季度的情況看也的確如此。根據(jù)克而瑞的報告，一季度，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性用地供應(yīng)同、環(huán)比跌幅均超六成；成交面積同比下降28%，環(huán)比銳減52%。

但背后的動因或許不同。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲，其中一線城市因為供應(yīng)創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價為1.3萬元/平方米，同比上漲了37%。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價同比漲幅高達(dá)60%，整體看，一二線住宅土地市場持續(xù)火爆、地王頻繁出現(xiàn)。從市場預(yù)期看，高價地的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。

三四線城市成交下滑則更多是因為土地很難找到買家。克而瑞報告分析：更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項目報建審批；庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費(fèi)的政策；庫存過低的城市，則會加大土地供應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。