銷售投資整體回暖 樓市分化料延續(xù)

隨著去庫存及各類政策不斷推進(jìn)，目前房地產(chǎn)銷售與投資持續(xù)回暖。其中，房地產(chǎn)投資增速時(shí)隔兩年首次回升。專家預(yù)測(cè)，一季度房地產(chǎn)投資增速有望在1-2月份的增幅水平上繼續(xù)攀升，達(dá)到3.5%。對(duì)于房地產(chǎn)銷售的后續(xù)表現(xiàn)，也將呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)。

投資形勢(shì)趨好

某券商研究報(bào)告表示，今年前兩月，商品房銷售面積累計(jì)同比增速達(dá)28.2%。隨著銷售端不斷改善，供給和需求狀況在改善過程中，新開工和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步上行，尤其是新開工改善明顯。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，去年以來樓市放松新政推動(dòng)需求不斷加速入市，而在經(jīng)歷了1月、2月市場(chǎng)階段性供應(yīng)低點(diǎn)之后，“供不應(yīng)求”的市場(chǎng)表象使得供需雙方的價(jià)格上漲預(yù)期均到達(dá)頂點(diǎn)，也因此激發(fā)了3月以及4月初的成交快速反彈。

中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，3月30個(gè)大城市成交同比增長超80%，超出預(yù)期。4月熱點(diǎn)城市政策回收，邊際效果趨緩，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市4月成交環(huán)比下降15%-20%，同比增速可達(dá)30%-40%。

除銷售回暖外，投資也出現(xiàn)明顯增長。國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資6028億元，增長1.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，投資出現(xiàn)明顯增長主要有三方面原因：一是去年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的降溫年，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)基本處于歷史底部；二是去年下半年開始，部分大城市庫存規(guī)模已現(xiàn)不足，房地產(chǎn)企業(yè)拿地節(jié)奏開始加快；三是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革得到較好落實(shí)，國家通過降準(zhǔn)、降息等政策，使企業(yè)投資成本繼續(xù)降低，今年1-2月各地通過各類稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)房企積極開工，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)明顯反彈。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，投資數(shù)據(jù)的表現(xiàn)會(huì)比預(yù)期更好。從投資的預(yù)測(cè)值看，一季度投資增速可以達(dá)到3.5%。在去庫存導(dǎo)向下，購房者入市情緒高漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資和新開工熱情重燃。房地產(chǎn)開發(fā)投資在拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面，將再次表現(xiàn)積極作用。

去庫存仍需穩(wěn)步推進(jìn)

在一線樓市持續(xù)高溫的情況下，近期上海、深圳紛紛出臺(tái)政策調(diào)控措施。與此同時(shí)，二三線城市仍在著力推進(jìn)去庫存，湖北省于近日出臺(tái)組合政策助力房地產(chǎn)去庫存。未來在去庫存總基調(diào)下，一線城市與二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)分化。

任啟鑫認(rèn)為，在一線城市開始收緊調(diào)控的背景之下，北京雖未有直接對(duì)策，但在土地市場(chǎng)已開始重拾“90/70”政策，這一政策帶來中小戶型產(chǎn)品潛在供應(yīng)的增加，也將有效平抑價(jià)格上漲預(yù)期，使得北京住宅市場(chǎng)成交量價(jià)上升幅度逐漸“慢下來”，因此4月也將成為北京樓市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

從目前政策出臺(tái)的導(dǎo)向看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海、深圳等城市出臺(tái)收緊政策主要是為平抑房價(jià)快速上漲。但實(shí)際過程中，此類政策釋放或?qū)⒂绊懚€相關(guān)城市的政策。尤其是在此類二線城市房價(jià)快速上漲的情況下，購房者也會(huì)考慮后續(xù)政策的變動(dòng)。

若擔(dān)心政策收緊，則會(huì)積極購房。如此整個(gè)購房市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)交易量比預(yù)計(jì)活躍的態(tài)勢(shì)。因此雖然近期二線城市依然處于去庫存環(huán)境中，但從實(shí)際情況看，后續(xù)房價(jià)上漲的壓力會(huì)繼續(xù)增加，進(jìn)而促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)向發(fā)生變化。

對(duì)于二季度房地產(chǎn)銷售的表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)仍會(huì)呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)。雖然從成交量來看，可能會(huì)弱于第一季度，但下跌幅度不會(huì)太大。此外，還需明確一點(diǎn)，即便是限購政策收緊的城市也不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的下跌現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。