中國(guó)新天地上市再擱淺 瑞安系變賣資產(chǎn)降負(fù)債

瑞安房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“瑞安”）再一次“失約”了。

2015年年初，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞曾表示，力保旗下中國(guó)新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中國(guó)新天地赴港上市仍未有具體時(shí)間表。

2016年3月16日，在瑞安2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，瑞安表示，鑒于公司目前的主要任務(wù)是出售成熟的商業(yè)資產(chǎn)來(lái)獲得高額回報(bào)，最大化地實(shí)現(xiàn)析產(chǎn)價(jià)值，認(rèn)為現(xiàn)階段安排中國(guó)新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式，因此決定短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行中國(guó)新天地的上市計(jì)劃。

2012年起，瑞安便透過(guò)一系列資產(chǎn)重組及人事調(diào)動(dòng)，積極籌備中國(guó)新天地赴港上市，據(jù)悉，分拆出來(lái)的中國(guó)新天地將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理，形成以物業(yè)租金收入為主的盈利模式。

若此舉成行，瑞安集團(tuán)旗下上市公司將演變成瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)和中國(guó)新天地三家。而由于三家公司在主營(yíng)業(yè)務(wù)上多有交叉，為避免瑞房和新天地“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”，羅康瑞解釋，瑞房與新天地分工清晰，前者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)，后者則投資營(yíng)運(yùn)商用物業(yè)。

然而，中國(guó)新天地上市計(jì)劃一再遲緩，打亂了羅康瑞此前的戰(zhàn)略布局。

尋求上市不是首要任務(wù)

“沒(méi)有幾百億不會(huì)考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會(huì)是一個(gè)比較合適的時(shí)機(jī)。”在接受媒體采訪時(shí)，時(shí)任中國(guó)新天地有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)新天地”）行政總裁黃勤道如是回復(fù)。戲劇性的是，直至今年3月，中國(guó)新天地上市仍處擱淺狀態(tài)，而黃勤道已于2016年1月正式離職。

這位曾經(jīng)被視為中國(guó)新天地分拆上市的重要人物，最終還是未能實(shí)現(xiàn)功成身退。重?fù)?dān)落在了羅康瑞及其團(tuán)隊(duì)身上。“瑞安力求盡快改善業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，對(duì)二、三線城市不理想的項(xiàng)目，瑞安果斷剝離，對(duì)旗艦項(xiàng)目上海新天地，還在繼續(xù)增加投入，力保中國(guó)新天地2015年下半年IPO。”對(duì)于中國(guó)新天地上市，羅康瑞躊躇滿志。

中國(guó)新天地是瑞安房地產(chǎn)旗下全資附屬公司。其分拆上市計(jì)劃最早可追溯到2012年5月，彼時(shí)該公司已向香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)。當(dāng)時(shí)披露的首批確定注入項(xiàng)目，包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)涉及資產(chǎn)總額680億元。

2013年瑞安改革，于是，把旗下物業(yè)資產(chǎn)打包上市的計(jì)劃再次被搬上臺(tái)面。這一年，瑞房把旗下企業(yè)天地、虹橋天地等優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)拆分，成立子公司—中國(guó)新天地。也是這一年，瑞安引入全球投資資產(chǎn)管理公司Brookfield為中國(guó)新天地的戰(zhàn)略投資者，以改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況并為新天地提供發(fā)展資金。至此，中國(guó)新天地開始獨(dú)立營(yíng)運(yùn)，專注于非住宅地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，以期獲得合理估值后上市。

看似大刀闊斧，但在瑞安內(nèi)部，中國(guó)新天地上市計(jì)劃屢屢被談起，卻均以“暫緩”收?qǐng)觥?/p>

2015年末，瑞安房地產(chǎn)動(dòng)作頻頻，12月10日，企業(yè)以57億元出售其上海企業(yè)天地第一期及第三期予萬(wàn)科、李錦記聯(lián)合體。12月16日瑞安又透露“集團(tuán)將于2016年1月1日起，瑞安房地產(chǎn)將和中國(guó)新天地的總部職能進(jìn)行整合”；17日，瑞安以約36.48億元（43.63億港元）回購(gòu)太平橋116項(xiàng)目的全部股權(quán)。

2016年3月，在出售上海核心資產(chǎn)企業(yè)天地后，有媒體報(bào)道，瑞安房地產(chǎn)將以18億元的價(jià)格把佛山嶺南天地4號(hào)地塊賣予碧桂園。3月3日，瑞安房地產(chǎn)向澎湃新聞表示還沒(méi)有正式簽約，但是并未否認(rèn)這則消息。

瑞安對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向來(lái)惜售，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項(xiàng)目并非表現(xiàn)最好的核心資源，出售項(xiàng)目補(bǔ)充現(xiàn)金流的用意較為明顯。而2015年末至2016年初期間出售資產(chǎn)，多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這一列動(dòng)作背后，再次引發(fā)業(yè)界對(duì)新天地分拆上市的猜想。

不過(guò)，在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪中，瑞安表示，因現(xiàn)時(shí)股本市場(chǎng)未能反映物業(yè)資產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值，相對(duì)而言出售成熟的商業(yè)物業(yè)，最大化實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值是我們目前的首要任務(wù)，而非尋求上市。“2015年公司已成功釋放并變現(xiàn)了上海企業(yè)天地1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)的市場(chǎng)價(jià)值，相較于其賬面值亦獲得了溢價(jià)，同時(shí)也加快了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，為公司創(chuàng)造更好的條件把握增長(zhǎng)機(jī)遇。未來(lái)我們會(huì)繼續(xù)貫徹執(zhí)行靈活的策略以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。”

上海易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者：“瑞安房地產(chǎn)之所以賣項(xiàng)目，其意圖就是剝離瑞安一些變現(xiàn)能力差的資產(chǎn)，并相應(yīng)注入到新天地項(xiàng)目上去，能夠帶來(lái)上市后估值的提升。”

2017年負(fù)債率目標(biāo)50%

不難看出，瑞安房地產(chǎn)的這一系列“瘦身”，目的便是為了讓中國(guó)新天地以更好的價(jià)格出現(xiàn)在資本市場(chǎng)上。除此之外，瑞安大舉出售資產(chǎn)，亦被業(yè)內(nèi)看做為了改善其財(cái)務(wù)狀況。

一份來(lái)自克而瑞研究中心關(guān)于瑞安的研究報(bào)告指出，自瑞安2006年上市以來(lái)，雖然每年都能在保持凈利潤(rùn)率20%以上，但營(yíng)業(yè)收入并不穩(wěn)定，呈現(xiàn)波動(dòng)式增長(zhǎng)，最低為2008年的20.66億元，最高在100億元左右。截至2015年12月31日，瑞安僅錄得營(yíng)業(yè)額人民幣64.72億元，而2014年為人民幣102.49億元。

羅康瑞曾指出，造成瑞房業(yè)績(jī)止步不前的癥結(jié)在于“資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢”。

作為最早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的一批港資房企之一，瑞安曾于1996年以上海新天地項(xiàng)目的修繕更新而一戰(zhàn)成名，此后更是憑借驕人的業(yè)績(jī)?cè)?006年成功上市。不過(guò)，以開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目起家，并逐步通過(guò)“銷售+租賃+經(jīng)營(yíng)”的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)的瑞安，卻也因此埋下隱患。

“從財(cái)務(wù)角度，這種模式雖然能夠讓瑞房獲得較高的銷售利潤(rùn)率和租金回報(bào)，但由于涉及舊城改造和居民動(dòng)遷，開發(fā)周期長(zhǎng)、動(dòng)遷成本高的弊端也在日后開始顯現(xiàn)，這無(wú)疑會(huì)影響了公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，前期資本支出巨大并需要大量融資，現(xiàn)金流在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里難以覆蓋資本支出。”輝立證券分析師陳耕指出。

為此，近年來(lái)瑞安開始接連剝離商業(yè)資產(chǎn)套現(xiàn)降負(fù)債，羅康瑞表示，除了上海新天地，可以出售的都會(huì)出售。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除上述項(xiàng)目出售外，2015年，瑞房地產(chǎn)還出售旗下的浦東四季酒店和四季匯項(xiàng)目，共套現(xiàn)13.23億元。2014年，瑞房出售包括上海太平新天地朗廷酒店，虹橋天地酒店以及武漢天地企業(yè)中心2號(hào)項(xiàng)目套現(xiàn)36.43億元。更早前的2013年，瑞安曾將重慶天地—企業(yè)天地2號(hào)和上海太平橋126號(hào)地塊出售給陽(yáng)光人壽和中國(guó)人壽，套現(xiàn)64.73億元。

“如果瑞房只是守住這些已經(jīng)成熟的物業(yè)，可以做的事情是有限的。我們現(xiàn)在很希望瑞房重新變得有活力、會(huì)創(chuàng)造，而不是等著收租。瑞房不想只做一個(gè)收租婆，而是希望繼續(xù)創(chuàng)造，否則公司一定會(huì)越來(lái)越慢，越來(lái)越老。”羅康瑞在瑞安2014年度業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。

事實(shí)并不盡如人意。瑞安2015年年報(bào)顯示，其凈資產(chǎn)負(fù)債率為81%,較2014年上升2%。“我說(shuō)過(guò)到2017年底的負(fù)債率目標(biāo)是50%。當(dāng)然不可能負(fù)債率一年就降到50%，但是今年肯定會(huì)有所降低的。”羅康瑞強(qiáng)調(diào)道。

而出售還將持續(xù)。羅康瑞表示：“2015年，我們以高于賬面值的價(jià)格出售企業(yè)天地物業(yè)，釋放資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由9%上升至18%，直接為股東帶來(lái)回報(bào)。為了使資產(chǎn)價(jià)值最大化，提升股東回報(bào)，我們將會(huì)繼續(xù)尋找合適的機(jī)會(huì)出售商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。