二線城市頻現(xiàn)溢價地王 業(yè)內(nèi)人士:應警惕“虛火”

滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。而另一邊，一線城市周邊的蘇州、南京、合肥等二線城市卻一片火熱，不僅樓市成交火爆、一房難求，土地市場也頻頻上演爭奪大戰(zhàn)。4月7、8兩日，蘇州今年的首場大型土地拍賣會轟動了地產(chǎn)圈，平均溢價率超過200%的瘋狂熱度令業(yè)界咋舌。業(yè)內(nèi)人士表示，過剩資金可能把二線城市作為投資的避風港，應該警惕“虛火”向二線城市轉(zhuǎn)移。

二線土地競拍屢創(chuàng)新高

4月7、8兩日，蘇州迎來2016年首場大型土地拍賣會，火爆程度令不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆“前所未有”。超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。

其中，景瑞地產(chǎn)所拿地塊溢價率最高，達319%；當代置業(yè)收獲最多，共斬獲3幅地塊，其中一幅樓板價達28761元/平方米，是成交地塊中單價最高的一幅；魯能、華發(fā)、東原等房企均有所斬獲，且是首次進入蘇州市場。從記者獲得的數(shù)據(jù)看，兩天的土地拍賣中，只有一幅地塊溢價率低于100%，為60%，其中還有7幅溢價率超過200%。

不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場也同樣火熱。3月18日，全國近40家房企爭奪南京5塊地，成交金額達92.72億元。其中鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊，該地塊共吸引了包括保利、融創(chuàng)、華潤、招商等在內(nèi)的23家房企報名參與，最終經(jīng)過16輪競價，招商以總價48.2億元競得，3萬元/平方米的成交樓板價成為南京城北的新單價地王。

3月24日，合肥3月土地拍賣會上，多宗熱門區(qū)域地塊亮相，其中濱湖區(qū)一宗地拍出76.89億元的“天價”，溢價率高達400%，成合肥總價地王。

4月5日，杭州蕭山北干山口單元杭發(fā)廠及北干街道中單元E-3地塊集中出讓。最終，蕭政儲出[2016]2號地塊經(jīng)過17輪報價，由融信集團以17億元總價競得，樓板價18556.52元/平方米創(chuàng)新高。

火爆背后的“溢出效應”

3月中旬以來，為防止樓市過熱，蘇州、上海、深圳等熱點城市相繼出臺了樓市調(diào)控新政，如上海、深圳提升非戶籍家庭購房年限、調(diào)高二套房首付比例、蘇州限定樓盤一年內(nèi)漲價不得超過12%等。滬深兩大樓市隨即出現(xiàn)降溫。但二線城市的樓市依然熱度不減。已有“穩(wěn)房價”政策出臺的南京和蘇州，成交量依然在穩(wěn)步上升。

土地市場也顯現(xiàn)出一線城市受限后的“溢出效應”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2016年一季度土地成金額較2015年一季度上漲15%，達到3040億元。熱點二線城市土地競爭尤為激烈，尤其是那些2015年樓市成交量或者成交價格未能與整體市場同步上漲的城市，成為土地市場的新寵。數(shù)據(jù)顯示，3月土地市場成交金額城市排名中，天津、合肥、南京、佛山、杭州分別位居前五名。從土地成交單價來看，3月土地成交單價排名前十的地塊中，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亞和天津各1宗。在一、二線城市在政策收緊以及地價較高之下，企業(yè)拿地熱情逐漸轉(zhuǎn)向二線城市，尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價拿地。

“這些熱點二線城市受益于一線城市的‘溢出效應’和‘比價效應’，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟體量，因此在一線城市受限后，成為接棒的熱點城市。”易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示。對于后市，他認為上海、深圳受到收緊政策影響，成交量將有下跌過程；二線城市熱點城市市場過于“火熱”，部分城市房價出現(xiàn)非理性上漲，且已經(jīng)出臺調(diào)控政，未來部分城市將繼續(xù)調(diào)整，總體市場回落幅度小于一線。而三、四線城市變化不多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。