北上深三地樓市成交驟降 或?qū)⒊掷m(xù)至三季度

進(jìn)入4月，北上深三地樓市默契的整體降溫，其中上海個(gè)別樓盤均價(jià)跌幅高達(dá)38%，深圳二手房市場(chǎng)成交量更是環(huán)比大跌六成。

自2015年初至三月中旬，北上深三地樓市二手房?jī)r(jià)上漲明顯，一手房受帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)入推盤期后隨之也上漲，一線城市齊漲的勢(shì)頭受到政府關(guān)注，進(jìn)而滬深兩地及北京周邊區(qū)域樓市均出臺(tái)新政，加強(qiáng)限購(gòu)措施，

據(jù)和訊房產(chǎn)了解，自3月下旬滬深兩地及北京周邊區(qū)域樓市祭出樓市新政以來，上海100個(gè)在售樓盤中約有七成樓盤出現(xiàn)成交面積下跌，北京上周純商品種住宅環(huán)比下滑38.3%，深圳樓市上周更是量?jī)r(jià)齊跌。

“其實(shí)這輪樓市下調(diào)來的很突然，政策效應(yīng)十分明顯，政府希望價(jià)格降下來，此前也有各地政府約談開發(fā)商的報(bào)道出來，所以開發(fā)商在推盤節(jié)奏上、價(jià)格定制上也都會(huì)配合。但下調(diào)幅度不會(huì)太大，時(shí)間也不會(huì)太持久，一線城市的購(gòu)房需求還是比較強(qiáng)烈的。”某要求匿名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示。

成交驟降

在上一輪樓市上漲中領(lǐng)頭的深圳樓市本次降溫最為明顯，出現(xiàn)一二手房市場(chǎng)齊降的勢(shì)頭。

“深圳新房連續(xù)第二周量?jī)r(jià)齊跌，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)暴跌。”Q房網(wǎng)深港董事總經(jīng)理林家樂對(duì)和訊房產(chǎn)表示，深圳新房成交主力中的龍崗、寶安、南山三大區(qū)域上周成交量下跌最大，其中南山區(qū)僅成交49套，環(huán)比下降49.41%，寶安區(qū)成交量也下降了三成，此外，深圳二手房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比均暴跌六成以上，其中寶安區(qū)更是暴跌75%。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)還顯示，上周深圳全市新房住宅成交均價(jià)46143元/㎡，環(huán)比下跌7.01%，全市新房住宅連續(xù)第二周量?jī)r(jià)齊跌。

“雖然深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心4月9日發(fā)布的《關(guān)于非深戶居民購(gòu)房限購(gòu)相關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》，對(duì)3月25日(含25日)前已發(fā)生交易的購(gòu)房者仍可按新政發(fā)布前的限購(gòu)條件執(zhí)行，但對(duì)3月25日后的市場(chǎng)是不具備提振作用的。”林家樂總經(jīng)理表示。

深圳之外，降溫最為明顯的就是上海樓市，上周上海曝出某別墅二手房業(yè)主一夜間降價(jià)160萬的消息，雖然屬于個(gè)案，且降價(jià)后總價(jià)990萬，依然很高，但也凸顯了上海樓市的整體下滑趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，相比新政前（3月12日-3月24日），新政后（3月26日-4月7日）有39個(gè)樓盤成交均價(jià)下跌，其中奉賢區(qū)金匯板塊天和錦園項(xiàng)目成交價(jià)從33721元／平米降到20922元／平米，下滑幅度高達(dá)38%。

“新政后市場(chǎng)交易熱度明顯降溫，上海樓市成交面積跌幅達(dá)到56%，成交均價(jià)則從新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅為4%。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海虹口區(qū)的跌幅最大，新政前均價(jià)為76073元/平方米，而目前均價(jià)僅為54286元/平方米，跌幅達(dá)到29%。

雖然北京本次沒有出臺(tái)新的樓市限購(gòu)政策，但成交情況同樣不好。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第一周北京純商品種住宅成交850套，環(huán)比下滑38.3%，成交均價(jià)為39516元/平米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲12.7%；二手住宅成交5136套，網(wǎng)簽量環(huán)比下降37.3%，成交均價(jià)為39660元/㎡，環(huán)比下降1.7%。

鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，北京二手房節(jié)后市場(chǎng)出現(xiàn)首次回落，隨著前期需求的大量釋放和潛在入市需求的持續(xù)減少，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽量會(huì)繼續(xù)下降，4月網(wǎng)簽量或回到春節(jié)前水平。

下調(diào)不會(huì)持續(xù)太久

業(yè)內(nèi)人士指出，這一輪的下調(diào)主要是前段時(shí)間持續(xù)上漲后的回調(diào)和政策干預(yù)共同作用的結(jié)果。

“深圳樓市降溫有兩個(gè)原因，一方面是去年的上漲幅度較大，去年到現(xiàn)在不同區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度在60%到100%之間，例如寶安中心及附近新房目前均價(jià)是7萬～8萬元每平米，而去年年初則為3.6萬元平米左右，現(xiàn)在的價(jià)格很多人價(jià)格難以承受；另外是新政出臺(tái)后，購(gòu)房貸款的審批變的更嚴(yán)格，不僅社保要求年限一年改三年，對(duì)月供占家庭收入比的審核也變嚴(yán)格了”。總經(jīng)理林家樂對(duì)和訊房產(chǎn)表示。

據(jù)林家樂介紹，這兩個(gè)周末的看房人群明顯減少，主要是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期發(fā)生了變化，以前是預(yù)期上漲，現(xiàn)在則是預(yù)期下降，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)也比較明顯。

他還透露，“3月份Q房網(wǎng)新增二手房源約7000套，而去年同期約為2000套，意味著大量投資性業(yè)主開始集中出貨，希望在房?jī)r(jià)高位收回利潤(rùn)，這批業(yè)主相比去年同期還有一個(gè)特點(diǎn)就是議價(jià)空間變大，目前議價(jià)空間可以達(dá)到10%，而去年同期基本沒有議價(jià)空間。”

“預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間會(huì)持續(xù)兩到三個(gè)月，下調(diào)幅度可能達(dá)到20%，主要是賣方出貨意愿比較強(qiáng)烈，而買方則進(jìn)入觀望階段。”總經(jīng)理林家樂認(rèn)為由于深圳樓市供需仍然比較緊張，樓市調(diào)整時(shí)間不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)到第三季度會(huì)基本企穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“上海未來房?jī)r(jià)總體上依然會(huì)穩(wěn)中向上，近期各類政策的打擊，使得大城市的炒房因素減少，但從后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)看，尤其看近期的土地市場(chǎng)價(jià)格，總體上是在上漲的，所以長(zhǎng)期下跌的可能性是沒有的。”

“目前部分大城市市場(chǎng)確實(shí)會(huì)面臨一個(gè)調(diào)整的可能，而從其他一些城市看，市場(chǎng)交易會(huì)繼續(xù)活躍，促使價(jià)格繼續(xù)上漲。此外，部分購(gòu)房者擔(dān)憂信貸收緊的程度是在上升的，而這樣一個(gè)模式，也會(huì)促使房企在項(xiàng)目定價(jià)方面更加強(qiáng)硬，因?yàn)橥ㄟ^購(gòu)置特定樓盤或才能獲取一些審批較快的信貸資源。”嚴(yán)躍進(jìn)表示

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。