揭秘二線樓市崛起：投資需求是推手

剛剛過去的3月份，二線城市樓市表現(xiàn)無疑最為搶眼。

不管是從樓市成交量、成交價(jià)格，還是土地市場的多個(gè)指標(biāo)來看，二線城市均搶跑全國。

21世紀(jì)宏觀研究院在梳理數(shù)據(jù)和實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二線樓市崛起，已經(jīng)脫離供需的基本面，房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場熱度和價(jià)格上升的重要推手，并將直接助長二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，亟需抑制性的樓市調(diào)控政策。

地王頻出二線樓市領(lǐng)跑

繼深圳和上海樓市的瘋狂上漲之后，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區(qū)域。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市將延續(xù)短期上漲的行情。主要原因是二線城市樓市“量價(jià)齊升”，領(lǐng)漲全國；土地市場火爆，頻出地王。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的百城房價(jià)數(shù)據(jù)，3月百城房價(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)為60個(gè)，其中，二線城市領(lǐng)漲，漲幅居前十位的城市依次是：東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。

具體來看，東莞、惠州環(huán)比漲幅超過6%，蘇州、昆山、上海漲幅在5%-6%之間，中山、合肥、深圳、保定、南京漲幅在3%-5%之間。

從成交量來看，21世紀(jì)宏觀研究院分析15個(gè)典型二線城市3月新建商品住房成交，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1825萬平方米，環(huán)比增長160.6%，同比增長96.4%。

從樓面均價(jià)來看，從土地市場上來看，二線城市3月樓面均價(jià)2032元每平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲104%。

地王也是反映樓市和土地市場熱度的重要指標(biāo)，二線城市也在過去的一季度頻刷地王。2016年1-3月，全國土地出讓金排名前二十個(gè)城市成交總額為2767.1億元，同比增加14%，上榜門檻約58億元。一線城市出讓金總額為605億元，較去年同期明顯下滑，京滬同比降幅逾三成，除廣州外排名均有降低；二線城市占據(jù)過半席位，其中8個(gè)城市同比增幅過百，南京、杭州居前兩位，出讓金分別為333.2億元和238.6億元。

高樓面地價(jià)和地王頻現(xiàn)于二線城市的一個(gè)重要原因在于房企紛紛入駐搶地。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1季度標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲了16.8%。

為何二線城市熱度爆發(fā)

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，信貸政策的放松，持續(xù)利好的樓市新政和逐漸降低的購房門檻，強(qiáng)化房地產(chǎn)投資屬性是二線城市上漲的根本原因。另外，一線城市限制性措施擠壓的投資需求，以及城市“虹吸效應(yīng)”吸納的資金也是二線城市樓市崛起的重要條件。

首先，經(jīng)過2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后，信貸全面放松，目前購房信貸優(yōu)惠位于最佳窗口期。

1月新增人民幣貸款數(shù)字達(dá)到2.51萬億元，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元，較“四萬億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超出8900億元。個(gè)人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地產(chǎn)按揭明顯增長。

其次，股市惡化，新型產(chǎn)業(yè)待起，巨量熱錢無地可去，房地產(chǎn)投資屬性被強(qiáng)化。

2015年的股災(zāi)之后，市場上大量的資金進(jìn)入樓市，相比其他領(lǐng)域的投資，一二線城市的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)。再加上2015年以來國家倡導(dǎo)住房消費(fèi)，頻出去庫存新政，房地產(chǎn)的投資屬性被強(qiáng)化，成為了股市、債市等理財(cái)渠道失利撤退資金的最佳去處。

杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量，已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，這種情況市場容易被鼓動上漲。

據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院了解，一二線城市銀行房貸較受銀行青睞，銀行執(zhí)行也更為寬松。

再次，利好二線城市的樓市新政迭出，促進(jìn)了住房消費(fèi)，助推了樓市熱度。

在全國房地產(chǎn)去庫存基調(diào)下，支持端政策頻出，并實(shí)際助推了二線重點(diǎn)城市的熱度。

以貨幣信貸寬松政策為例，在2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后，2016年2月2日，中國人民銀行、中國銀行(3.390,0.00,0.00%)業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施“限購”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%。

2月末，央行再次降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，為信貸需求的增長提供更寬松的環(huán)境。一線城市為排在利好政策之外，二線城市仍享受國家去庫存新政的政策紅利。

最后，一線限制性政策和高房價(jià)擠出了部分需求轉(zhuǎn)入二線城市，與此同時(shí)，城市的“虹吸效應(yīng)”使得更多資金從三四線城市涌入了一二線。

此外，21世紀(jì)宏觀研究院在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，二線城市的城市競爭力和人居環(huán)境也在不斷強(qiáng)化。綜合全球的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)來看，人口向大城市集聚是城鎮(zhèn)化的必然選擇，當(dāng)前一線城市在通過各類限制性措施，提高人口進(jìn)入門檻，力推人口外流。如果說大城市當(dāng)前還是城市發(fā)展的重心，那么二線城市很快就將成為未來發(fā)展的重心。

相比一線城市，二線城市尚處于較低的發(fā)展階段，也將在城市化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口等方面起著越來越重要的作用，并將逐漸承載越來越多的資源。

上漲推手是投資需求

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)二線城市的潛力越來越受到市場各方的重視，二線城市具備一定的剛性上漲空間，但本輪二線城市的快速上漲，已經(jīng)脫離了供需的基本面。房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場熱度和價(jià)格上升的重要推手，也將直接助推二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。

影響房地產(chǎn)供需關(guān)系基本面的主要取決于三個(gè)因素，經(jīng)濟(jì)的基本面，人口增速以及城鎮(zhèn)化率。

新型城鎮(zhèn)化帶來的剛需是未來支持房地產(chǎn)發(fā)展的基本支撐，產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入也是衡量一個(gè)城市未來房地產(chǎn)能否持續(xù)穩(wěn)步上漲的關(guān)鍵。

以3月領(lǐng)漲全國的南京為例，“十一五”期間，南京GDP的平均增速為14.8%；“十二五”期間約為11%；根據(jù)官方文件，“十三五”要力保8%。

除經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)猓暇┑娜丝谠鏊俸统擎?zhèn)化率也將逐步放緩，空間也將進(jìn)一步減小。根據(jù)南京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)，2015年南京新房成交量11.55萬套。另據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到2015年末，南京常住人口達(dá)823.59萬人，比2010年增加22.83萬人，年均增加4.6萬人。按照4個(gè)人一套房來看，外來人口年需住房套數(shù)大概在1.2萬套。照此速度簡單測算，也就是說2015年一年賣的新房，按照外來人口年住房需求來算，需要10年時(shí)間消化。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，在目前的政策環(huán)境和供需關(guān)系下，短期來看，二線城市因?yàn)閭涫芮嗖A，仍將有一定的上漲空間。人口凈流入、GDP增速超過全國平均水平、商品房銷售周期比較健康的二線城市將迎來較為明顯的上漲。

不過，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，二季度，熱點(diǎn)城市在相對趨嚴(yán)的政策環(huán)境下，量價(jià)將會呈現(xiàn)一定程度的回調(diào)。

在本輪熱點(diǎn)城市的帶動下，部分庫存量較大的二三線城市住宅市場熱度也有所上升，隨著貨幣化安置、補(bǔ)貼、財(cái)稅減免等去庫存的政策效果的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)將面臨新一輪的市場機(jī)會。

未來，二三線城市針對農(nóng)民工進(jìn)城的去庫存政策將會陸續(xù)出臺，配套地方財(cái)稅、信貸政策的寬松窗口期，改善性需求提升，人口、經(jīng)濟(jì)占優(yōu)的部分二線城市潛在市場機(jī)會更大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。